现在的房子该买该卖？看懂2003年非典，你就有底了

前 言

进入2020年，深圳楼市的开春却遇上了黑天鹅的突袭——NCP（新冠肺炎）。

如果没有这次的事件，深圳2020年的小阳春或许会如期而至，2019年没有上涨的地方将会迎来补涨。

但是疫情来袭，整个楼市按下了暂停键，房企线下销售全线暂停。那么，之后的深圳楼市会如何变化？会涨会跌？会和2003年非典后的情况一样么？

今天，我们就以史鉴今。

2003年，非典下的楼市

时间回到2003年2月，伴随着春运这一重要时间节点，非典（SARS）迅速在全国范围内扩散。

下面看看当年非典的始终：

2002年12月，第一例非典在佛山爆发。

2003年2月，非典疫情上报世界卫生组织。

2003年春节，通过春运，非典由广州为起点肆虐全国。

2003年4月，全面进行人员隔离。

2003年5月，首次北京新增病例数量下降。

2003年6月，卫生部宣布北京市防治非典型肺炎指挥部撤销。

2003年7月，全球非典病例人数不再增长，疫情基本告一段落。

非典前后总共8个月时间，其中，从春节后启用隔离策略，到非典得到控制，开始下降，大概用了2个月时间。

通过国家统计局的数据不难发现，2003年非典对房地产市场负面影响十分有限。2003年全年房地产数据保持稳定，未出现明显下滑趋势。

数据显示：2003年全年房地产投资同比增长30.3%，商品房销售面积同比增长25.77%，商品房销售金额同比增长31.9%，增速更是创下1997年亚洲金融危机以来的新高。

1998-2017年深圳商品住宅二级市场平均交易价格（单位：元/平方米） 数据来源：深圳统计年鉴

再来看看深圳，数据显示：从2000年到2003年深圳的房价大体上为5000元/平方米左右，平均每年增长约5%。

2004年，深圳楼市涨幅达9.19%，接近两位数。2005年下半年，深圳房价狂奔，2006年涨幅达31.36%。

2007年甚至达到45.48%，当年深圳房价一举跨过万元大关，达到每平方米13370元。

从数据上看，虽然2003年深圳楼市在非典期间也遭受了重创，一度出现了“负首付”的情况，但在非典过后，深圳楼市迅速得到恢复并开启了上涨的周期。

什么是深圳“负首付”

2003年非典期间，某个客户在深圳关外看了一套92平的三室两厅两卫，一共22万，但是最后却贷出了27万，其中包含了5万的装修款。而这套房子买下来，他总共出的资金是5000元的定金，然后剩下的钱银行都给他出了。

非典后，为何楼市高歌？

为何，非典后，楼市得以一路高歌？看看当年的一系列操作，或许就知道了。

2003年，国土资源部发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》两个文件。土地出让自由度下降，土地供应量减少，价格开始走高。

同年8月，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。文件第一条就是：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。这明确房地产业的定位，无疑是给房企吃了一颗定心丸。

另外，多地开始降低首付比例，许多地方的购房首付甚至只需2成！大名鼎鼎的“温州炒房团”出现，先后盯上了上海、深圳，掀起一波热潮。

而且，当年央行的货币政策也十分宽松，比如：2003年上半年M2（广义货币供应量）同比增长20.8％，贷款同比增长23.1％。

2020年，新冠肺炎下的楼市与当年非典十分相似

与非典相比，今年这次的“新冠肺炎”，传播力更强，来势更猛，预计完全结束至少还需要一段时间。

2019年12月，第一例“新冠肺炎”确诊患者出现在湖北武汉。

2020年1月下旬，通过春运，“新冠肺炎”由武汉为起点肆虐全国。

目前，“新冠肺炎”疫情仍在继续。

从目前的情况来看，央行的货币政策，相对宽松，这与当年的非典十分相似。

来源：中国人民银行官网

2月2日下午，央行发布通知，2020年2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

来源：中国人民银行官网

2月17日上午9点46分，中国人民银行官网宣布：开展2000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，期限为1年，利率为3.15%。 天天说钱创始人刘晓博表示：这意味着，中国在降息上迈出了关键一步。预示着，2月20日的LPR（贷款市场报价利率），将至少有10基点的降息。

同时，全国多地土拍暂停，重启时间待定。与当年一样，这也遏制了土地的供应。

据不完全统计，包括深圳在内，北京、上海、武汉、天津等。其中，深圳原定于2月11日出让的3宗宅地和1宗商住地块将顺延至2月20日，总起始价30.29亿元。宅地依旧采取“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

之后的深圳楼市将如何变化？

最后，关于之后的深圳楼市，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任宋丁，深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰，深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究中心主任邓志旺，壹周君创始人周学军等业内专家分别发表了看法，以供各位参考。

