惨淡，去年北京卖套二手房平均要耗4个月

各位粉丝：

“本来看中了一个北京" target="_blank">丰台科技园的新房，想换个房子改善一下，但把现在的房子挂出去卖，两三个月了，都没卖出去，来看的买房人也就只有两三个。”京房字的粉丝Ace最后还是无奈放弃了换房的想法。

这可能是去年不少二手房业主心情的真实写照，降价卖房已经成为了常态。

还记得去年上半年，我们在推送中说北京的房价和房租都稳中有降的时候，还有不少留言认为房价和房租并没有降。而现在，北京房价和房租处于下行阶段，已经成为了大家的共识。

那么2019年的房地产市场究竟是个什么状况？今天的这篇就来具体分析一下。

1、

房地产最重要的两个数据就是“量”和“价”，首先来看量。

其实，去年北京新房和二手房一共成交了21万套，是2017年调控以来近三年的最高了。当然，和之前2015年、2016年动辄30多万套的数据相比，现在的成交量已经是跌了小一半了。

北京全市二手房及新房成交量年度走势

尽管如此，今年二手房的成交量却下滑了5.5%，全年网签量只有约14.5万套。这和新房尤其是限竞房今年入市项目增多，价格又比较有吸引力，所以分流了不少二手房需求有关。去年二手房成交占比下降了8个百分点。

而且，拉长一些看，调控后的这三年里，北京二手房的成交量都在15万套左右的低位，相比2016年几乎“腰斩”。

另一个数据就是“价”，来自贝壳研究院的数据显示，从整体上看，去年二手房价格还是同比持平的，全年二手房成交均价60762元/平。

但从各区来看，13个区的成交均价普遍下跌，仅有西城及东城区同比上涨，涨幅分别为3.9%和1.2%。

跌幅较大的则均是外围城区，如门头沟及亦庄等，跌幅均在5.5%以上。

2019年北京各城区二手房成交均价及同比

这会儿可能会有人说，我们实际感觉的不是这样，感觉今年至少降了10%。

一方面这是和去年相比的数据，而不是和2017年调控之前相比的数据。

另一方面，大家通常看到的都是二手房的挂牌价。贝壳研究院的统计数据显示，刚刚过去的去年12月里，北京二手房业主的挂牌均价相比2017年4月的历史峰值下跌两成。

而且，在二手房买卖中，业主的报价也会有调整。在当前这个下行的总趋势下，一些房主为了更快的卖出房子，会根据反馈不断下调报价，2019年下半年调价中降价次数占比重回90%的高位，也就是说，房主的调价中，有9成都是在降价，涨价的只有一成。

当然，促使业主降价的一方面是市场下行，另一方面也是购房者的冷淡。

贝壳研究院的数据称，购房者观望态势的持续蔓延使房源出售难度持续增加，去年12月北京二手房源成交周期达121天，也就是房主得用4个月才能卖掉手里的房子，这比2018年同期延长1个多月。

北京链家二手房买卖双方成交周期（天）走势

2、

去年的楼市也就这样了，大家都关心今年会怎样。

决定房价的一个最重要的因素就是供需。

全市最大的二手房中介是链家，去年以来北京链家二手房源在售量持续增加，去化周期总体持续拉长，年底更是达到了18.5个月。也就是全市在售的二手房要18.5个月才能卖完。

北京链家二手房在售房源量及去化周期走势

还有新房呢。截止到12月底，全市新房库存量攀升至10万套，去化周期更要长达20个月。

所以，一方面是较大的供应量，另一方面则是观望的需求，这样的状况下，房价没有上涨的基础。

同时，房地产调控政策也继续保持着定力，不会轻易放松。因此房价更难上涨。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，今年北京二手房市场将延续2018年以来低位稳定态势，全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。