【哪里楼市最有价值，哪里楼市可能是坑】——关于河南省的分析

文/刘晓博说财经

有这么一句话，“黄河是中华文化的发祥地，而河南是黄河文化的源头“。河南的地位不言而喻，同样，南宋以前的大多数时间里，河南一直都是中国的政治、经济、交通和文化中心。

然而近些年来，人口流失和经济不景气一直缠绕着河南，真实情况真的如此吗？我们研究数据后发现，河南省的确有些城市发展较落后，但也有潜力强劲的城市。

近日，郑州大都市区再次被提及，那么在大都市区中，哪些城市的房产会最先受益？我们一起来看看……

经济

经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平，更是一个城市政策、人口和产业等方方面面的综合体现。

一、GDP和GDP增速

（图一：河南省2017各市GDP和增幅（2014-2017））

整体上看，2014-2017年间，河南省的GDP增幅为28.8%，仍未达到全国平均水平30%。河南省的经济体量全国第五，其上有广东、江苏、山东和浙江，但河南的人均GDP并不高，经济增速也稍显逊色。

郑州作为强省会城市，发展之快，不仅得益于河南省的全力支持，也受惠于诸多国家的政策。郑州市设有省级新区郑州新区（含郑东新区），1个国家级高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区、1个国家级综合保税区、1个国家级航空经济综合实验区。2017年郑州GDP为9130亿元，名列全国17名，河南省第一。

从GDP增幅来看，河南省经济增速较快的城市是南阳和安阳，它们的GDP增幅在43%左右。南阳市是河南省面积最大、人口最多的农业大市。南阳素有“中州粮仓”之称，是全国粮、棉、油、烟集中产地。安阳是中国八大古都之一，是早期华夏文明的中心之一，也是国家历史文化名城和豫晋冀三省交界地区区域性中心城市。三国两晋南北朝时，先后有曹魏、后赵、冉魏、前燕、东魏、北齐等在此建都，故安阳素有“七朝古都”之称。

经济体量和增幅都较弱的城市有：平顶山、三门峡、漯河、鹤壁、济源。这些城市GDP在千亿左右（济源2017年GDP为612.5亿元），同时它们的GDP增幅在20%左右，远小于国家平均水平。

二、人均和地均GDP

随着经济的发展和产业结构的优化，政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量，人均GDP和地均GDP成为衡量经济发展的重要指标。

人均GDP：即GDP总额/总人口，就经济增长而言，人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。

（图二：河南省2017各市人均GDP）

河南各市人均GDP没有太突出的，我们列举几个城市，2017年，山东东营人均GDP为17.6万元/人，江苏省苏州人均GDP为16.2万元/人，浙江杭州人均GDP为13.3万元/人。河南省人均GDP最高的城市是郑州：9.2万元/人，河南省整体人均GDP为4.7万元/人。

地均GDP：即单位土地面积所产生的GDP，反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标，它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

