文： 小曹
湖南给人的印象一直是人口输出省，经济状况中上游，产业以农业和工业为主。然而本次研究中，湖南省的这一城市表现十分亮眼，令人惊讶……
看门见山，来看看湖南省各市的经济人口状况：
经济
经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平，更是一个城市政策、人口和产业等方方面面的综合体现。
一、GDP和GDP增速
（图一：湖南省2017各市GDP和增幅（2014-2017））
湖南也是省会独大型城市，在最基本的经济指标——GDP上，省会长沙是完全碾压其它地级市的。2017年，长沙成功加入“万亿俱乐部”，成为中西部继重庆、成都和武汉之后第4个GDP超万亿城市。
观察上面的图表，长沙之后呈断崖式下跌，位列第二名的岳阳3258亿，其后的常德3238亿。
张家界542.4亿元位列最后，是湖南唯一GDP没有过千亿的城市，张家界因旅游建市，是中国最重要的旅游城市之一，也是湘鄂渝黔革命根据地的发源地和中心区域。为什么张家界经济最差？首先，张家界地处落后山区，建市时间短，经济基础差、底子薄、后发地区的基本市情还没有根本改变，继续上行的压力依然很大；其次，旅游的大交通环境还不够优化，无论是公路、铁路还是航空，都较为落后，远不能支撑旅游平台的建设；最后，就是产业过于单一，农业和工业先不说，单说旅游，张家界还停留在观光旅游的低层次阶段，要实现向休闲度假、商务会展和疗养等高层次转型，还任重道远。
从经济增速上来看，全国平均水平是30%，4年时间里没有达到30%的城市都是不及格的，湖南有6个城市达到了及格线，长沙的增幅排名第一，为34%，这对于超万亿的GDP
城市来说是很客观的增速。
二、人均和地均GDP
随着经济的发展和产业结构的优化，政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量，人均GDP和地均GDP成为衡量经济发展的重要指标。
人均GDP：即GDP总额/总人口，就经济增长而言，人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。
（图二：湖南省2017各市人均GDP）
从人均GDP上来看，长沙又成为了湖南的明星城市，人均GDP13.3万元/人，几乎是第二名的2倍，第二是湘潭，第三是株洲。
湘潭古称潭州，位于湖南中部，湘江中游，是一个工业占比较高的城市。
“北有郑州，南有株洲”，这番美誉讲的是株洲的区位优越，交通便利，位于湘黔、湘赣、京广三条铁路的交汇。株洲是中国一五二五时期全国布局重点建设的八个工业城市之一，是著名的老工业基地，到目前仍是以工业为支柱产业的城市。
地均GDP：即单位土地面积所产生的GDP，反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标，它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。
（图三：湖南省2017各市地均GDP）
三、资金总量（金融机构本外币存款余额）
金融机构本外币存款余额，反应一个城市对资金的吸附能力，是比GDP更重要的数据。
（图四：湖南省2017各市资金总量和增幅）
从地均GDP和资金总量上，湖南长沙占据不可撼动的地位，尤其是资金总量上，长沙17142亿元，第二名衡阳仅3589亿元，从图表中这种差距更加明显。
四、财政收入
财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础，是非常重要的数据。
图五：湖南省2017各市财政收入和增幅（2014-2017）
小结：
1、整体上看，湖南省在2014-2017年中，GDP增幅未达到国家平均水平（30%），低了3个百分点；
2、综合各项经济指标，长沙是经济体量最高，经济潜力最强的城市，GDP超万亿，增幅34%，资金总量1.7万亿，增幅52%，地均GDP也不低。张家界、怀化、永州、邵阳，这些城市的各项经济指标常常排在末尾，不具备竞争力；
3、长沙之后，是湘潭、株洲、岳阳和衡阳，湘潭面积不大，紧邻长沙，未来也许会受到省会城市的带动，但这还需要很长一段时间。株洲的交通位置十分优越，岳阳的经济增幅较缓，但汇聚资金的能力不错，衡阳各方面都一般，资金总量占全市第二。
人口
一、常住人口增幅
（图六：湖南省2014-2017各市常住人口变动情况）
2014-2017年，全国总人口增幅1.6%，在这个增长背后，大量的人口从一个城市流动到另一个城市，人口增幅无疑是衡量一座城市潜力的重要指标。
长沙的4年里常住人口增幅8.3%，已经相当不错，岳阳、邵阳和怀化都略超国家平均水平。
张家界常住人口在4年里流失达11%。
二、人口密度
（图七：湖南省2017各市人口密度）
三、小学生在校人数变动
（图八：湖南省2014-2017各市小学生人数增幅）
