专家解密！“示范区”之后，深圳核心资产该如何配置？

NO.1｜壹

周期是投资最大的奥秘

关于2020年深圳楼市的十大事实

事实1、决定楼市、房地产最核心的是供求关系。为什么深圳房价一直在涨？因为供需严重不平衡，需求太大，供应太少。明年也是如此，明年罗湖、福田、南山没有房子卖。要珍惜每一个新盘，过了这个村就没有这个店了，不要想着后面有更好更便宜的。

事实2、深圳房价的泡沫越来越小了。深圳城市地位在上升，尤其是示范区之后，教育、医疗、文化、商业各种各样的设施，包括外事机构都会落户深圳，这是一个大的方向。买房宜早不宜迟，如果你卖了房想等房价下跌再买回来，空仓的风险很大。

事实3、深圳买房不是和深圳竞争，而是跟全国人竞争。全国资金涌入是事实，今年深圳的小公寓比大家想象的卖得好。总体来说外地来的买家，现在开始明显在提升。

事实4、现在买房不要炒概念，要讲居住价值。人的时间、生命是很有价值的。全深圳任何一个区域都能找到自己的概念，当我们被概念充斥时怎么选择？会选择最基本的居住需求价值。

事实5、辩证看地段论。李嘉诚说地段地段还是地段，大家把地段论神话了。我认为要辩证地看，福田、罗湖的红岭路，东西两路差距那么大吗？没那么大，关键在于你的品质。

华润城会涨的原因是因为商业综合体及其品质，粤海城商业的体量也有11.5万㎡，相当于12万㎡的商业，跟海岸城差不多，是一个很厉害的综合体，潜力很好。

事实6、以后关内任何一个新盘都是豪宅，以后最低的都是千万千尺。一千尺是香港的单位，香港是按套内算，套内90平放在深圳的建筑面积大概是120，深圳未来原关内120平米就是豪宅，至少1000万以上。120平乘以8万块钱就是960万。深圳关内的住宅以后基本要卖8万以上。

事实7、股市和楼市的选择。我炒股十几年，总体是盈利的，但肯定还是楼市赚得多。投资是相通的，而周期就是投资最大的奥秘。不过相对于股市，总体来讲，楼市还是更稳健。楼市抓住现实和未来的居住价值，基本上应该都能赚钱。

事实8、房价的格局。未来深圳的房价是什么格局，我们参照北京、上海最核心区域来看，我们叫一环的话应该是CBD-香蜜湖-华侨城-超总-深圳湾-蛇口-前海湾，以滨河大道、滨海大道附近为中轴的区域是最核心的区域。未来深圳会从罗湖、笋岗等环东湖或者环深圳水库这一片核心区域向北拓展。

事实9、刚需去哪里？刚需是看你的需求。我一般建议，如果你是第一套房还是要选择南山、罗湖等原关内区域。这些区域的特点是近、方便，各种社会资源、配套都很方便。

第一套房一定要满足基础的自住需求。而总体来说，未来五年是深圳地铁大通车、大建设的五年，一定会非常切实地提升城市价值，说白了就是很多地方的房价还会涨。

事实10、深圳楼市政策不会放松，因为深圳是严重的供不应求，但是限价会变相宽松。你还想像去年8.5万买华润城是不可能的的，那是历史创造送大礼的机会，以后新房的红利会越来越少，让你觉得买也不是，不买也不是，这就是以后限价的政策。基本上供不应求的局面改变不了，这是大方向。

NO.2｜贰

今年深圳赢了太多红包

房地产市场在全国来说都很热

资深资产评论家、楼兔子创办人——楼兔子

深圳房地产市场在我的理解里一直属于相对来说很热的区域，尤其今年一整年。原因很简单，今年深圳赢了太多的红包。

一开年银行给我们放水，直接导致全国资金在买。3月28日粤港澳大湾区一出来，全国人都在买，所有人都知道这个位置太好了。

接下来进入6月28日，我们进行了史诗级的土地拍卖，这吸引了全国资金疯狂涌入，导致我们的新房市场、二手房市场全部上涨。10月份先行示范区来了，又导致一波。

深圳城市价值得到了大家的认可，全国资金的认可，所以全年房地产市场是上行的、是热的。

NO.3｜叁

深圳冷热区域会随着时间而变化

冷门片区的热盘要重点关注

资深地产媒体人、曲线买房创办人——曲广宁

冷热是概念的变化，今天我们来讲冷热能否判断，我觉得第一个原则是以刚需、自住的需求判断冷热。有些地方冷可能不是真的冷，而是这个片区一段时间没什么新盘入市，没有开发商、媒体等炒作他。

热门片区的冷盘要注意，如果这个盘在热门片区还不能把自己带热，这个盘一定有重大缺陷。

而冷门片区的热盘更要重点关注，冷门片区是因为很长时间没有入市、没有炒作，如果这个盘热了是真的热，这个房子的质量、品质、价值一定充分吸引到人群。

罗湖被坊间认为是冷门片区，不是因为罗湖的居住价值低，而因为很少新盘入市，很少人炒作说罗湖怎么样。但实际上这里城市配套、学校好。如果有新盘入市，大家要关注，这意味着稀缺。

NO.4｜肆

公寓要买“真公寓”

房子“易涨难跌”，投资更安全

提问1：有资格买住宅，是买住宅、买公寓还是买店面？

曲广宁：第一个先淘汰店面，有房票先买住宅，没房票买公寓。住宅前面讲的很细了，这里就讲下公寓。

公寓我们讲的是真公寓，不是假公寓。如何区分真公寓、假公寓，现在市面上有很多产品骗大家说我们是公寓、类公寓产品，都是假的。一是让你注册公司才能买的是假公寓。

你买公寓要看房产证上写得清清楚楚的是真公寓，能通燃气的是公寓属性非常强的，写字楼很难通燃气的。

提问2：深圳房子整体上涨速度减慢，还有没有投资房产的必要？

曲广宁：投资产品很多，房产、股票、信托、债券或者私募产品等等，常见能碰的就是房子和股票。但我觉得股票就算了，我见到股票赚钱的人非常少。而房子属性从来没变——“易涨难跌”，这个属性前提在，意味着比大部分投资品都有意义。你觉得以后房子慢涨，投资价值不大。但你首先考虑的是安全，房子比大部分产品安全。