（图三：河南省2017各市地均GDP）

三、资金总量（金融机构本外币存款余额）

金融机构本外币存款余额，反应一个城市对资金的吸附能力，是比GDP更重要的数据。

（图四：河南省2017各市资金总量和增幅）

从地均GDP和资金总量上可以看出，郑州在河南省的地位是相当高的，经济实力是不可匹敌的。

四、财政收入

财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础，是非常重要的数据。

（图五：河南省2017各市财政收入和增幅（2014-2017））

小结：

1、整体上看，河南省经济存在虚胖，表现为GDP体量较高，位列全国第五，但人均GDP和经济增速较低；

2、河南省内，郑州的各项经济指标都位列第一，尤其在资金总量和地均GDP上，几乎是第二名的3-4倍；

3、也存在一些经济较弱的城市，如三门峡、漯河、鹤壁、济源，这些城市的房产没有良好经济的支撑，也就不具备投资价值；

人口

一、常住人口增幅

（图六：河南省2017各市常住人口变动情况）

在统计常住人口数据时，安阳、商丘和南阳的确令人震惊，它们有着超过20%的人口增幅，这是大多数省会城市都达不到的。

然而仔细分析行政区划后，终于得出这些城市人口大幅增长的原因。

滑县，位于河南省北部， 1986年2月，改属安阳市，2014年属河南省直管。

邓州市，以前归属河南省南阳市管辖，2011年被省委省政府确定为直管县市试点，2014年由省委省政府全面管辖。

因此安阳和南阳的人口统计极有可能受到了行政区划调整的影响。

郑州的常住人口增幅为5.4%，远高于全国平均水平1.6%。

二、人口密度

（图七：河南省2017各市人口密度）

从人口密度上来看，河南各市的人口密度都比较大，人口密度超过600人/平方公里的城市就有11个，要知道，部分省会城市也就在600左右，可见河南省真的是人口大省。

其中人口密度最高的是郑州，高达1327人/平方公里，因此可以推断，郑州拥有河南最大的住房需求潜力。

三、小学生在校人数变动

（图八：河南省2014-2017各市小学生人数增幅）

注：平顶山小学生人数是“2013和2016年中学生人数，且2年数据统计均不包含汝州市”

安阳市2014和2017年小学生人数统计均包含了滑县

南阳市2014和2017年小学生人数均包含了邓州市

参考值：全国小学生增幅（2014-2017）：6.8%

河南省小学生增幅（2014-2017）：5.8%

小学生在校人数，它相比于官方公布的常住人口，更精确、更能真实反映城市的人口变迁。

在本次小学生在校人数统计中，剔除了行政区划调整的影响，如汝州市原属平顶山，滑县原属安阳，邓州市原属南阳，后来这些城市都划归河南省直管。

郑州小学生人数增幅16.2%，远高于全国平均水平6.8%，这足以说明郑州是人口吸引力较强的城市，其房地产也拥有较大的发展空间和发展潜力。其次，安阳14%，平顶山11.9%，济源8.8%，都是不错的人口增长，但仍要结合城市的经济状况进行分析。

小结：

1、河南省常住人口已经不再流失，常住人口增幅1.3%，但这个数据仍矮人一头，全国常住人口增幅平均水平在1.6%（以上均为2014-2017年增幅）；

2、河南省的人口密度较高，其中郑州人口密度高达1327人/平方公里，比厦门岛外的人口密度都要高很多；

3、从小学生人数上来看，郑州和安阳的小学生人数增幅最大，其后是平顶山、济源和开封，其中有些城市人口增幅较好但经济状况欠佳，需要综合考虑。

其他指标

一、产业结构

产业是城市竞争力的根本，有好的产业才能吸引更优秀的人才，创造更多的财富，产业结构的合理性十分重要。

随着经济的发展，各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化，服务业的占比越来越高，服务业不仅能创造更多的就业岗位，其劳动环境相比于制造业更加吸引人，同时，高端服务业能创造巨大的利润，我们可以利用第三产业占比，来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力。

（图九：河南省2017各市产业结构占比）

二、房地产投资依赖度

房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重，经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现，热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低，如杭州、成都、武汉等，从另一个角度看，这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。

但也不乏一些经济人口不占优势的城市，房地产投资依赖度过高，甚至高过许多热点城市，这时我们就要多加小心，这些城市房产的泡沫过大，城市经济抵御风险能力不强，楼市受政策调控影响也较大。

（图十：河南省2017各市房地产投资依赖度）

参考值：全国房地产投资依赖度：13.27%

河南省房地产投资依赖度：15.8%

数据显示，郑州过于依赖房地产，房地产开发占GDP总量的36.8%。

三、2018年10月份 省各市房价水平

（图十一：2018年12月河南省各市房价）

综上所述：

无论从经济还是人口上来看，河南省房地产最值得投资的只有郑州，但郑州房地产投资依赖度很高，意味着投资存在较大风险，因此，在郑州的哪个位置买房就成了问题。

在《郑州市城市总体规划（2010—2020年）（2017年修订）》中了解到，郑州的空间布局是：一主一城、两轴多心

（1）一主一城

郑州市主城区、郑州航空城。

（2）两轴

南北向城市发展轴：沿南北向京港澳高速公路、中州大道—机场高速等轴线形成从主城区至航空城的南北向发展轴，作为中心城区空间拓展的主骨架。

东西向城市发展轴：依托郑—汴—洛发展带，沿郑上路—建设路—金水路—郑开大道、中原路—东西大街—郑汴路两条轴线形成中心城区东西向发展轴，作为主城区空间拓展的主骨架。

（3）多中心

以二七广场商业中心、郑东新区CBD、郑州东站交通枢纽中心、郑州航空港交通枢纽中心为核心，构建区域—城市—片区三个层次的城市中心体系。

以主要交通干线、基础设施廊道、城市水系和绿化空间为界，中心城区由八个功能片区构成。

（图十二：郑州市城市整体规划）

从规划中可以直观的看出，郑州市未来发展的重点在“一主一城”，而南北向城市发展轴和东西向城市发展轴贯穿城市主中心，相交于CBD商务中心（郑东新区）。主城区无疑是未来发展的重中之重，而规划中并未提及主城区的范围，郑州的中心城区未来范围有多大？

