“示范区”助推下，这个科创区强势崛起

经过了几十年的发展，粤港澳大湾区已成为中国经济发展的桥头堡。

今年2月，在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，明确深圳作为湾区引擎之一的定位，提出要建成具有世界影响力的创新创意之都。

近期，深圳更是被赋予建设“先行示范区”的新使命，且将在本世纪中叶建成全国标杆性城市。

从“湾区核心引擎”到“先行示范区”的建设，从创新创意之都到全球标杆城市，深圳未来要走的路还很长。在这条路上，有一个地方不容忽视，那就是光明。

No.1 | 壹

湾区核心引擎

科学城、科技创新走廊核心

光明区位于深圳市西北部，去年5月由国务院批准设立，是深圳最年轻的行政区域。光明区成立后，政府对其定位是“打造世界一流科学城”、“深圳北部中心”。

广深科技创新走廊重要节点

从位置上来看，光明位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，也是粤港澳大湾区核心区域之一。光明担任着“湾区科技创新走廊”核心角色，担负着“深圳科技创新引擎”的重任。

综合科学性国家中心-光明科学城

8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中明确提出“支持深圳强化产学研深度融合的创新优势，以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心”。目前，光明区正全力推进建设的光明科学城，就是该中心的重要支撑。

光明国际科学城规划约99平方公里，已于今年1月开工建设。光明国际科学城以“科学+城市+产业”为发展规划，以“一心两区、绿环萦绕”为空间格局进行发展。（“一心两区”：光明中心区和装置集聚区、产业转化区；“绿环萦绕”即蓝绿活力环。）

光明中心区：作为科学城综合服务中心，规划面积约10.8平方公里，定位深圳北部集商业、文化、游憩、休闲配套于一体的城市新中心。值得一提的是光明中心区将规划科学公园片区。

装置集聚区：包括“一主两副”三个科学集群，其中“一主”即大科学装置集群，“两副”即科教融合集群、科技创新集群。

产业转化区：即光明凤凰城，规划面积约14.89平方公里，定位于重大科技成果转化平台和产业创新平台。

“绿环萦绕”：即蓝绿活力环，将为科学城提供高品质生态环境和公共空间，重点为光明小镇规划区域。光明小镇规划面积约11.4平方公里，总投资约300亿元，将打造成粤港澳大湾区知名特色小镇。

从广深科技创新走廊重要节点，再到片区的综合发展、科创布局、产业规划，到最后的居住环境打造。深圳壹地产认为，光明区未来发展可期！

No.2 | 贰

科技创新新城的崛起

完善的配套加持区域价值

光明科学城的定位，并不是停留城市区域层面，也不是基于湾区角度考虑，而是从“国家”乃至“全球”发展定位考虑。

三大集群助推世界一流科学城崛起

据了解，光明科学城首期确定6个大科学装置。而我国目前有23个大科学装置，已建成运行16个，在建7个，批准立项7个，光明占比超过1/4。从大科学装置布局来看，光明未来相当于1/4个中国，地位举足轻重，发展前景可观。

除了大科学装置布局，光明科学城还布局了科教融合集群，未来将引进多所高校和科研院所，为科学城输送人才；布局科技创新集群，促进应用基础研究与产业创新融通发展。

可以预见，未来光明片区将会有大量的科技创新产业、高新技术人才入驻。而在大科学装置、科教融合及科技创新这三大集群布局下，一座科技创新的新城在深圳北部中心加速崛起。

配套完善，价值可期

交通配套：地铁6号线（首列车已通车）连通光明、龙华、宝安，通车后从光明新区出发可快速到达龙华、宝安等地；未来还可通过地铁13号线（在建）快速达到前海。除了地铁交通布局，光明科学城还有光明高铁站、龙大高速、南光高速、外环高速等。

综合配套：光明科学城不仅有中山大学（深圳校区），还有深圳实验学校（光明分校）等名校，还配备了中山七院（一期已投入运营）、文化艺术中心等；还拥有147个公园，18个水库；综合来看配套完善。

