注意：深圳这个区不走＂旧改＂路，利好兑现却来得更快！

日前，坪山区透漏了一条重磅消息：除了确保深圳高级中学东校区小学初中部等6所学校建成开学。

同时，坪山还将引进优质名校“深中”。

现阶段看，坪山锦龙学校、实验学校南校区二期、第二外国语学校等5所学校正在建设当中，预计今年9月投入使用，新增公办学位将超1.2万个。

不过壹地产要告诉大家的是，利好才刚刚开始，仅沙湖"整村统筹"单项规划方案即规划有6所幼儿园、1所小学、3所初中、1所高中、4所9年一贯制学校。

还有多个医疗、公园、住在、产业用地。而且这些利好的兑现，比传统旧改更容易实现。

壹

深高、深中落子坪山，利好才刚刚开始

2月13日，坪山区召开区政府一届四次全会。会议透露未来在教育方面，坪山将加快学校建设，确保深圳高级中学东校区小学初中部等6所学校建成开学。

同时，坪山还将引进优质名校“深中”。

坪山区近两年的发展很快，在其他各区都引进名校的情势下，坪山积极导入各大名校资源，逐步加快学校建设。

去年，深中原副校长宣布将担任坪山同心外国语学校的校长一事，就引发了不小的关注。这次随着深中、深高重点学校的引进，更是大幅推进了坪山整体教育资源的落地。

不过利好才刚刚开始。为什么这么说？壹地产注意到，根据市规划国土委发布的“关于[沙湖-碧岭地区]法定图则草案”显示，仅沙湖-碧岭地区，就规划有近20所学校。

注意下方的紫色地块，基本都是学校用地。壹地产统计了下，除了要扩建的：幼儿园大概有6所、小学2所、初中3所、高中3所、九年一贯制6所。

沙湖-碧岭地区法定图则

尤其是沙湖整村统筹（沙湖社区辖区范围约674.58万㎡，其中沙湖整村统筹占地约362.95万㎡）单项规划方案，就包括规划有6所幼儿园、1所小学、3所初中、1所高中、4所9年一贯制学校。

沙湖社区“整村统筹”范围示意图

按道理说，坪山作为新区，基础人数相对较少，教育资源比较充沛，为何还要大建学校呢？其实也是未雨绸缪。

近年来深圳的教育资源一直相对紧缺，就学压力呈逐年增加之势，许多区域都发布了学位缺口预警，尤其是龙岗、龙华、福田和罗湖片区，即使高价购入学区房未来也未必能顺利入学。

而沙湖社区规划了20所学校，从学校资源数量的规划及未来教育资源的利好兑现可期，未来教育优势逐渐显现。

除了教育用地外，观察的仔细点，沙湖社区还有不少医疗、公园、产业规划用地。随着东进战略的推进，作为坪山连接罗湖、龙岗、福田最近的沙湖片区，坪山区西南门户的重要性日益凸显。

沙湖-碧岭地区规划的落地，就是要通过“一心、双轴、三组团、多廊道”的结构实现片区功能，打造坪山的“山水新门户、宜居创意谷”。

规划功能结构示意图

贰

沙湖整村统筹政府主导，解决大量原住民或业主问题

沙湖社区作为坪山西南门户的重要性日益凸显，还得益于沙湖社区整村统筹土地整备工作的推进，从项目带动和空间资源上为片区发展注入新的动力，也成为存量用地开发的集中区域。

据悉，沙湖社区辖区范围约674.58万㎡，其中沙湖整村统筹占地约362.95万㎡，是深圳首批土地整备“整村统筹”模式的试点之一。

沙湖整村统筹：移交政府储备的用地面积为305.84万㎡，其余作为社区留用地约57.11万㎡将通过政府以协议出让方式返还给沙湖社区。

什么是整村统筹？

整村统筹，是社区股份公司及各分公司以实际掌握的集体土地为实施对象，由政府主导、以社区为主体、居民参与，一揽子解决原农村城市化历史遗留问题，是推动社区的社会、经济、空间转型跨越发展的重要手段。

图片来自碧岭街道党群服务

简单点说就是，村集体把城市更新项目的拆迁补偿等工作完成，然后社区选择自行开发或引入开发商作为责任主体进行规划建设。

整村统筹跟传统旧改最主要区别就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导；城市更新则是市场主导。

相比传统的旧改，通过“整村统筹”则可以有效破解城市更新“补丁式”、“碎片化”的困局。

来看两个案例：

木头龙旧改：从2007年开发商进驻木头龙，截止目前不仅小区内不少业主也未搬离，仍有几户业主未签约。目前小区内部杂草丛生，城市更新迟迟未能启动。

佳华旧改：是坪山首个居民区整村统筹项目。2017年3月，启动了禾寮12号地块的征收拆迁补偿工作；截至2018年7月，禾寮12号地块共签约40栋，并拆除村民私宅共40栋。目前已进入实质建设阶段。

