成都麓湖之后，这个开发商又一个神盘横空出世

9月19日，专门去重庆参加混沌大学举办的“未来城市构想”活动，聆听麓湖的总操盘手万华总裁罗立平和阿那亚老大马寅的分享。

南有麓湖，北有阿那亚，这是两个目前在全国神一般存在的项目。虽然从销售额来看，都是小开发商，但单盘的销售业绩都很高，而且从产品颜值和人文社区的打造来看，都是中国最好的两个项目。

万华总裁罗立平除了多年来对于新城建设的深思，更详细展开了一场全新征程的讲述——关于如何与“麓客”共创理想蓝图的宝贵实践。（现场分享详细内容可查看今日推送第二条）

2020年，是万华重庆项目麓悦江城正式面世的第一年，也是万华这么多年来第一次离开成都，首个外地项目面世重庆。

成都麓湖作为全国神盘的名号已久，其重庆项目能否成为闻名全国的下一个万华系神盘？

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很多人可能都去过麓湖参观学习考察过，甚至也有一些人是麓湖的业主，我们还是先说说成都“麓湖”现象。

在市场下行的时候，必然会进入到买方市场。

而市场是最好的试金石。在行情火爆的时候，所有项目都能卖得好，这个时候是谁手里有货可出谁占优势。但是在下行进入到买房市场之时，房企过往积累的口碑会产生极佳的带货效应。

这种带货效应所产生的正反馈，甚至超越了市场规律本身。比如说，麓湖在成都的位置，并非是主城核心区，甚至距离成都南三环直线有14公里。

但更让人诧异的是，麓湖凡是开盘必定销售一空，由于摇号政策，甚至连麓湖的操盘团队自己想买一套都异常艰难。

来看个数据吧。在今年的四月份，正是最为紧张的疫情刚刚产生消散苗头的时刻，从恒大开始，然后是富力，接踵开始了降价大促。然后在很短的时间内，国内几乎所有的房企都进入到了降价大促的程序中。市场彻底的进入到买方市场。

2018年的四月前，应该是成都市场最为火爆的时候，四月出现调控升级之后，热度就逐渐冷下来了。

所以，今年上半年的每一个客户，或者说每卖掉一套房子，对于房企来说，都是救命的，市场竞争的激烈程度，前所未有。

就在四月中旬，麓湖一个新组团入市，然后，成都市场就疯了。4500人抢几百套房子的新闻，又重新浮现。

这让整个成都市场都震惊了。

麓湖之幸，成为其他楼盘之大不幸。

麓湖一个组团开盘，可以让整个成都南城的开发商都噤若寒蝉。

麓湖甚至能做到推盘几乎不用外宣、不用推广，只在自己公号上发个公告就能被一扫而空。

一个开发商能将项目做到这个程度，也算是国内住宅开发的天花板了。

过往两年中，我们推送了很多关于麓湖的稿子，很多同行问过我同一个问题，麓湖为何能这样？

我知道，他们其实想了解的是，麓湖做成中国第一神盘的底层密码，到底是什么？

这个时候，我经常会给他们讲下面这个例子，就是住宅产品中最基础的美学设计和建筑美感。

你可能会觉得很诧异，成都最具现代感的住宅大部分都集中在麓湖，这个项目将是全国花费设计费和使用设计单位最多的项目，没有之一。

麓湖可以做到，一个组团中哪怕只有一栋住宅楼，甚至是幼儿园，也必须有自己独立的个性，有着不同旁人的设计标签。

麓湖最不怕的就是建筑不够漂亮，在麓湖的大师库里，有的是压舱底的现代建筑的王牌设计师。

通俗点说，这是一个将美感刻到了自己骨子里的项目。但是大多数的开发商却仍处在连外立面都做不好的状态。

所以，麓湖的存在，对于成都来说，就是对一众开发商的降维打击。

一定会有人说，万华的成名是因为麓湖，而麓湖的成功只能算是孤本，而孤本总有一半是因为运气的存在。

恰巧，万华在麓湖之外，最近又做了一个项目，也不是在大本营成都，而是走出成都去了重庆。

我们说成都麓湖说的够多了，那么这一次，我们就看看重庆的这个项目，也许能给看不懂麓湖的人，带来一些更多的启示。

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万华重庆的项目位于重庆两江新区，叫做麓悦江城，我们先看看这个项目首期地块麓溪半岛的规划。

