深度直击！置业者道出了买它的几大理由！

日前，珠海限购政策迎来大调整，这对目前房地产市场是一个很好的信号。

其实就在珠海限购放宽的前段时间，央行开启了年内第二轮降准，释放长期资金约2800亿元，加上之前的1.5万亿元，两次合计释放资金约1.78万亿元。

再往前看，还有各地楼市政策松绑，这不免让人猜想，今年楼市会发生根本性逆转吗？

资深地产媒体人楼兔子认为，短期看肯定不会，但涓涓细流终究汇成大海！

01、谈深圳楼市

事实上，近几个月深圳楼市已经发生了一些微妙的变化，比如下面这几件事：

1、利好政策加持

虽然不比其他城市的限购、限售放宽来的猛烈，但这几个月深圳银行利率下调、个税减扣也确实是有发生的。

3月深圳主流银行房贷利率下调，首套房主流贷款利率降至上浮5%，二套也下降至上浮10%，这对购房者来说，偿债压力在一定程度上有所减缓。

• 以总价350万的刚需小户、贷款30年为例，首套房贷利率从上浮10%降至上浮5%的话，利息总额少还13.57万。

而5月25日，深圳又公布了一个关于减税的利好消息：来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%的个人所得税减免优惠。“100万年薪的个税，将会从45万减至15万”。

扣税少了，相当于税后的收入增加了，对于有房贷或房租支出的人群，可以减少降低月供压力。

2、楼市购买力强劲爆发

今年最值得关注的，当属粤港澳大湾区规划纲要的公布，这个重磅利好确实挑动了楼市购买力强劲爆发！

今年3月份，整个粤港澳大湾区内地9座城市的楼市都有异动，新增客源、新增房源以及新增带看量确实有明显反弹。

尤其是深圳，表现更为抢眼，4月份，深圳市一手住宅成交2704套，与去年同期相比增长4成。二手房市场方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，是2016年10月以来的最高数据。

3、开发商积极推盘

相比去年，今年开发商推盘积极性增加，从数据来看，深圳今年一季度一手住宅供应同比大幅度上涨了1084.35%。

截至目前，一共有34个项目取得了预售，比去年同期增加7个，少数几年一直未入市的项目，都先后推现楼入市。

其中关注度比较高的有深圳湾瑞府、半岛城邦四期、绿景湾壹号、正大城、吉祥悦府等。

• 4月13日，红树湾壹号推出252套总价在1500-2200万的大户型住宅，开盘当天卖出约176套。
• 4月20日，正大城加推487套新品，当天成交约338套，去化率约70%。
• 4月23日，半岛城邦四期开盘，均价11万+，四个小时卖460套，销售额达61亿。
• 4月27日，吉祥悦府开售火爆热销。其中更有三天时间里到访超2000人、劲销203套的佳绩。

吉祥悦府销售现场

可以看到，在资金宽松、城市政策局部松绑、经济平稳复苏等利好因素刺激下，楼市持续向好，并且只要有足够的吸引力，好的产品依然会热销。

02、购房者的观点更具代表性

普涨的时代过去，买房更需要精挑细选，什么样的房子更能打动置业者？

壹地产梳理发现，上面提到的热销项目都有一个共同点：性价比高，包括价格惊喜、户型设计和配套优、有好学校加持等等。

1、价格惊喜，与周边项目有大的价差：例如红树湾壹号均价8.9万、最低7字头，比对岸低了至少3万；半岛城邦四期，均价11.6万含装修，而半岛三期均价已经14.5万；吉祥悦府同样也是有价格红利，3.3万起，引发置业者强烈的购买欲望。

2、户型设计和配套优：例如吉祥悦府户型设计上，基本是做到纯南向或者是南北通透，正大城是87万㎡的综合体，有8万㎡时尚商业空间。

3、有好学校加持：例如正大城是华中师范大学附属光明勤诚达学校，吉祥悦府是龙高集团东兴外国语学校，都是新兴名校。

近期，壹地产针对一些热卖项目进行了实地走访，梳理了一些购房者的观点，很有代表性，以下是吉祥悦府置业者现场访谈：

罗湖工作的付先生

这次主要是看中了东兴外国语学校，这所学校口碑不错，可以给孩子带来浓厚的教育氛围。

众所周知，目前深圳教育资源非常紧张，尤其是龙岗，学位缺口全市最大。

因此现在名校学区也成为很多购房者在买房时，重点考虑的一个因素。在深圳，有名校学区的房子，其房价无一例外会出现快速上涨。

据统计，名校学区房价格约是片区均价的1.2-1.8倍，是片区普通学区房价格的1.2-1.5倍，深圳名校学区房均价6年涨248%。

而东兴外国语学校，起源可追溯至1903年，百年书舍传承，现拥有双语教学实验班（小学24个班、初中12个班）。根据龙岗最新学区地图显示，吉祥悦府小学+初中都划在该学校内（2019年具体学区划分及入学条件以教育局公布为准）。

