房主15秒涨价50万！别把调普宅标准当成炒楼市“良药”

​各位粉丝：
昨天，深圳调整“豪宅线”标准一事成为了线上线下热议的焦点。
深圳此举一出，立马引发了楼市的强烈反应。据当地媒体报道，不少业主伺机上调二手房卖价，有业主15秒就加价50万元。
这不得不让人思考，包括北京在内的很多城市，本应适时调整的普宅标准一直迟迟未调，其中的原因究竟在哪？将来应该怎么调？而作为楼市里的买家和卖家，又究竟该如何看待这一标准？

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先来看一下深圳这次的调整。深圳所谓的“豪宅线”其实就是普宅标准。
此前深圳的普通住宅认定标准包含3个条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2.单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下且建筑面积144（含本数）平方米以下；
3.国土局评估价低于所在区域普通住房价格标准（每个区域都有一个房屋的总价标准）。
而调整之后，深圳的普宅标准只剩下了容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下这两项条件，普宅标准中不再包括价格标准。
就在昨天上午深圳的新政出台后，【京房字】的专家就意味深长的说了一句：“注意观察一下深圳市场随后的反应。”
果不其然。今天上午就有当地的媒体报道，不少业主伺机因此调高二手房挂牌售价。
据链家网显示，山语海花园一套建面约117平的4房2厅，15秒之内连续跳涨两次，挂牌价由原先的1060万上调到1110万，加价共计50万。

前海鼎太风华业主整个小区大部分二手房卖家都要上调，幅度20-50万。
一套140平四房挂盘价从1100万直接跳涨到1250万，还有一套从950万调到1100万。
反应之快，加价之高，令人咂舌。

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一个普宅标准就会引起楼市这样大的反应，不由得不发人思考。
先搞清什么是普宅标准？
普宅标准就是普通住宅标准。根据国办发[2005]26号文，普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
北京的标准为：
住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
单套建筑面积在140平方米（含）以下；
实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
价格上，北京是按照环路来定价格标准的。5环内普通住房的价格标准为单价39600元/平米、总价为468万元；5环到6环31680元/平米、总价374万元；6环外23760元/平米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
普宅标准是国家为了保障刚需家庭购买普通自住住房设立的认定标准。普通住房在交易时，可以享受到优惠的税费政策。
具体来说，个人购买非普通住房，是按照3%税率征收契税。而个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，则只按1%税率征收契税。
二手房交易方面，满两年及以上的普通住宅，是免征增值税及附加税的。
另外，在购房首付方面，根据“317”调控政策，首套房如果是普通住宅首付是35%，非普通住房则是40%；二套房如果是普通住宅首付是60%，非普宅是80%。
可以看出，普通住房的认定标准，是享受税收等优惠政策的界定标准，并非是“普宅”和“豪宅”的分界线。所以媒体所称的深圳所谓“豪宅线”，是错误的。难道非普宅就一定是豪宅了？估计头脑清醒的人都不这么认为。

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接下来的问题是，普通住宅的标准该不该调整？
答案当然是肯定的。房价不用说每年，每个月都有变化，当房价的变化到了一定程度的时候，原先的普宅标准就不再符合市场实际情况了。
深圳市住建局昨天作出的回应就表示，深圳的普宅标准是2015年公布实施的，随着房地产形势的变化，该标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。
不只是深圳，这种情况在不少大城市都存在，包括北京。
据媒体统计，北京有成交记录的45个限房价项目中，67%的项目全部房源为非普宅，符合普宅标准的仅有2个，另有14个项目包含有部分或少量普宅，为其中一些小户型房源。
和深圳一样，这也使得众多购买中小套型住房的刚需家庭，会被认定为“非普宅”，承担高额的税费。
既然普宅标准应该适时调整，为什么各个城市都一直都很难调？
原因就出现在目前深圳市场中发生的这一情况。
那就是，提高普宅标准在一定程度上会加速需求释放，加剧供求矛盾，而且还容易被误读为放松调控。
所以，政府在这方面的顾虑会更多一些。楼市火热的时候，提高普宅标准会增加稳定房价的压力，会被认为是“推高房价”；而楼市不好的时候，稳定房价的压力要小一些，但提高普宅标准又可能会被误读为是在“救市”。

从这次深圳的情况就可以看出，本身提高标准是为了让一些中小套型住房交易能减免税费，以一套90平米的房子为例，最高可以节省20.1万元的税费。
如果仅仅是因为税费的原因，适度稍微提高一点儿价格，也还算合理。
但一些业主动辄涨价50万、甚至上百万，那明显就不是因为税费的问题了，而是误认为这是调控在放松，楼市又要回暖，所以开始肆意加价。

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那么普宅标准提高就意味着调控放松、乃至楼市回暖吗？
显然不是的。
首先，刚才也说了，普宅标准只是一个认定刚需家庭购买中小套型住房的标准，以享受税费等优惠，其实这说白了是减税降赋，和房地产调控是两回事。
拿北京来说，无论是“317”，还是之前的数轮调控政策，政策中也从未涉及过过普宅标准的调整。
其次，房地产调控政策，大体包括限购、信贷、限价、限售这几个方面，其中限购和信贷政策是对房价影响最大的。至于普宅标准，和这些强力政策比起来，能产生的作用非常小。
最后，当前在“房住不炒”的总体定位下，房价总体已经比较稳定，市场各方的正确预期也已经形成。如果拿着普宅标准调整这只“鸡毛”当成是催涨房价的“令箭”，无疑是打错了算盘。那些肆意加价的房主，只能是满足了自己的一时之快，涨价后的房子能不能卖出去，还得看符不符合当前市场的实际。
当然，前面说了这么多顾虑，不是说普宅标准不应该调整。相反，普宅标准就应该根据房地产市场情况适时调整，但为了减少对市场的影响，建议应该建立普宅标准适时调整的长效机制。
说白一点，目前的三个条件中，容积率和房屋面积没有什么争议，主要就是价格认定标准的问题。深圳这次也是取消了价格标准。
不过价格这个标准是在国办发的文中要求的，地方要取消这一条件，还是需要一定的勇气的。
所以，如果不取消价格标准这一条件，不妨在下次调整中，明确一个固定时间，比如每年1月1日起根据房地产市场实际情况定期调整。并明确调整的依据。
这样，普宅标准就成为了一个定期自动要动态调整的“规矩”，每年到这个时间就会调整，成为一个常规动作，就像是油价调整一样，也就不会对市场预期产生影响了。