最惨的楼市，套了一帮最有信心的人！

文/看楼

本文为楼市参考团队原创作品

环京楼市的购房者们一直坚信，限购政策总有一天能放开。然而，他们不知道自己还能坚持多久。

全国最惨楼市

在这轮史上最严的调控中，全国房价唯一一个回调达50%地方，居然出在北京脚下——即以三河、香河、大厂为代表的北三县。

2017年初时，燕郊二手房单价一度触及4万元/平方米，如今燕郊的均价大约在16000元/平方米至17000元/平方米。

2017年3月，大厂的新房均价在25000元/㎡左右，最高楼盘单价达35000元/㎡。到2018年下半年，大厂二手房已降至15000元/㎡左右，大厂新房开盘价最低已到11000元/㎡。

可谓全国最惨楼市，连A股都望尘莫及。

赚钱只要胆大

作为河北省的一块飞地，北三县尤其是燕郊应该是全国离天安门最近的非北京领土。

香港大富翁李嘉诚说过，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。所以，北三县的房地产价值不需要复杂高深的分析，只要脑子正常都能看个明白。

北京是此轮调控的急先锋，随着北京楼市的全面戒严，来自北京的需求大军（刚需、炒房客、中介）早早地涌向了北三县。

2015年、2016年及2017年初，北三县的楼市炙手可热。据某中介介绍，那时其手中的客户有的一出手就是三套，而且燕郊购房者大多是投资需求，出手迅速多是全款。

在此背景下，一些没钱但胆子大的穷人也在通过杠杆大玩造福游戏。

曾经某中介在朋友圈发出去燕郊卖房的消息后，其在北京时的一个同行朋友便主动找上门来，表示要在燕郊买房。该中介一听客户上门了，急忙要买单，但朋友紧接着说了一句话，像一盆冷水一样泼了下来。他说，“我没钱”。即使如此，其仍然不断给黄锦华推荐房源，“碰到性价比高的就发给他，价格低于市场价的也发给他，他看着不错的，居然都能接着。”以至于该朋友签约第二份买房协议后，其反而忐忑起来。但令人意外的是，朋友真的拿出了首付款，两套房子都成功过户。“他好像是借了钱，还有消费贷，总之凑齐了首付。”2017年初，该朋友将其中一套房子转手，立马就赚了40多万。“他胆子是真大”，提到这该中介是一脸的羡慕嫉妒恨，羡慕别人轻轻松松就赚了这么多钱，懊恼当初自己胆子太小，更懊恼自己没有领悟杠杆的精妙，借钱也抄两套。

不过，在北三县补齐调控后，这样的好事也就随着结束了。

2017年6月，廊坊（北三县归廊坊管辖）限购政策发布，本地户籍的家庭在拥有2套以上住房后，禁止购房；而非本地户籍居民无法购房，如果能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的才能购买1套住房。

廊坊是一个地级市，三河、香河、大厂在行政级别上更只是县，但3年社保的规定比很多二线省会城市都严。

到了今年更是直接冷冻房地产交易市场。

如2018年7月1日，大厂宣布暂停办理个人之间不动产抵押业务，二手房交易最后一丝缝隙也被封住。

面对卖不出去、租不起价又待承受着还贷/债压力的局面，那些抱有“赌徒心理”的炒房客们将其归结为“运气不好”。

不过，他们仍然坚信环京楼市的限购政策总有一天能放开。可见，在这个最惨的楼市，套了一帮最有信心的人。

和政策赛跑

虽然现在政策在接管着北三县的楼市，但从长远而看，显然会有摁不住的时候。

日前，有一则新闻说，北京的人口20年来首次出现负增长。这也充分说明过去几年北京的人口政策成效斐然，而且这种减少有可能会继续下去。

那么，由此我们是否可推论出环京楼市已迎来拐点呢？从更真实客观的数据看，这可能是个伪命题。

借助最新的北京统计年鉴，通过几个更能真实反映北京人口变化的指标，如居民汽车保有量、年末移动电话数量、互联网宽带户数等，发现了一些特别有意思的现象。

其一，北京的年末移动电话号码数量在14/15年达到顶峰，随后两年快速减少300万，足见其人口政策效果明显，确实有大量人口离开北京。其二，近两年北京民用汽车保有量增加30万辆，过去一年北京互联网宽带增加70万户，增速均为近年来新高。

数据上的背离显然不正常，唯一合理的解释，这两年离开的主要是人口，也就是农民工。中产及富裕阶层依然坚守在北京，而且有扩大之势。

但现有的北京显然已高度饱和，由于西面是山，北京能往外拓或者能承载外溢需求的主要是南边和东边。现在南边有了雄安，而东边首当其冲就是北三县。

未来某一天，北三县甚至存在着纳入北京的可能。至少现在北京和河北已经着手推进北三县与通州的一体化。

日前，交通委京津冀交通一体化协同处表示，通州和北三县整合规划即将出台，缓解跨界通勤压力。

未来在燕郊和大厂等地将建设一批“P+R”综合公交场站，鼓励有通勤需求的人群驾车至公交场站后， 乘坐公共交通进入北京城区。而且北京正在考虑将快速公交通道延伸到燕郊，如通燕高速、京通高速等都有可能设置快速公交道。此外，厂通桥也已上规划，未来 从大厂到通州潞城地铁站仅有不到7公里距离，距离位于城市副中心的新北京市委、市政府不足10公里。京唐城际铁路北三县段也将于2019年1月1日开工，按照京唐城际北京至唐山全线半小时的运行时间来推算，项目建成后， 大厂、香河等地到达通州的时间将缩短至10分钟左右。

不同其他三四线城市将在此轮调控中迎来结构性拐点，未来的北三县依然可期，可以说是北漂们的新家园。

这轮调控中，在“有形之手”的干预下，北三县房价的拦腰砍，则间接反映了其市场的扭曲程度。

所以，对于那些尚有资格的购房者来说，现在正是上车的好时候；对于那些被套的购房者来说，只要能熬到政策放松的那一天，就依然是赢家。

只是北三县的购房者中大多部分都是堪比的炒房客，在杠杆压力下，不知他们还能撑多久。