雄安新区向“囤地”开刀！这家开发商欲打官司“维权”

相比诞生之初的万众瞩目，“千年大计”雄安新区最近稍显平静，但从偶尔放出的新闻报道中看出，一切都在进行中。对于这块具有“特殊历史意义”的区域建设，一家参与其中的国有房企代表曾表示，“在这里（雄安新区），企业基本是跟着政府节奏走，政府让你干什么就干什么，企业没有什么自主权”。

雄安新区公布之初，华夏幸福、荣盛发展一批早期在当地布局的房企短期内股价飙升，让人眼红。然而，两年过去了，在当地布局的中小房企生存状况却并不理想。一方面是雄安新区建设规划极其严格，另一方面在“马太效应”愈加明显的房地产市场，融资、规模本就堪忧。

值得注意的是，留给这些“囤地未开发”企业的时间越来越少了。今年7月，河北省发布《关于提升土地利用质量效益的指导意见》，提出以2035年为目标年，科学编制新一轮土地利用总体规划，到2020年底，完成全省土地利用总体规划编制。意见提出，河北省要大力推进存量用地盘活利用，坚持分类施策，有效处置供而未用土地；市、县政府要全面清理供而未用土地，依法确定处置方式。其中，对已超过合同约定的开工时间未开工、尚未构成闲置土地的，追缴违约金，责令其限期开工。对企业原因造成土地闲置满一年未动工的，足额征缴闲置费，连续两年未动工的，坚决依法收回。

向“囤地”房企开刀，一家上半年亏损2700万港币的房企，南华资产最近撞到了枪口上，它将自己的全部身家押宝在这里，或许也将在这里走向最终灭亡。

一、政府收回土地 房企：或将采取法律行动

9月9日，南华资产控股发布公告称今年9月7日公司收到其通知，沧州市国土局要求收回沧州南华房地产开发有限公司(中国附属公司)拥有一幅在中国河北省黄骅市总面积32921平方米的土地。该集团将以一切合适手段，包括但不限于向沧州市国土资源局采取法律行动。

该地块为该集团黄骅新城房地产发展项目的第二期，毗邻该项目第一期总面积约32336平方米的土地，原计划包括商业、零售、办公室及酒店的开发。

据南华资产官网显示，公司土地储备总面积为1151万平方米，其中分布在沧州和黄骅的土地面积就为1138万平方米，占比99%，可以说它的土地几乎全部押宝在河北沧州，这座城市邻近北京，或者说雄安新区更为准确，在此之前，它常因“承接北京产业转移”见诸报端。

公告显示，南华资产于2014年收购该土地。按照黄骅市政府当时的陈述，黄骅市将建立10所高等教育及大学校园，流动人口超过10万。经考虑上述陈述及各种估算后，该集团以约人民币1550万元的代价收购该土地，并已于2014年全数支付。该集团于其后就该土地向有关政府当局取得不动产权证，建设用地规划许可证，及建设工程规划许可证，并为该土地的前期准备工作支出约人民币3200万元。

然而，截至该公告日，该项目区域内仅建立了数所高等教育及大学校园，而且尚未全面运作，流动人口亦低于上述黄骅市政府的陈述。由于目前市场状况与当初黄骅市政府的陈述相差甚远，现在开发全部土地及其项目(包括该土地的二期项目)并不符合该集团的最佳利益。

就收到该通知，该公司认为沧州国土局并未考虑上述黄骅市政府于2014年作出的陈述，因此，该公司将采取一切合适手段，包括但不限于对沧州国土局进行法律行动，并将采取一切必要措施，维护该公司在该土地上的合法权益。同时公告也指出，土地收回将对集团产生不利影响。

二、主政官员落马 新城命运几经周折

2008年12月，河北省人民政府批准了《黄骅市城市总体规划(2008-2020)》，黄骅市开始着手构建新城规划及发展战略，计划用10年时间将新城建设成河北省东南部区域性中心城市。当地目前总人口50万左右，中捷产业园城区不到5万人，要实现百万人口规模的中心城市，近半数需要通过产业发展带动人口导入。

然而，此前有媒体报道黄骅新城的早已陷入“烂尾”阶段。2015年，主政渤海新区，从头打造黄骅新城的沧州市人大常委会副主任，原渤海新区党工委书记、管委会主任，黄骅市委书记回学勇涉嫌严重违纪违法，接受组织调查。这不禁让新区的前景蒙上一层未知的阴影。

彼时，多个房地产项目陷入滞销、烂尾的困局，甚至有媒体形容，“曾寄望于京津冀一体化带来产业人口导入的黄骅新城楼市跌倒在了京津冀一体化的黎明之前”。

然而，伴随雄安新区东风的到来，黄骅新城似乎焕发了“第二春”。在最近一次官方表态中，对于黄骅新城的建设是这样的描述的，“要把黄骅新城置于京津冀世界级城市群这个大背景下统筹谋划，放在与沧州中心城区互动融合发展的大格局下统筹规划，主动对标雄安新区这个全国高质量发展的样板，着力提升黄骅新城规划建设水平”。

伴随政策红利，黄骅所在的沧州市也迎来的一波房价上涨。此前关于沧州房价有一种说法是“河北省11个市，唐山经济第一，房价1万多；保定有个雄安，房价1万多；廊坊挨着北京辣么近，房价1万多；石家庄是省会，房价2万多。沧州，曾经飙到过2万多的房价”。根据《中国房价行情网》数据，2018年6月，近一个月沧州房价9775元/平方米，环比上个月的9671元/平方米，上涨了1.08%。一个刚从四线升级到三线的城市房价却飙升到全国前列，半年时间房价直接翻了一倍多。

一位业内人士分析，当地政府此时收回土地有可能是迫于雄安新区建设压力，对于一些闲置土地要尽快收回开发。

三、五年未开发触发政府收回机制

南华置业官网显示，南华资产在河北黄骅市有三个现有项目，分别位于南大港、中捷和沧州。其中南大港项目，地块总面积98公顷，位于黄骅市北面，可建楼面面积226万平方米。项目将包括海滨住宅、庭院住宅、购物商场及城市广场。中捷项目包含数个地盘，将会发展为一个中密度的住宅地区，项目将发展为40%商业、54%住宅及6%公共设施。沧州超过2000万平方米的大面积土地储备。住宅及商业物业发展将成为集团未来增长动力。

此次被政府收回的土地是2011年南华置地与黄骅市政府通过协议书获取的一部分，2011年南华置地总共投资16亿元以投资黄骅新城区内中心商业、金融、娱乐、办公、住宅综合区的城市综合体开发项目。

公告介绍，该项目位于黄骅新城区中心景观湖的西北侧，东至经六路、西至经五路、北至新海路、南至渤海路。总面积约为457亩。

仔细查看公告会发现，当时对于土地未来建设已经做出规定，土地须保证于依法获得土地使用权之当年开工建设(期满二年不能开工建设的，地方政府有权收回土地)。

南华资产上半年业绩报告显示，此次被沧州国土局收回的土地已经取得国有土地使用证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。总包工程预计会在获得建设工程施工许可证后随即展开。2014年，南华资产还投资了紧邻该宗地块旁边的土地，面积32921平方米，已经取得国有土地使用证以及建设用地规划许可证，今年7月取得建设工程规划许可证，但未提及是否取得建筑工程施工许可证，这也意味着，南华资产尚未在这块土地上开工建设。

可以预见的是，在雄安新区建设的大背景下，房企靠“囤地模式”发展在河北飞地将会越来越难。

（来源：地产壹线 作者：张心梦）