这块地的劣势和优势都非常明显。劣势是，这是一片丘陵地，最高落差甚至超过了30米；并且项目的西边是双向六车道的主干道悦复大道，北边是双向六车道的悦港大道，还有一条双向四车道的道路穿组团而过。

从开发的角度来说，和中央公园那种四平八稳的平地不能比。

但优势是整个地块被嘉陵江的支流后河环绕成一片不规则的树叶形状，山水资源非常好。

幸运的是，万华是一个规划大师。而规划设计的魔力就是，能够让一切变废为宝。我们已经见证了麓湖的规划，今天我们就来看看麓悦江城首期地块的规划。

我们重点关注的是，针对上述的这些劣势：路网干扰，丘陵落差；天然山水生态资源的优势，万华会如何综合梳理开发？

成都的麓湖是水城，重庆的这块地，则是货真价值的山城。

对于这块丘陵地，从规划层面来说，有两个关键性的问题：

1、如何依山就势，充分利用地形进行规划创新？

2、如何充分利用后河资源，打造生态宜居的高端社区？

我们先看第一个问题。

这是麓悦江城首期地块麓溪半岛规划的海拔落差图，万华首先做的，就是梳理这个海拔图，将整个地块的地形进行规划分类。

万华首先将山峰削平做成了台地，这些台地就是后期开发组团的基本框架。而在台地之间的，原本存在的由山地坡度形成的落差，则进行保留和重新设计，做成崖壁。

崖壁之下的坡谷，也被进行了整体升级设计。于是，我们就看到了下面的分类：

这张图就是麓溪半岛整体开发的地形框架。整个地块共分为了四种地形：丘陵、坡谷、台地、崖壁。

在确定好地形分类框架之后，下一步要做的就是在这个分类的基础上，进行推演规划整个大社区的骨架。对于大型社区来说，骨架的核心作用，是支撑整个社区的结构。

对于项目来说，原本整个地块只是一个闭合的起伏不平的山地地形，万华首先做的就是将整个地块进行打开，打开就是将整个大地块进行切割划分，划分成不同的组团单元。

这就像写文章一样，通过起承转合，从而形成整个文章的骨架。

于是，我们就看到，通过东南西北四个山谷和中央丘陵，万华将整个树叶型的完整地块，分为了西区、东区、中区、南区，一共四个组团。在组团内部，再进行更小单元的划分。

至此，整个地块结构基本成型。在地块结构成型之后，下一步要做的，就是进行功能规划。

万华利用了台地与台地之间的坡谷和崖壁，以及三面江水环绕的优势，规划了一纵三横两环多点的骨架。

这个可以好好的说一说。

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项目“一纵三横两环多点”规划，堪称是利用地形典范。

比如说，三横分别是北部的文化休闲轴，中部的社区生活轴，南部的景观绿桥轴。这样看似乎也没啥，但是深入进去，你会发现这三个轴其实全部是在规划手段，将地形劣势做成了优势。

北部的文化休闲轴。在现实中，其实是两条城市快速路的交汇处，从价值来说，并不适宜于居住。但却有非常宽广的城市展示界面，适合做城市封面。并且因为紧邻快速路上下口，有很好的通达性。

所以，万华就将这里集中做成了社区的进出口和社区商业带。包含了酒店、商业街区、独栋办公和超市等业态。

这个文化休闲轴，既隔离了城市快速路对住区的直接影响，又可以形成了一个良好的噪音屏障，并且将大型商业配套集中在了沿路一线，和住区之间形成了一个动静分区的关系。

我们再看中部的社区生活轴。

在真实中，社区生活轴的位置，其实是组团之间的崖壁、车库，以及其他空间所形成的一个人字形空间。

万华巧妙的利用了这个位置，将组团之间的断裂带空间，打造成了社区的中心生活配套空间。

不同于北部的商业带，这个社区生活空间既承担着社区生活配套，同时又是版块之间的通勤链接空间。

然后我们来说南部景观绿桥轴。这个空间在社区内的真实存在，原本是一条穿社区而过的双向四车道的市政路。

为了不破坏社区的完整性，所以做了下穿隧道。

万华利用了隧道上盖空间，设计成了极具标识性的绿桥，后期将成为社区标志性的建筑组团。

这就形成了一个结果，通过设计，非常巧妙的变劣势为优势，既保证了社区空间的完整性，又形成了代表性了社区建筑。

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这一部分，我们来说万华如何利用后河的江景生态资源进行宜居社区的打造。

