城市解读：长沙，“注水沙”还是“实力派”？

文/ 东南偏北

不知道什么时候，长沙被诸多网友冠上了“注水沙”的称号，在各种报道长沙的文章中，时不时就会看到类似以下心态的评论:“长沙数据在全国城市中名列前茅时，就是长沙注水了，好像只有数据差时才会是长沙的真实水准”。

这样的“跟风黑”对一个城市而言，未免太不公道。长沙的诸多优势中，在笔者看来最起码有三点是被诸多网友所忽视的：

1、最具幸福感的城市之一。这一点从长沙的房价，以及人均GDP这两点就可以看出。长沙房价在全国都是非常有优势和竞争力的，用两个字来形容：“良心”，最近各个城市都颁布了楼市调控政策，长沙也是最为严厉的一个。

幸福感的另一点体现就是人均GDP上，长沙的经济总量逊色于武汉，但是人均GDP却位居中部第一，在全国所有城市中，也能排在前10，这一特色也体现在长沙的经济消费上，在长沙街头随处可见各种形形色色的餐厅、KTV、足浴、酒吧..

来源：各地统计局

2、长沙还一个被忽略的优势，就是它的行政区划面积、和城市群体系。中部六省的省会城市中，长沙的行政区划面积最大，为11819平方公里，其次是合肥，面积为11445平方公里，武汉位居第三位，面积为9861平方公里，其他三个城市面积差距不大，都在7000多平方公里。

行政区划面积是优势之一，长沙的另一个优势就是城市群体系，长沙周边地市县的经济要比中部其他城市要好。从地图上看就知道，长沙，株洲，湘潭之间的直线距离非常近，三市中心城区彼此距离在40公里以内，这个距离也只相当于北京五环内的南北直径距离，而且这几年长沙也一直在推进“长株潭一体化”。如果未来进行行政区划改革，长沙合并或者部分合并湘潭的部分城区，也不是不可能，这是一个很好的预期。

除此之外，周边长沙县，宁乡县，浏阳县，醴陵市（县级市）都是国家经济“百强县”。这样的经济布局是中部其他城市所不具备的。

长株潭一体化

3、除了上面提到的两点外，长沙还有个突出的“软优势”，既文化优势，近几年来，靠着文化优势崛起的城市，最典型的有两个，一个是“互联网文化”的杭州，另一个是号称“大数据之都”的贵阳，这两个城市既是因为产业，也是因为文化。

任何城市，城市的竞争最后的结果一定会体现在文化竞争上，与杭州、贵阳的“IP”不同的是，长沙一直有意将自己打造的成“‘媒体艺术之都’”，所以在媒体+、互联网+、文化+等领域就会有特别的扶持，比如长沙马栏山视频文创园、文化产业小镇等都是非常显著的例子，而“IP”+“扶持”最后的结果就是，对宣传推广长沙、吸引世界各地的游客，能够起到特别积极的作用。

当然，上述讲到的全都是长沙的优势，说这些优势是为了反驳那些为了黑而黑的网友，真实的长沙有他吸引人的地方，更有它的短板，至于真实的长沙是怎样，我们可以通过具体数据、规划来管窥一二。

一、历年GDP、及GDP占省份比重

数据来源：长沙统计局

2017年开始，长沙就成功迈入了“GDP万亿俱乐部”，但是从“GDP省份占比”来看，长沙的GDP占省份内的比重直到2017年才勉强超过30%，同为中部的武汉GDP占省份内的比重快达到36.71%了，这是为何？

在笔者看来，最重要的原因有两点，一个是政策，近几年来武汉在政策上的优势要比长沙要明显得多，政策上决定了武汉目前站在了更高的起跑线上；另一点就是湖南与湖北的城市布局不一样，虽然在大众认知上，湖南的经济总量略低于湖北，但是如果从城市分布来看，湖南所辖的地级市其实均衡发展得更好，截止2017年，湖南辖14个地级市，破千亿的城市有12个，湖北辖17个地级市，破千亿的城市仅10个。