从交通来看，交通的便利未来光明科学城将会形成一定的集聚效应，吸引大量的人流。结合学校、医院以及公园等综合配套的完善度看来，未来区域价值显而易见。

No.3 | 叁

科学新城集聚人口、资源

加剧住宅供需矛盾，增加需求外溢

随着未来光明科学城规划建成、交通的兑现，未来光明区将吸附大量的资源和人口，也将带来更多的居住需求，同时也将加剧片区住宅供需矛盾，增加更多的需求外溢。

需求往哪里外溢？

需求外溢，首先要满足不影响工作，那么肯定要求交通便利，上下班方便等；其次价格相对原本片区要有一定的优势，这样才具备吸引力。

从位置上来看，光明与龙华、宝安以及东莞黄江相接，从交通便利性角度来看，与光明距离越短越佳。从“需求外溢”层面考虑，外溢只有一个考虑的地方，那就是黄江。

1平方米2万左右价差

根据链家网的数据显示，目前光明的二手房均价约4.2万/平，龙华二手房均价5.7万/平，宝安二手房均价5.9万/平，而目前黄江二手房均价不到2万/平。

从价格来看，最适合承接光明外溢需求的黄江，与光明之间的价差超过2万。也就是说，同样的钱可以买2倍以上的居住空间。

从交通/距离、价格综合分析，未来东莞黄江镇将是一个承接深圳光明需求外溢的城区。

No.4 | 肆

莞深融城第一站

距离光明最近的霖峰壹山境

据深圳壹地产了解，黄江有一个项目，与光明距离仅2公里。该项目就是霖峰壹山境，位于公常路旁，是黄江南部新城区域内距离深圳光明最近的项目。

地铁仅1站就可以到达，在交通上可与深圳光明实现无缝衔接，可谓是莞深融城第一站。

霖峰壹山境占地约6.6万平方米，总建筑面积约15.4万平方米，容积率为1.53，车位比为1:0.8。

该项目处于黄江新规划发展的南部新城板块，作为黄江未来的中心板块，项目周边配套完善。

据深圳壹地产了解，项目自带一所建面约4000平的幼儿园，2.2公里左右有一所华南师范大学附属东莞学校，可享受小学到高中一站式教育。更是因为项目紧邻光明区，还可享受到光明区域内资源如：中山大学、中山大学附属深圳学校、华南师大附属学校等。

从交通便利性角度考虑，项目邻近高铁光明站。未来高铁开通后，该项目将进入粤港澳大湾区半小时经济圈，未来半小时可通达广州、东莞、惠州、香港。

从生态环境配套来看，霖峰壹山境坐拥6大主题公园：大屏嶂森林公园、黄江中心公园、城市公园、黄牛埔森林公园、巍峨山森林公园、宝山芙蓉寺森林公园；5大水库：清泉水库、蝴蝶地水库、烈士水库、黄京坑水库、黄牛埔水库；可给业主提供舒适的居住环境。

如果说，与光明距离近是霖峰壹山境重要价值点，那么深圳壹地产认为，霖峰壹山境的配套就是该项目的价值加分项。

No.5 | 伍

300%高拓户型

霖峰壹山境宜住宜投资

据深圳壹地产了解，目前霖峰壹山境推出的是159-241平的别墅，具体产品为（叠墅、联排、双拼），加上实用面积平均下来每平均价不到1万。

近年来，随着“限墅令”不断升级，别墅的规划供应被一减再减。当前国家已经明令禁止不会再批准别墅类用地，因此低容积率、高赠送的别墅产品将会成为绝版产品。

霖峰壹山境此次推出的别墅产品套总价600多万起，实用空间大，空间灵活多变，地下室规划棋牌室、影视厅等娱乐空间，还带有私享花园，可以让生活更有品质。

深圳壹地产认为：市场供需矛盾一定程度上决定了未来别墅产品的升值，所以从投资角度来看，霖峰壹山境的别墅项目可作为投资选择。

从总价来看，根据目前光明、龙华、宝安的二手房均价来看，同样的价钱最多只能买到100多平的住宅。相比之下在霖峰壹山境可以买到几百平的别墅产品。从产品价值来看，霖峰壹山境项目产品可用空间更大，性价比更高。

综上，无论从自住的角度还是投资的角度分析，霖峰壹山境都是一个不错的项目，值得考虑。

目前，霖峰壹山境的别墅产品正火爆销售中，感兴趣的朋友可以到项目现场看看……