1、 2003年非典后，原本严厉的房地产政策变得较为宽松。而目前也已经出台了部分政策来刺激楼市，接下来1、2个月会不会出台更多宽松的政策，保证走量？为什么？

• 陶文杰

深圳壹地产总编辑

应该会，虽然说，救市政策出台的可能和强度，要视乎发展而定，如持续时间，严重程度。但是现在大家其实都没底，这种情况合理的选择就是先出部分较温柔的政策，后续再根据情况看是否需要加码。

初期政策因为主要侧重在解决开发商的资金链问题，也就是说主要集中在供应方。可能从开发贷，土地款，旧改周期，预售周期，拿证速度，税费减免等方面支持。有可能有对公寓、商办类产品的放松，毕竟这是今年供应主流。这是针对行业的，其它整个经济大层面的金融、财政，货币支持也可以预期。

另外还需要有全国一盘棋的思维，其一是政策层面刺激是接下来主基调，其二市场层面，房企也会有全国一盘棋思维，深圳是很多房企总部所在，又是给点阳光就灿烂的卖得动的城市，是很多房企获取现金流重点之一。所以深圳政策有放松支持房企的必要，而房企也有顺势推盘的需求。

后期如果继续发展，针对需求方的、刺激购房的政策也有可能，具体可参考09、15年的一些放松政策。但目前看，暂时还不到这个程度。

• 周学军

壹周君创始人

结束后，楼市调控政策极有可能再次调整，但市场反应不一定有2003年那么积极，经历过两次袭击，人口密度高度集中的大城市已经凸显出很多的弊端，加上现在入市的基点比2003年要高出很多，普通投资者根本没有能力大规模跟风。

预计下一步国家政策将会倾向于小城镇的发展，将会加大小城镇的功能和配套建设，尽可能让老百姓可以在离家较近的地方可以获得工作机会，减少人口的大规模流动。

2、 相比于2003年非典后的一路高歌，你认为新冠肺炎之后的深圳楼市会历史重演么？为什么？

• 邓志旺

深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究中心主任

答案是“No”。首先，市场基础不一样。我们目前的市场基础要好的多。去年年底，深圳一手楼普遍销售非常好，特别是勤诚达正大城、万科星城、华强城、金众麒麟公馆、深业中城等楼盘都是成交火爆。

其次，深圳市场的供需矛盾不一样。2003年时，深圳房地产供给量还是非常充裕的。2003年深圳新批住房预售量接近800万平方米，而2019年深圳的量已经缩小到300万平方米以下。

如果考虑到深圳经济总量增长过7倍、人口增长近2倍，目前深圳楼市的供给量实在是太小了。展望2020年，深圳楼市还将延续这一格局。

所以，两个时期不完全一样。假如没有肺炎的影响，深圳楼市毫无疑问将继续延续去年非常火热的趋势。但由于肺炎的影响，未来至少两三个月市场肯定要变得冷清（具体要看能否得到有效控制）。

不过，因为需求仍在积累，并未丧失。首次置业者的需求非常刚，学位房的需求、改善型的需求也非常刚。而对于投资型的需求来说，同样也是非常强。

最近股市上蹿下跳，惊出好多人一身冷汗。

回过头来，发现还是房产保值增值且省心呀。所以，房产投资的需求还是大。需求将被短期压抑和推后，但不会消失。过后，楼市一定会恢复正常情况

3、 对于之后的买家和卖家，您有什么建议？

• 宋丁

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任

对于买家，不要买那些太大的、建筑密度和人口密度都太高的小区了。

人太多，建筑密度又那么高，一梯好几户什么的，疾病传播力度肯定大。

疫情期间，如果一个小区出了一个确诊病例，整个小区都要隔离，搞得人心惶惶的，何必呢？

另外，咱别住那么高了，咱就买个七八层以下的房子吧。

为啥呢？下楼方便啊，万一有个什么的，咱不走电梯走消防通道。

专家说了，住宅电梯是最危险的封闭式污染空间。住得低一点，起码可以选择从楼梯间走下去，你说你住在三十几层，你个年轻人给我走下去试试看，更不要说你家老人小孩了。

• 邓志旺

深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究中心主任

对于买家，如果出现笋盘，可以入手。对于买家，如果没有压力，建议不要急，等市场回到正常水平再卖。

• 陶文杰

深圳壹地产总编辑

今年要买房的，需要提早做准备，如果初步政策在预售周期拿证周期上有所放松，那可能下半年才能卖的房子、上半年也许就能出来了！

而且有些房子就会额外折扣， 银行各种贷款也会好拿一些，很关键的是，淘哥觉得说到底还是短期事件，不改长期趋势。

• 周学军

壹周君创始人

这次结束后，尽管会有相应的措施刺激楼市，但市场信心需要时间才能提振，建议买家请谨慎入市，卖家请择机出货。

今日互动

对于专家们看法

你有什么想说的

欢迎文末留言讨论~

注明：文章部分数据及图片来源央行网站、深圳统计年鉴、国家统计局