首先，麓悦江城首期地块麓溪半岛是一个被后河呈V字形环绕而成的半岛山林，地形呈北高南低、地形起伏连绵，南北高差近30米。

所以围绕着这些资源，万华对于社区内部的设计原则，是自然生长，被定位为山水社区。

首先是利用原始场地，构建与场地融合的山地主题景观空间和生态体系。用设计还原峡谷、山峰、草坡、平原、山涧、瀑布、溪流、悬崖、草丛、林间、花丛、湿地、洞穴、浅滩、湖面等，近20种不同的空间体验。

这里我们选取一个切片，就是上图中“泉水从石缝中冒出”的位置，看一下万华是怎么设计的。

主入口峡谷将半岛切割成东西两片层层跌落的台地，阳光、雨水塑造出岩石景观、流水景观；树木长出，划分出大大小小的空间，有开敞的草坪、浪漫的花淀、茂密的林谷；台地中还有洞穴、崖壁和山泉和瀑布，这些也就成为了人们生息的各种空间。

在万华的理念里，这是一种诗一般的意境：

撒种似的把建筑洒落在丛林中与绿野上/愿山谷成为城市，绿径成为里巷/使你们在葡萄园中相寻相访的时候 /衣袂上带着大地的芬芳。

其次，就是社区和后河景观带的关系。

在规划之初，万华想到的就是打开。

打开的目的是打散，将地块打散，从而利用地块高差，以及更好做到内部和后河生态资源的互动。

首先是对于建筑的整体设计，采用的是树叶脉络的设计，这和整个地块的呈树叶型完美契合，并且曲线形的建筑脉络又有着水流的灵动性，和整体的景观水系相互映照。

然后在内外景观的互动中，万华采用的是双向渗透的理念。

所谓双向渗透，就是由外向内，利用建筑设计的高度差，将后河的景观向外围建筑渗透，形成浑然一体的格局。

并且将北中南三个横轴做成了三个开放的景观带，直接连通社区和后河景观带，后河景观带也借着这些开放空间，得以延伸到组团内部。

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我需要强调的是，这个只是最开始的报规文本，后面又打磨了许多轮。麓悦江城的示范区现已启动内测，有兴趣的可以前往了解。

今天这篇稿子，我们其实只说了一件事，就是万华在重庆拿的一个新项目首期地块规划的推演过程。

而这个地块的推演过程，也很好的说明了万华的一个核心的开发理念，就是规划先行。

在拿地那一刻，首先要做的，就是详细的梳理地块，然后赋予它最好的价值。

成都的麓湖就是这样一步步做起来的，如今，重庆万华项目毋庸置疑也是这样做的。

通常意义上，很多人就会质疑，说项目开发的真谛不是高周转吗，开发商万华这样做明显是违背这个原则的。

麓湖是很慢，规划图、设计图都在不断地修改，别人做项目先盖售楼部，麓湖却先挖湖治水，做生态。正是这样的慢，成就了麓湖的快，每次开盘必被疯抢。

慢就是快，这就是万华的哲学。

万华麓悦江城样板间实拍

10月1号起，麓悦江城示范区开始内测体验，我侧面了解了一下，短短十多天时间，大批重庆地产同行预约参观，看过之后好评如潮，而且有强烈购买意向的客户数量远超今年的推货数量，原定的推广计划也因此大幅缩减，这大概就是好产品和麓湖口碑加持带来的效应。

万华真是一个神奇的开发商。进军外地第一城重庆项目只是开始，明年起万华在海口、三亚和万宁的项目都将陆续面世，我提前看了一部分项目的规划概念图，依旧惊艳，非常期待！

下一篇跟着我们的镜头，我们详细解读重庆项目整个交付样板区的产品细节，毋庸置疑，这一定是去重庆学习必看的项目。