开发商笑了：钱来了！起风了！

文/东南偏北

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还有不到40天的时间，2018即将宣告结束。

按理来说，到了年底应该是各大企业开始冲业绩的时候，在所有行业中，以地产商尤为甚之。

但是随着2018年调控政策的趋严，地产商的日子也不大好过，资金流动缩紧让某些房产开发商已经游走在危险边缘，偿债期来临对中小型房企而言也是个大麻烦。

眼看2018年马上就结束了，地产商能不慌吗，要知道，2018年的业绩排行，可是会关系到企业明年的年度排行，排名不好看，融资就难，甚至可能会被评级机构下调评价，至此就容易形成恶性循环。那么房企能咋办？

对房企来说，要想第二年的排名过得去、不被市场淘汰，有两条路，要么卖更多房子，要么就借新钱还旧钱。

之前国内融资渠道处处受阻的时候，也有很多开发商选择境外融资，但在今年五月国家就下发文件，明确规定“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务”，大有“关门打狗”的趋势。

上半年碧桂园层出维权新闻耳熟能详，绿城要求员工加速资金回笼，还有泰禾、旭辉等房企“高周转”的种种做法在不断被报道。可见，连大型企业都有在风雨中摇摇欲坠的感觉，中小地产商怕是活得更艰难。

当然，房企也还有另外一条路可以选择，那就是降价卖房。临近年末，笔者每天就多次接到房产销售的电话，说是现在各种楼盘在打折促销让我去参加，还说买房优惠众多，先到先得。

打折促销，对于刚需来说，确实够有诱惑力。但政府就不大乐见了，因为开发商一打折，极有可能就会带来业主的维权，比如前阵子闹得沸沸扬扬的南昌、合肥等地的碧桂园降价维权，影响极其恶劣。

在地产商进退两难之际，钱来了！

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据21世纪经济日报报道：

11月份以来，包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企，21项国内外融资计划成功获批或发行。仅从数据来看，与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同，地产债发行逐步回暖。

Wind数据显示，今年三季度，房企发债规模为1759亿元，环比二季度增加650亿元，同比去年同期亦有近500亿元的增长；截至11月27日，四季度已发行债券规模为933亿元，较2017年四季度增加了约350亿元。

在大家都在调侃地产商快活不下去的时候，开放商融资渠道放松了，从数据可以看出，2018年房企的发债规模，截至11月底，就比2017年全年多出了350亿了。

在11月20日的第九届财新峰会上，人民银行研究局局长徐忠就曾表示，拉动房地产投资，能缓解投资增速放缓带来的增长压力。可以在未来考虑一是缓解房地产开发商的融资压力，增强供给能力。很明显，这句话已经应验了。

开发商借钱的渠道变得宽松了，对房企来说无疑是雪中送炭，起码今年可以缓一缓了。对整个行业来讲，房企有钱了，就能增加住房供给，更好地满足住房刚需，这些都是正面的影响。

但同时也极有可能带来新的问题，借新钱还旧钱确实会让开发商的资金压力短期得到缓解，但却会让债务的兑付问题愈演愈烈。

从以上图表可以看出，到2019年时，房企的到期债务比2018年还要高，到时候又咋办？届时，再借更多的钱给房企吗？

长期这样显然是不行的。从之前的风声鹤唳，到现在稍有松动，对其放债只能解房企的短期之困，并非长久之计。

比如前阵子，万科一边高喊“活下去”的口号，一边又迅猛收购拿地，收购了华夏幸福项目股权；这样的操作，你让我相信万科快活不下去了，说实话我不信，倒是更像在上面“施压”：“你看，我万科都活不下去.....”

2018年上半年房企土地储备量和新增土地储备数据

很显然，现在回过头去看，万科的这波操作确实奏效了。当然，这也不能怪万科了，现在房企的手法，似乎已经成为行业中的“默认”：

房地产开发企业似乎已约定成俗的疯狂扩张，销售额从1000亿到3000亿，只需一年时间；到了3000亿，就敢喊1万亿；快速扩张、周转、多拿地、快开工、快开盘，快回款，然后，用回款资金再去拿更多的地，不停的循环。

房企追求的是有限的资金尽可能的多利用，导致的结果，就是整个市场的企业都像嗑了药一般。我们今年以来陆续看到某些房企的房子坍塌，并不是没有原因的。

现在，钱来了，开发商也可以喘口气，活下去了，但如果开发商还是维系过去的操作，从长远角度来看，其实我觉得还是弊大于利，借给房企的钱，虽说可以帮房企度过难关，但同时也会导致房企债务危机逐步加大，进而影响金融安全。

所以作为一个普罗大众，唯一奢望的就是房企能够不负众望，好好反省。

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其实，今年以来还是能够看到诸多房企积极的信号。

比如，目前排名前20的房企中，已经有19家房企进行了改名，纷纷撕下了地产标签，房企实现多元业务，以寻求新的增长空间，已经是大势所趋。

争相转型的背后，本质上是战略升级，扩展赛道，比较正向的发展方向是从“单一开发”转变为“开发+运营”，但最怕的就是，开发商打着转型的“幌子”，仍然做着以前开发商的“老套路”，只是为了应对融资。

一般来说，房企融资的渠道，主要包括银行贷款、债券融资、资产证券化、房地产信托、海外融资几个渠道；从融资渠道来看，银行贷款仍是房企来钱的主要途径，其实从长远角度来看，可以有意引导把房地产的融资渠道转变为信托和资产证券化。

有句话说得好：“上帝的归上帝 撒旦的归撒旦”。房企没得钱，就会毁了整个行业，但给了房企太多钱，又怕房企只看重本身利益，而丢失了社会担当，还是跟过去一样疯狂扩张，甚至不顾房屋质量，一味追求资金的高周转。

所以，最好的方式，还是把市场的交给市场，而房地产投资信托基金和资产证券化，就是两个不错的选择，既然解房地产开发商的融资压力，又不至于让开发商“绑架”银行。