房租大涨，是“嗜血的资本”在作恶！

文/刘晓博

最近几天，楼市最大的新闻是：部分大城市的房租突然大幅上涨，其中北京尤为突出。

由于缺乏统一、权威的数据，我们只能看到一些碎片化的信息：

《财经》报道说：从三环到六环外，近三月全北京城的房屋租金都在飞涨。记者随机采访的租户所提供的数据，相比去年同期，单间月租涨幅高者达35%，低者也有20%。

诸葛找房数据显示：2016年至2018年4月，北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动，7月租金涨至90.12元/平方米，环比上涨4.3%，同比上涨25.8%。分区域来看，7月东西城均价均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均价同比上涨接近40%。

“中国新闻周刊”的报道则说：数据显示，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。

房价稳住了，房租为什么突然飙升？

几乎所有的分析，都指向了方兴未艾的“长租公寓”行业。

8月17日，“我爱我家”副总裁胡景晖在电话会议中表示：以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。

由于“我爱我家”旗下也有长租公寓业务（品牌为“相寓”），胡景晖的言论在揭穿了房租暴涨主要原因的同时，也让公司和同行感到尴尬。“我爱我家”公司立即做出了澄清：

随后，胡景晖遭遇到了业内和公司的双重压力。据称，他被公司负责人谈话4个小时，随后愤而宣布辞职。

与此同时，这场舆情也受到了北京官方的重视，根据“北京住建委”官网的新闻通稿：

北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

“长租企业”争夺房源和市场占有率，最终推高了房租价格，这不是北京独有的现象，同样出现在其他大城市。

上个月，我曾咨询过南方某大城市的一个新楼盘的租金价格（位置中等偏上），中介报出的89平米带家电、家具的价格是：月租13000元到15000元不等。这让我大吃一惊，中介解释是：经营长租公寓的企业，为了争夺房源，把租金价格抬起来了。

那么，经营“长租公寓”的企业，为何有能力和胆量推高租金价格？一个重要的原因是：这个行业目前能讲出“好故事”，并吸引来了嗜血的资本。

中国经济是非常奇特的。看似严重缺钱，但只要一个行业能讲出“好的故事”，热钱又会蜂拥而至，比如当初的共享单车。

“长租公寓”就是一个好故事。因为官方在提倡“房住不炒”，提倡“租购同权”。官方支持资本进入租赁市场，措施包括减税、提供融资渠道。其中融资渠道包括发行债券，发行房地产信托投资基金（REITs），甚至可能允许长租企业IPO、借壳上市（房企在A股的IPO和借壳上市都处于暂停状态），未来或许还会有PSL渠道的低息贷款。

更为重要的是，“长租公寓”将来一定是“线下+线上”的模式，如果你的市场占有率足够高，你的APP下载量就会非常大。而租赁是跟年轻人关联的，年轻人又跟社交、外卖、网购等相关联。

因此，“出租公寓”的故事除了官方支持、金融财税的支持外，还有线下线上的打通，以及未来发展出新社交、新网购的可能性。所以，这个领域完全有可能诞生一系列“独角兽”，甚至可能孕育出美团、滴滴、阿里、腾讯的竞争对手，也说不定。

而且：长租公寓可以有预收款（押金和预付的房租），现金流会非常好，这些钱又可以干很多事情。

但问题是，资本是嗜血的。拿了风投钱的企业，会加倍嗜血。他们关注的是公司的估值，是一夜暴富，至于社会责任则是不大考虑的。

所以，无论是在争夺市场份额阶段，还是市场稳定阶段，都会推高房租。争夺市场份额阶段，需要用高房价引诱业主签约（上涨的部分归业主）；市场稳定阶段，则可能出现“串谋型垄断”以获取高额回报（上涨的部分归长租企业）。

因此，官方对于“长租企业”的鼓励一定要适可而止，力度过大必然导致“资本炒房租”，最终全面提高房屋租金，降低城市竞争力，让老百姓民怨沸腾。而且资本在这个领域的过度血拼，还可能导致一个结果：

当泡沫破裂的时候，长租企业资金链断裂（预收款被挪用），最终业主收不着租金，而租房者已经预付了租金。从而引发千千万万的矛盾冲突，部分租户可能被迫一夜之间露宿街头。到那时，政府想“擦屁股”都擦不过来。

相比之下，市场自发的、“业主直接面对租房者”的租赁模式，反而是风险最低、成本最低的模式。遗憾的是，“有形之手”不这么想，它们总是干预市场。

那么，租金的上涨又将对房价产生什么影响？当然是封杀房价的下跌空间，甚至倒逼房价上涨。