2019，房企的2大天劫！

文/白圭

去年下半年以来，房开们的日子虽然过得很艰难，但受益于上半年的行情，大都平安过了年，而且收成还很不错。

其实不管是小虾米还是巨头房企，真正的生存考验是在本该“诸事大吉”的2019。2019年的房企有两大天劫要渡，一是放缓乃至下滑的销售额，二是因销售萎靡而放大的债务压力。

新年第一炮就哑火

曾几何时，在地产从业者眼中，由春节催生的“返乡置业”潮是个不输“金九银十”的销售行情，尤其是对那些拥有大量在外人口的内陆三四线城市和省会城市而言。

如劳务大省的湖北，其省会武汉，今年春节期间“不打烊”的楼盘多达40余家，其中不乏万科、保利、金茂等品牌房企，开展了诸多优惠购房促销活动，甚至把售楼处改装成“小庙会”。

然即便如此，今年春节包括武汉在内的全国各大城市楼盘销售并未出现火热场面，不少售楼处仍然门可罗雀，2019年的楼市春节档就像星爷的《新喜剧之王》一样扑了街。

中国指数研究院周报指出，狭义春节档即春节7天期间（2月4日-10日），重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%，其中二三线代表城市的成交面积同比下滑均在95%左右。

即使从元月1日算起，数据也是一篇惨淡。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月12日，26家房企合计销售3340亿元，比2018年同期下调了13.6%。另据克而瑞数据显示，在过去的一个月，超三成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。素有“三四线之王”之称的某巨头，1月份的合同销售金额同比大幅下滑52.2%，合同销售面积同比大幅减少49.5%。

较于2018年的开门红，2019年的楼市可谓是“开门丧”，第一炮就哑了火。

哑火虽然出乎意外，但也在意料之中。因为2019年以来的楼市低迷恰是2018年下半年楼市进入下行通道的延续。

所以，这也是最让房企们害怕的，即这仅是一个开始，低迷将成为贯穿全年的一个缩影。

所以，“高杠杆”的地产属性决定了房企在销售规模的道路上必须一路狂奔，不能有丝毫的懈怠。一旦销售额增长放缓乃至下滑，之前被扩张掩盖的各种问题就会暴露出来，而一旦陷进去，企业将非死即残。

债务压力被放大

情绪会传染的，尤其是恐慌。

若2019年楼市销售规模横盘震荡或者小幅下滑，无疑将进一步放大房企们本就脆弱且严峻的债务压力。尤其是今年还是房企的还债大年，如有数据显示，2019年是房企的偿债高峰年，需偿还债务在万亿以上。

一方面，市场将担心企业还债的能力，而且这种负面情绪会引发楼市股市和债市的异常波动，进而加剧房企在资本市场融资的难度；另一方面，未来收入现金流的减少会打乱房企在的计划部署，进一步影响其扩张和还债能力。

而两方面因素的碰撞会让房企的生存环境进一步恶化，形成恶性循环。

当然，有人会说，今年以来，上面不是已经松了水龙头么？是的，而且房企们抓住这个难得的“融资窗口期”疯狂抢水喝。

据统计，1月以来，房地产企业融资计划实施井喷，公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿，刷新最近一年多来的融资月度新高。美元债也是能发就发，1月份以来已经有多达60份关于房地产企业发布美元优先票据融资公告，涉及上市房企25家，合计融资金额逾30亿美元。

借债搞开发、借新债还旧债，这既是地产行业高杠杆属性的外在体现，也是很多房企迅速做大的关键。

所以，对于房企来说，只要能融得到资，就不用怕什么销售下滑、楼市寒，就能熬到下个春天继续赚大钱。

可问题是如今的这种宽松可能并不长久，融资窗口期随时有可能关闭。

如深圳某房企人士认为，2019管层仍严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。

其实也不难理解，因为上面开闸的初衷是为房企续命，而不是给他们弹药，让他们四处突突突，再次把房价搞得鸡犬升天。

所以，“活下去”在2018尚是一句口号的话，2019可就是房企需要解答的头号命题了。如何应对销售下滑和债务压力？如何在现金流入减缓的情况下拆东墙补西墙，又不至于企业崩掉？显然很考验房企的市场触觉和财技。

其实不管是房地产企业还是其他行业的企业，本质上玩的都是两个盖子甚至一个盖子捂三四个杯子的游戏。只要你不露破绽就能成功，就能获得大量财富和社会声望。

如果不小心踏空或误判搞砸了，不好意思，你和你的企业都会被命运带走，留下一地鸡毛，典型的如贾跃亭的乐视，还有上个调控期倒下的百强房企光耀地产。

2019，怕是要有一批不自知的房企步他们后尘了。