空前大招，这可能是楼市的“深水炸弹”！

文/东南偏北

本文为楼市参考团队原创作品

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风口要变了？

明显的可以感觉到，最近有关一二线城市楼市的新闻报道，新闻标题开始频繁使用“退烧”、“调整”、“降温”等词，读起来略感凉意，伴随着各项调控政策的落实，可以说，对一二线城市楼市影响越发明显。

不知道是因为“一二线凉凉”、还是即将有相关政策出台的缘故，最近有关农村宅基地的新闻报道，明显要比以前多了不少。

11月22日，在21世纪经济报“政经”版面的头版，报道了“多地总结宅基改革试点经验 宅基地使用权放开可期”的新闻。

无独有偶，11月16日，作为全国政协经济委员会副主任的杨伟民，在由清华举办的“第三届中国新型城镇化理论•政策•实践论坛”上，提议：应允许城市人下乡购买宅基地使用权。

一时间，与农民利益息息相关的“宅基地”，再次成为大众所议论的对象。

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众所周知，目前我国宅基地实行的是“三权分置”，三权分别包括“所有权、资格权和使用权”，其中所有权归集体，农民享有资格权和使用权。

在过往，为啥没有大资金流向农村？其实本质上还是因为，农民在宅基地上的话语权比较弱。

因为政策限制，农民的宅基地不能卖给城里人，只可以在同村之间进行转让，有的地方可能管得稍微宽一点，可以将农村宅基地卖给县城的，但整体上还是很难成交，毕竟村民之间对土地的购买欲并不强。总得来说，农村的宅基地的商业价值一直处于沉睡状态。

虽然在以前的政策中，对于农民的宅基地这块，也有过局部的放开，比如可以允许城里人去购买农村的生产型耕地、池塘等用于农业生产的土地，想以发展产业的方式来拉动农村经济发展，但是实际效果并不太明显，想想也是，一心想着去农村发展农业的人又会有多少呢。

所以，在前文提到的试点宅基地改革中，开始有了新的尝试：即让农民能在保有所有权和资格权的条件下流转使用权，可以将宅基地用作乡村民宿、养老休闲、文化教育等产业。

也就是说，这一政策如果全面落实，那么以后农民就可以出让自己土地的使用权。比如以合同的方式出让土地N年包给愿意承包给个人，然后个人可以弄个民宿、搞个会所啥的。

当然，目前这项政策并没有全面落实，但给我们提供了一个信号：未来宅基地“合法买卖”、“允许城里人买农村宅基地”，真的有机会成为现实。

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既然允许宅基地“合法买卖”，能够给给农民带来出让收益，那为啥目前还没有全面放开呢？

其实，还是有诸多顾虑的。

国家统计局的数据显示，截至2017年底，我国的城镇化率也还只有58.52%，相比之下，与发达国家的80%还相差甚远，除此之外，我国还有一个特别的现象，我国的常住人口城镇化率高于户籍人口城镇化率。

这说明目前我国还有大批的农民工在大城市务工，这些人往往没享受到大城市的“社会福利”，比如职工养老保险和保障性住房等。所以老家的宅基地往往成了这些人“最后的退路”，一旦处理不好，很可能演变成民生问题。

数据来源：中国产业信息网

试想想，假如突然有个有钱人去你们乡村，成片的承包土地，作为农民的你，你卖还是不卖。

开发商给到你的钱，在当时看了，你可能会觉得还算一笔还不错的收入，但对承包的人来说，或许不过九牛一毛，相比在大城市，可能承包几十亩土地，都不够人家在一线城市一套房子的钱，而且你的土地承包给人家，基本上一承包就是多少年起。

这是站在农民角度来看，短时间内全面开发农村宅基地，可能性不大。站在政府层面来看，也是一样。

开放农村宅基地，会摊薄地价，像在某些三四线城市，绝大部分收入都是靠的卖地收入，可能本身城区卖出去的地相比一二线城市就少的可怜，现在还要分流一部分资金去农村，那对于这些城市的当地政府来说，完全是举步维艰。

真是应了《道德经》里的一句话：天之道，损有余而补不足; 人之道则不然，损不足以奉有余。

强者只会更强。现在开始在部分城市开始试点“宅基地”改革，这是火热完一二线城市的楼市，准备要火一二线城市周边的农村了？

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该来的，总会来的。

我更倾向于认为，随着我国城镇化率越来越高，居民生活水平越好，宅基地也将一步步放开。当然，率先放开的，大概率是那些城镇化率较高省份中的某些农村地区。

我总结了下全国各省份的“城镇化率”情况，全国一共有13个省份的城镇化率高于全国平均水平，具体数据如下：

数据来源：各地统计公报

可以断定的是，如果部分城市的农村率先开放宅基地，那么大概率会是图表中这些城镇化率较高的省份中的某些城市。

城里人去买宅基地，一般就两大用途，要么自用，比如盖个别墅，要么就搞个会所、客栈啥的，无论哪种情况，都是对当地经济的再次刺激，因为大部分城市，往往城区发展已经趋于稳定，但农村仍有较大发展空间。

除此之外，农村宅基地的开放，也将给楼市格局带来深远影响：

1、等到宅基地全面放开之日，中国的城镇化率必然已经达到较高水平。当然，这个过程会是一个长周期过程，毕竟政府是最大的房东，业主和地主，房价上涨的基础在于地价上涨，政府作为士地的唯一卖家，把土地价钱最大化，才能有钱建设城市，搞好政绩，提高GDP。也就是说越依赖房地产的城市，可能越难开放宅基地，所以从这某种程度来看，可以把某个区域的宅基地开放，当做是楼市、产业的一个风向标来看。

2、对郊区的别墅，无疑是“深水炸弹”，这个就跟股市里面的“壳”资源是一个道理，以前郊区别墅引以为傲的是稀有，如果宅基地开放，以后只要有钱，就可以去农村盖个别墅，享受田野生活，所以宅基地开放，对于配套不好、位置偏僻的郊区别墅相当于“宣判死刑”。

3、就算是部分城市的农村开始运行“宅基地买卖”，也应该极力预防炒作宅基地。关于这些年房价的飙涨，说实话，我对炒房团就没有过好感，但愿等到宅基地开放的时候，别连宅基地也不放过。