官宣：99平方公里！2020年前不开工，这些城中村取消旧改

壹地产综合来源：南都·深圳大件事、深圳城市更新网

《深圳城中村总规》正式印发！

昨天，（3月27日），深圳市规划和自然资源局经市政府同意，正式印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。（下简称《总体规划》），明确提出在2019-2025年的规划期内——

❶不能在2020年前正式开工的城中村，取消旧改，纳入城中村综合治理三年行动实施范围。

❷ 深圳全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里；

❸ 福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%；其余各区不低于54%。

规划具体将如何实施？

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核心三区至少75%城中村用地

将划入综合整治

相比起去年11月发布的征求意见稿，此次正式发布的《总体规划》虽在文件命名上进行了调整，但在文件内涉及综合整治分区划定对象、规模、原则和划定程序方面依旧延续了征求意见稿的内容。

《总体规划》显示，其综合整治分区划定的对象仍为扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地的全深圳市城中村居住用地，总用地规模约为99平方公里。

所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，应纳入城中村综合治理三年行动实施范围。

其中，划定在规划期内的综合整治分区的用地规模为55平方公里，占前述总用地规模的56%。

福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

对比此前公布的征求意见稿版本，《总体规划》在各区城中村居住用地综合整治分区划定的具体规模量上有了细微下调：

❶ 深圳市十区分区划定规模为5502公顷，共减少了8公顷；

❷ 原关内四区仅有南山一区划定规模下调1公顷，其余三区保持不变；

❸ 微调后，宝安和龙岗两区仍为深圳市综合整治规模最大的两区，分别为1610公顷和1487公顷。

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变化：从大拆大建到综合整治为主

早在征求意见时期

这份有关城中村综合整治的

总体规划性文件曾遭到过不少

城中村村民的质疑

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部分笋岗存村民甚至在该征求意见稿发布的两天后，就在村口拉起“强烈反对抵制综合整治，要求城市更新”的横幅。

南都 · 深圳大件事记者孙雅茜 摄

但在政策层面，正式发布的《总体规划》仍坚持了“以综合整治为主”来进行城中村更新的主政思路。

《总体规划》提出，在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

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划定综合整治分区

应当遵守什么样的分区划定原则？

《总体规划》规定，综合整治分区应当相对成片，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素予以划定。

综合整治分区内单个地块面积原则上不小于3000平方米。

哪些区域原则上

应划入综合整治分区？

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❶ 位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区、橙线等城市控制性区域范围内的城中村用地；

❷ 市、区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地；

❸ 不符合拆除重建标图建库政策的城中村用地；

❹ 现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地；

在管理方面，《总体规划》要求综合整治分区空间范围执行刚性管控要求，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

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观点：开发商参与综合整治

更多是为了长远的拆除重建优先权

无论是对于面临城市更新的众多深圳城中村，还是对于早已聚焦深圳城市更新这块巨大蛋糕的一众房企而言，坚持“综合整治”背后所带来的影响都堪称巨大。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，对开发商来说，城中村拆除重建变成土地之后的土地成本，相较于土地拍卖市场上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空间。

参与综合整治更多

是为了长远的拆除重建优先权

“

先用长租公寓的方式占据地盘，不仅能在未来改为拆除重建时能够具备不对称的优先权，即便不参与拆除重建也可以要求接手拆除重建的企业对其前期投入进行赔偿。——罗宇

罗宇表示，深圳缺地缺房，未来在城市更新方面很可能还是放开，以综合整治为主更多的会是一个中期政策，“只有拆除重建才能真正缓解深圳住房供应的不足”。

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深圳城市更新

将如何在中期内解决住房供应问题？

而在《总体规划》中，也对深圳如何解决中期内的住房供应问题给出了指导性的方向，“鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系”。

附：城中村总体规划原文

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