参考值：全国小学生增幅（2014-2017）：6.8%
湖南省小学生增幅（2014-2017）：8%
小学生在校人数，它相比于官方公布的常住人口，更精确、更能真实反映城市的人口变迁。
长沙小学生人口增幅达到19.3%，株洲第二名16.4%，怀化第三名13.2%。
张家界、郴州、岳阳、邵阳和衡阳，这些地区小学生人数虽然也有增长，但未达到全国平均水平，人口的潜力不足，远比不上长沙、株洲。
小结：
1、人口数据指标和经济指标一样重要甚至略超过经济指标，因为没有人口，没有年轻人就没有创新，没有发展动力，参考日本经济，其最主要原因就是人口老龄化和生育率低，据统计2018年中国新生儿已经跌破1500万，人口的问题才是最终极最难以解决的问题；
2、从各个城市之间来看，人口流动是城市之间的战争，城市经济越好，产业结构越高级，就越能吸引人才，从常住人口来看，长沙无疑是湖南最有人气的城市；
3、小学生人数是更具有说服力的数据指标，综合各项人口数据，长沙和株洲是人口占优城市。
其他指标
一、产业结构
产业是城市竞争力的根本，有好的产业才能吸引更优秀的人才，创造更多的财富，产业结构的合理性十分重要。
（图九：湖南省2017各市产业结构占比）
随着经济的发展，各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化，服务业的占比越来越高，服务业不仅能创造更多的就业岗位，其劳动环境相比于制造业更加吸引人，同时，高端服务业能创造巨大的利润，我们可以利用第三产业占比，来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力。
张家界是新兴旅游城市，旅游业占比极高，第三产业占比68.5%，但是张家界GDP体量还很小，交通不发达，产业结构不科学，所以未来的发展仍然任重道远；
长沙虽然人口经济表现特别好，但第三产业占比不高，永州、邵阳和益阳第一产业占比较高，但是农业发展还很落后，产业质量不高，未能拉动GDP的增长，这些城市的各项经济指标表现都不好。
二、房地产投资依赖度
房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重，经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现，热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低，如杭州、成都、武汉等，从另一个角度看，这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。
但也不乏一些经济人口不占优势的城市，房地产投资依赖度过高，甚至高过许多热点城市，这时我们就要多加小心，这些城市房产的泡沫过大，城市经济抵御风险能力不强，楼市受政策调控影响也较大。
（图十：湖南省2017各市房地产投资依赖度）
参考值：全国房地产投资依赖度：13.27%
湖南省房地产投资依赖度：9.9%
长沙作为省会城市，又是省会独大型城市，14.1%的房产投资依赖度一点也不高。（请参考成都和武汉）
三、2018年11月份湖南省各市房价水平
（图十一：2018.11月各市房价）
综上所述：
在湖南省中，经济发展速度快，人口大量流入，经济和人口潜力较高的只有一座城市，那就是省会长沙，长沙也是湖南房地产投资的首选。
长沙房产的未来预期十分值得看好，这不仅仅是因为长沙的经济增速和人口聚集，还因为长沙是获得国家优惠政策最多的省会城市，长沙有一个国家级新区湘江新区，4个国家级经济开发区，1个国家级高新区。
投资长沙房地产，价值顺序为：芙蓉区、天心区、雨花区和开福区>岳麓区、长沙县>其它区。
我们先来看三个数据：
（图十二：2016年长沙市各区人口密度）
（图十三：2017年长沙市各区县地均GDP）
（图十四：2017年长沙市第三产业分布情况，色调越暖，分布越集中）
在长沙市最新的城市规划《长沙市城市总体规划（2003-2020）》中提到：长沙的中心城区是芙蓉区、开福区、雨花区、天心区全部，岳麓区除莲花镇、雨敞坪镇、坪塘镇以外的区域，望城区的黄金乡、雷锋镇，长沙县的星沙镇、榔梨镇、黄兴镇、黄花镇，总面积1142平方公里。
（图十五：长沙规划图）
可以把长沙房地产划分为三个板块：第一板块，芙蓉区最稳妥，雨花区侧重科创，面积较大，仍有升值潜力，开福区和天心区侧重文化旅游传媒商贸，这四个区都是高端服务业占比高；第二板块，岳麓区是国家政策利好区（湘江新区），长沙县是主中心城区的辐射区，都很有潜力；第三板块，望城区南部，靠近开福区和岳麓区的地段值得关注，宁乡市和浏阳市不建议投资。
在选择楼盘中，地铁、学位和商业是最重要的配套因素，必须给予足够的重视。
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