二、资金总量、及其占省份比重

数据来源：长沙统计局

目前长沙占资金总量占全省的比重为34.30%，相比武汉的46.79%，成都48.08%，还是有些差距，说明长沙的吸虹能力跟这两个“大区域性”城市相比，完全是大巫见小巫。在资金总量上来看，长沙2017年的资金总量为1.6万亿元，只能称得上中二线城市。

跟绝大多数内陆省会城市一样，长沙的资金总量占省份内比重最高的时间节点出现在2010附近，最重要的原因是2001年中国世贸组织后，外贸量开始倍增，其中拥有港口的沿海城市，经济开始大放异彩，相对来说对内地城市的资金情况，会有不同程度的流失。而近几年，“做大做强省会”城市的声音开始越发响亮，大部分省会城市也颁发了吸引人才的政策，其中最重要的一个原因就是为了吸引人才、汇聚资金。

三、小学生人数、及其占省份比重

数据来源：长沙统计局

长沙小学生人口占省份内比例呈现稳步上升态势，但是目前来看，占比并不是很高仅11.22%，说明湖南其他城市在长沙工作，但是其子女仍在其他城市上学的比例较高。

从小学学校分布、小学人数市区的分布情况来看，小学人数最多的市、区，分别是长沙的浏阳市、宁乡市、雨花区和长沙县，其中小学生人口密度最高的区为雨花区，其经济最发达的区也是雨花区。

数据来源：长沙统计局

四、固定资产投资总额、固投占GDP的比重

数据来源：长沙统计局

笔者查阅了几个二线城市的固投占GDP比重，绝大多数城市的占比均维持在70%左右，说明这些城市目前都还处在高速发展过程中。

长沙目前的固投7567亿，在二线城市中也排在前列，但是长沙基建发展起步较晚，就拿前面列举的成都来说，成都2000年的固定投资额就达到了457亿。

五、房地产开发投资、房地产开发投资占固投的比重

数据来源：长沙统计局

估计很多人很好奇，长沙无论人口净流入还是人均收入都是位列中部五省（武汉、郑州、合肥、南昌）榜首，但是为啥长沙的房价却一直是以逆姿态的存在，而且在近几年的政策调控中，长沙还是最严厉的一个，这是为何？

其实从上表中可以看出，长沙的房地产开发投资在所有的“GDP万亿俱乐部”的城市中排名并不高，发展模式相类似的还有无锡和宁波，说明这类型城市的产业结构从不以房地产为主，政府在房地产开发上的投入并不明显（通过卖地获得的收入没其他城市那么明显），所以「房住不炒」的政策在长沙也得到了更好的落实。

长沙6.25之后颁布的史上最严厉的调控政策

五、各区房价走势，以及成交情况

来源：安居客，数据截止2018年8月

整体来看，长沙的房价相较于其他城市来看都足够良心。长沙的房价其实分布其实也非常有规律，可以看出，岳麓、开服、天心、雨花、芙蓉几个区，整体房价相差并不是很大。

若从交通来看，长沙市的中心位置为五一广场，这里有两条地铁线交汇，而且五一大道也是长沙市的主干道，按理说芙蓉区是长沙交通最方便的地区，但从房价来看，可以看出房价最高的并不是芙蓉区而是岳麓区，最大的原因极有可能是因为芙蓉区是长沙最老的城区，相对来说居住环境可能没那么好。

长沙市行政区划图

笔者继续查阅了，长沙各区、市近两月的商品房和住宅成交情况（下图），从图表中可以看出，其中，望城区商品房、住宅成交金额、面积均居榜首；其次为岳麓区；长沙县、浏阳市成交均比较少。

一般情况下，商品房和住宅成交越火热，往往代表新建住宅越多，其开发程度也越被重视，所以继芙蓉、天心、开福、雨花几个区以后，接下来长沙重点开发建设的区很可能是望城区，其次是岳麓区。