在今年的5月7日，郑州市城乡规划局对《郑州市中心城区总体城市设计》进行批后公示，我们可以从中得到大量关于中心城区的有用信息。

规划范围：北至黄河、南至绕城高速公路、东至京港澳高速、西至绕城高速公路，范围已超过了现有的四环线。

（图十三：郑州市中心城区）

板块一：投资郑州首推中心城区

中心城区的生活配套不必多说，从政策角度，郑东新区和二七区是未来的两个核心；从经济和人口数据来看，郑东新区和经开区潜力较大；金水区各方面都是最强的，保值能力强；中原区、管城区和惠济区略强于高新区。

板块二：郑州东南方向重点发展区域

一主一城中的“一城“指的就是航空城，南北向城市发展轴直通航空港经济综合试验区，多中心里就有一个是郑州航空港交通枢纽中心。航空港区是仅次于主城区的重要发展区域。

（图十四：郑州航空港）

航空港的总体布局为：

空港核心区：主要发展航空枢纽、保税物流、临港服务、航空物流等功能。

城市综合性服务区：集聚发展商务商业、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、产业园区等功能。

临港型商展交易区：主要由航空会展、高端商贸、科技研发、航空物流、创新型产业等功能构成。

高端制造业集聚区：主要由高端制造、航空物流、生产性服务、生活居住等功能构成。

郑州向东发展的区域为中牟县，中牟县的城市定位为：中原经济区“三化”协调发展先导区，文化创意中心，旅游休闲目的地；郑汴新区综合服务中心，郑州都市核心区重要组成部分；郑州航空港经济综合实验区功能配套区，先进制造业基地。

从人口数据和经济数据上看，中牟县都没有什么亮眼的表现，但是中牟县紧邻郑东新区和航空港区，在这两个区的辐射下，加上自己的规划建设，其未来的发展前景还是可观的。

板块三：强郊区

在上一个板块中提到，新郑市位于郑州南部，中牟县位于郑州东部，郑州的东南是未来的发展方向，航空港区横跨新郑市和中牟县，未来这两个区域发展潜力都不错。而荥阳市和新密市为板块三的主角，也是郊区中较强的市。

2018年2月，郑州市人民政府发布了郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)。在多组团建设部分，明确提出：优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化。

郑州市政府提出“撤县（市）改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化。”其目的何在？是因为河南省其他中心城市发展相对缓慢，人口经济集聚能力不强，区域服务功能较弱，发展潜力有待挖掘。撤县改区是为了不断拓展未来郑州建成区的发展空间，而新密市和荥阳虽然发展较落后，但是它们紧紧包围着市中心，又有国家政策的扶持，算得上是强郊区。

板块四：弱郊区

剩余的市区有：巩义市和登封市，都在郑州的西部边缘，这些区域没有国家级开发区，离城市主中心较远，缺乏高端产业，除此之外，它们还是历史文化保护名城，这也限制了它们未来的开发和建设。因此其未来发展并不看好，从人口数据来看，这两个市的人口增量排在郑州市的最末尾，也说明了这些区域对人口的吸引力不大，其房价处于郑州的低洼地。

板块五：郑州大都市区

2019年1月17日，河南发改委负责人在新闻发布会上透露：在刚刚闭幕的河南省委十届八次全会上明确提出“加快郑州大都市区建设，是当前河南全省发展的大局”。

所谓“郑州大都市区”（见下图红色区域），以郑州为核心，包括郑州市域、开封、新乡、焦作、许昌四市中心城区和巩义市、武陟县、原阳县、新乡县、尉氏县、长葛市、平原城乡一体化示范区，国土总面积约1.59万平方公里，占全省国土面积的9.6%，集聚了全省近20%的人口和超过30%的经济总量，是中西部地区经济实力最强、发展速度最快的地区之一。

（图十五：郑州大都市区）

由于国家支持郑州建设国家中心城市，为了实现经济社会的更好发展，河南需要一个更大的郑州。到时哪些城市的房产最先受益呢？很有可能是那些在黄河对岸，距中心城区较近的县区，也就是“温县、武陟、原阳和平原新区”，这些县区的房价可能会有很大的升值。