更重要的是，这所学校直属龙城高级中学集团，后者被誉为东部教育航母，是龙岗区教育水准最高的学校，高考成绩稳居深圳10强。

因此东兴外国语学校教学质量更有保障，作为名校后起之秀，未来区域房价或将再度跃升！

东兴外国语学校

龙岗本地的刘女士

我今年50多岁了，比较看中居住的舒适度。这次选择了一套南北通透的户型，可看园林景观。比较难的是，项目容积率较低，周边公园配套也齐全，很适合我们这个年龄的人居住。

据介绍，此次项目推出的建面约71~128㎡户型，基本做到纯南向或者是南北通透，居住更舒适。

最关键的是，项目容积率只有2.8，绿化率高达40%，且配有贝森豪斯多维打造的2.3万㎡“六悦”园林，舒适度上远超市场上众多项目。

项目效果图

园林实景图

一般来说，容积率越低，居住舒适度越高，绿地、景观设计、楼间距等往往就越好。

不过目前深圳市面上大多数的住宅容积率都在5.0左右，甚至高达7-9。而且最新的政策是，深圳再度拔高城市容积率，部分住宅可以达到6。如果是城市更新项目，甚至可以达到8，低密度产品更难得。

调整后各区住宅用地容积率

另外，项目附近有龙园公园、香莎公园、清林径生态公园、龙岗湿地公园、松泽坑森林公园5大生态公园、黄龙湖和清林径2大水库及15个市政公园（规划中），生态环境怡人。

香沙公园实景图

福田工作的罗先生

主要是冲着“惊喜价”来的，在深圳几年，一直没能买到合适的房源，主要还是价格太高了，但是又不甘心就这么离开。这次吉祥悦府3.3万起，各项配套也挺好，尤其是等到地铁3号线延长线建成后，可以一小时直接到达中心区，去福田工作也方便，所以就决定入手了。

壹地产注意到，目前该项目3.3万起，而深圳均价已经5.4万左右，买个90平左右的户型，不加各种税费的情况下，也要450万左右，对于很多上班族来说并不是件容易的事。

相比之下，吉祥悦府3.3万起，低于深圳均价两万多，因此总价门槛更低，70平的单位200多万就能入手，首付的话70万左右，这在房价居高不下的深圳，绝对是很多想要留下来的人能买得起的低门槛品质楼盘。

03、后来居上的关键点

走访过程中，壹地产还注意到一点，众多置业者在选择一个项目时，往往也是看到了片区的发展红利，例如有资金在投入、有地铁要开通、有旧改要启动等等。

• 壹地产总编辑陶文杰认为，一个项目能否后来居上，关键看两个字：“变化”，包括周期的变化、价值的变化。前者涉及买房时机，后者最主要是涉及片区利好，即房子所在区域是否会发生巨大的、向好的变化。
• 最明显的就是规划定为新的市中心、或者总部基地、重点建设片区等其它重要规划。还有一些比较接地气的利好，比如引入一所新名校、通了一条快速地铁，又或者是突然旧改了。
• 如果能有以上一种甚至几种重大的“变化”，那这个区域就会快速上涨，房子很大概率会补涨。

以吉祥悦府在的龙岗片区为例，置业者也是看到了“变化”：

1、从目前透露的消息看，未来新一轮总规中，龙岗由“城市副中心”跃迁为“市级中心”，这将是龙岗未来到2035年最关键、最重要的一次规划跃迁。

其实从经济、人口、产业也看得出，龙岗的价值是一直成长的，是下一个15年的热点区域。

而且从近期看，龙岗再度成为重点发展片区，今年第二季度新开工的113个项目中，龙岗占比最多，达到了31个，超过龙华的19个、南山的18个。

2、吉祥悦府临近的地铁3号线东延段（规划中），最新的消息是，“住建局官网”已经发布了3号线延长线可行性研究和勘查设计总承包公告，地铁开工建设指日可待。

现在沿着地铁去买房，是房产投资的制胜法宝。凡是地铁沿线，不管是买房还是租房，价格都会比远地铁的地方高。

因为轨道线路的开通，近地铁的楼盘其涨幅和升值潜力都较周边无地铁项目要高。例如11号线开通前后，房价都有明显变化。

而且地铁开通前一年是房价上涨最猛的阶段，开通之后，会有一股回调，然后再迅速窜升。

地铁3号线开通前后

以此来看，吉祥悦府临近3号线东延段（规划中）坪西站，建成通车后45分钟到达罗湖，1小时直抵福田中心区。另外，项目周边还有快铁21号线（规划中），未来还规划有城际铁路等，恐怕这次出手的置业者也是早就盯上了这些大利好。

3、另外，吉祥悦府周边有大体量的旧改项目， 接下来会有300万㎡的旧改要集中开始运作，届时区域将“改头换面”，项目未来溢价空间可观。

仅供参考，最终以政府规划建设为准

目前距离项目600米处，就是在建的今日中心，有10万㎡购物中心，待该配套起来后，对房价的刺激作用同样不可忽视。

另外，华侨城拟投资500亿元在坪地建设“华侨城国际低碳示范城”，占地近6平方公里。按照规划，将形成17个项目板块30个旗舰项目，整体居住人口8万-10万人，新增就业5万人（内容来自深圳侨报记者、龙岗电视台）。该项目落地后，将是吉祥悦府的又一大利好，周边配套设施起来后，未来价值非常显现。

可见，出色的产品才是击中置业者内心的根本因素，置业者只会为物有所值的产品买单。据悉，吉祥悦府持续热销中，是刚需置业者绝佳的上车机会，对项目感兴趣的，可以到现场体验。