从上面两个案例可以看出，木头龙旧改的“艰难”历程，体现了深圳旧改的困局。而“整村统筹”，由村集体出面解决大量原住民或业主的问题，有助于更快速推进改造。

叁

利好加速兑现，不少项目已进入实质性动工阶段

通过和传统旧改模式对比，“整村统筹”这种模式消除了旧村改造中的拆迁谈判问题，从而解决了开发商的最大烦恼。开发商只需要补交地价即可获得土地。

好处就是片区内规划的住宅、商业、学校、医院、公园、产业可以快速兑现，为片区发展注入新的动力。

上周壹地产踩盘发现，目前沙湖-碧岭地区一些实质性的利好已经兑现，例如坪山区儿童公园、坪山区人民医院、89万平汤坑旧改、261万平华谊兄弟文化城、23.9万平碧桂园凤凰国际公馆、300米+“双子塔”等。

坪山区儿童公园：位于沙湖社区，目前已编制完成并取得了相关的批复，基本完成了建设前期工作，开建在即。

据介绍，坪山儿童公园是首个由孩子参与设计的坪山区儿童公园，公园总面积56922平，可容纳近千人游玩。

坪山区儿童公园鸟瞰效果图

坪山区人民医院：即将拆迁至沙湖社区，总建面43.3万平，定位为“三级甲等”综合医院，可提供2000张床位。

目前正处于设计招标阶段，已有三个设计方案入围。

卓越坪山汤坑：项目拟将旧村建设成为集住宅、商业于一体的综合性建筑群，总建筑面积为89.77万平，其中住宅面积为84.77万平，商业面积为5万平。

项目效果图

目前已处于土地平整阶段，正在施工建设中。据悉，当年项目集中签约仅用5天时间，就实现签约超过260户，签约比例超过四分之一，创造了房地产行业的新纪录。

华谊兄弟文化城：规划为以影视产业为主的综合体，总占地约118万平，总建面约261万平，共分三期开发建设。

目前项目一期摄影棚即将封顶，二期是未施工空地。

同样的，作为华谊兄弟文化城的“邻居”，碧桂园凤凰国际公馆的动作也很快，已建设到高层。

凤凰国际公馆位于沙湖-碧岭片区，紧邻城市中轴——坪山大道，总建面约23.9万平，有五栋53层的超高住宅，是坪山乃至深圳东部最高的住宅项目。

效果图

凤凰公馆是深圳首个“双限双竞”项目（即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积，该项目于2016年12月14日通过这种方式竞拍得到）。

项目去年10月份开盘入市，3.06万/㎡的均价，堪称深圳“性价王”！开盘当天，不到两小时的时间，首批推出的房源劲销近300套，约7.5亿！

各项目有序推进的同时，坪山大楼的高度也上了一个新的台阶，即将拥有两座300米+摩天楼。

其中一个是世茂粤湾壹号，是世贸去年1月拿下的地块，项目已经在建了，包括300米+甲级写字楼、集中商业、沿街商铺及高端公寓产品，据说4月份会正式面市。

世茂粤湾壹号效果图

巧的是，该项目对面的商地，今年1月份被华侨城以23.34亿摘得，该地块同样要建300米+摩天楼，与世茂组成300米+“双子塔”。

肆

稀缺93平大三房拿出来卖了，总价290-300万

从规划的蓝图看，坪山这几年正在发力，是一张极具爆发潜力的新图。而目前，正式提前布局、抄底的好时机。

壹地产推荐大家关注下碧桂园·凤凰国际公馆，因为项目位于坪山进入市区最快的地段。

壹地产获悉，目前凤凰国际公馆将珍藏的几十套93㎡大三房拿出来卖了，户型最大的特色是有一个超大阳台，阳台面宽就有4.7米。主、客卧也均朝南，达9.3米的采光面，可以满足一家三代人居住。

93㎡三房两厅两卫户型图

听说价格有很大惊喜，总价大概在290-300万之间，比同区域其他相同面积段项目，节省了60-100万。

93㎡大三房样板间

去年项目开盘，受到不少置业者的关注，除了价格优势，品质高以外，项目还有交通优势。

从区位看，项目紧邻坪山大道，并快速接驳坪山快速三期、锦龙大道、东部过境高速。

南平快速三期已正式通车

南坪快速三期已正式开通，与水官高速、南坪一期、二期连通，迅速拉近坪山和罗湖、福田、南山的距离，几乎是全程高速。

现在从项目出发到福田35分钟，到南山45分钟，通勤时间已经与龙岗大运至关内的耗费时间大致相等。

坪山大道扩宽12车道

拟建设为双向8车道+辅道双向4车道，设计速度60km/h。起点为新横坪公路-碧秀路口，终点至坪山和惠州交界处。

东部过境高速到罗湖仅30分钟

东部过境高速，起于罗湖莲塘口岸，终点为龙岗金钱坳立交，未来还将延伸到香港。

目前二标段正进行隧道暗挖施工，东部过境高速开通后，项目距离锦龙立交出口仅1.5公里，驾车从坪山到罗湖，仅需30分钟。关键是，这条高速还是免费通行的城市快速路，可为车主们剩下不少钞票。

坪盐通道去盐田仅10分钟

坪盐通道路线全长约11.64公里，峦山特长隧道距贯通计划年内贯通，开通后，从坪山开车去盐田仅需10分钟！

14号线沙湖站9站可达福田中心

此外，建设中的深圳地铁14号线沙湖站距离凤凰国际公馆项目仅2公里，9站可达福田中心。

14号线是一条快线，重要性相当于西部的地铁11号线。

凤凰国际公馆，超高的性价比，正是目前市场上需要密切关注的项目，建议感兴趣的购房家庭可以去现场看看。