强调控之后，深圳资金正涌向这些城市

文 | 白羊

昨天，深圳调控的靴子终于落了下来。

虽然之前关于深圳会出调控的预期已成共识，但“深八条”的严厉程度还是出乎了市场意料。业内人士评论，“深8条”使得深圳楼市的调控力度在不少方面超过京沪、抛开广州，堪称全国最严的城市之一。

新政大大地收紧了深圳本地投资客、外地购房者的“上车”条件和提高交易成本，而这两类客群也被认为是今年以来深圳楼市越烧越旺的主因。

随着“需求的洪水”被堵在门外，深圳楼市怕是要凉一阵子了。至于凉到什么程度，还要看执行力度和被锁时间长短。北京就是一个现成案例，自2017年出台最严调控以来，迄今仍不见放松，刚开始是量跌价稳，再往后是有价无市，再后来就是部分区域房价出现10%-20%的回调。

如2020年6月15日成交的北京石景山御景山159平方米三室二厅，在挂牌将近100天后终于卖了699万元，而该房源2016年12月的成交是808万元，房主足足亏损109万元。

（数据来源：链家）

这也再次提醒了我们，虽然入手核心一线城市楼市不用担心基本面问题，但也要提防“政策黑天鹅”，盲目地追热追高，很容易高位站岗。若自己杠杆水平又比较高，最后可能会被迫斩仓出局。

据贝壳找房数据显示，“深八条”出来后，南山、宝安这波行情中涨势最猛的一些区，部分房源的挂牌价立马出现了几十万的下降，大一点的则达150万。由此可见，深圳这次调控之威力。

不过，不同于北京的是（北京不仅自己调控很严，环京楼市也被锁的死死的，北京的投资需求真的是只能望调控兴叹），临深楼市的政策环境就要相对宽松些。市场经济下，资本是逐利的，只会往阻力小、回报大的地方流去。

作为南中国的金融中心和科技中心，深圳不仅有着强大购买力和对周边城市的外溢效应，深圳人的房产投资意识也是全民性的、深入骨髓的，内地最强、没有之一。

这也就意味着，接下来，将会有大量被“深新8条”挤出的“深水”流向环深楼市，如惠州、东莞、广州、中山、珠海等城市的部分热点区域。

惠州 ：

1、政策面：大湾区唯一不限购的城市

惠州是大湾区城市中唯一不限购的城市，只有部分限贷和限售措施：首套3成，二套6成，三套一次性付款；新购买的商品房（含一手房和二手房）满3年方可转让。

外地人在惠州购房首套商品房，需要条件：一年的惠州社保或者一年的在惠州纳税证明、收入证明、最近一年的银行流水。

6月，惠州又全面取消了落户限制。

总之，不管是对本地购房者还是外地投资客，惠州楼市政策都是比较宽松的。虽然今年以来，冰山指数统计的惠州楼市也很热，但惠州加码调控、限制外地购房者的可能性并不大。

2、购房逻辑

深圳人在惠州买房主要集中在临深的惠阳、大亚湾片区。在深水加持下，大亚湾的新房供给和成交量超过惠州传统主城区惠城。

深圳人在惠州买房的逻辑主要有三个：

一是，价格洼地，在深圳买不起房的只能去临深的惠阳、大亚湾买房自住。

如今龙岗均价已达4.3万/㎡、坪山已达3.6万/㎡左右，而与之比邻的惠阳、大亚湾仅1.3万/㎡。巨大的价差，使得那些不愿错失深圳和大湾区发展机会，但又买不起深圳房的人只能去惠州安家。

二是，在无形之手作用下，深圳的产业和人口也在逐渐向临深片区外溢。

这些年深圳因受制于土地面积，发展空间日渐饱和，在市场作用下，一些产业和人口也在逐渐向临深片区外溢，临深的惠阳、大亚湾都是受益者。

而在上述两股逻辑的驱动下，过去十年，大亚湾片区房价涨幅居惠州各区之首。

三是，深圳扩容预期利好。

今年买入惠州还有一个新驱动因素——深圳扩容，此被认为是上面要在“826”送给深圳的40岁生日大礼，借以解决深圳逼仄的发展空间问题。

而若扩容，临深的惠阳、大亚湾则是概率最大的地方。它们也将由邻居家小孩，变成深圳的亲儿子，届时官方主导下的大量资源导入、大规模基础设施建设，也必将让惠阳、大亚湾的价值再上新台阶。

不过，若扩容预期落空，惠阳、大亚湾的房价怕是要有一波调整。

因为市场作用下的外溢力量（前两个逻辑）虽不算弱，并未达到预期。大亚湾、惠阳的楼市一、二手房结构差明显，一手房热，但二手房存量大、去化周期长、卖不起价。数据显示，去年惠州二手房成交量下降近30%。

所以，于深圳投资者而言，临深的惠州楼市可以去赌扩容预期，但要控制好仓位和风险。

东莞：

1、政策层面：

东莞的限购也是比较宽松的，非本市户籍购买新建商品房需提供连续缴纳1年以上所得税或社保证明。

（图表来源：乐居）

二手房就更为宽松，没有户籍限制，也无社保、个税等要求，若是全款则可随便买。

（图表来源：乐居）

虽然7月以来，东莞已出台两次调控，但都没有涉及收紧二手房限购的措施。当然，若东莞楼市接下来持续高烧不退，不排除官方会突然下手。

2、购房逻辑

今年以来，东莞楼市也很热，其和深圳、惠州长期霸榜“冰山指数”前三甲。支撑当地楼市的逻辑有：

一是，基本面强劲。

2019年东莞GDP为9482亿，离万亿仅差临门一脚，全国第19，广东第四；过去20年，东莞GDP更是增长19.2倍，比深圳都猛。

另有数据显示，2019年东莞小学生及幼儿园在校人数超120万人，比佛山多出近30万，每年增量3到4万人。

基本面强劲，楼市调控又相对宽容，房价走热也就不难理解了。

二是，占尽地缘优势，不愁“外水”。

东莞正好夹在广州与深圳两个一线城市中间，论地利，二三线城市中无出其右者。这也意味着，其能同时源源不断地汲取到广、深两地的投资客群。

三是，在吸纳深圳外溢的产业资源上，比惠州更有成效。

据东莞日报报道，2008年金融危机之后，深圳内资企业开始向东莞迁移。自2014年以来，东莞逐步承接深圳外溢产能。

最典型的就是华为、大疆等深圳高新技术企业转战松山湖。在高新技术产业和高收入的“华为男”们的支撑下，如今松山湖房价已经与东莞主城区、东莞临深片区并驾齐驱。

四是，和惠州一样，东莞尤其是东南临深片区，也受到深圳扩容预期的利好影响。

东莞塘厦、凤岗、清溪三镇，犹如一枚楔子被打进深圳，在一些扩容构想中，此三地也被认为是深圳扩容的热门选项。

虽然很多深圳龙岗、龙华上班的人都选择在东莞三镇买房，因不缺接盘侠，很多深圳投资客也喜欢入手塘厦、凤岗的房子。但因为行政划分不同，两边房价仍然倒挂严重。

如塘厦、凤岗、清溪若划给深圳，房价无疑还要大幅补涨。

当然，入手东莞的房子，也有两个风险要提防：一是，像深圳一样，官方冷不丁地出狠手，来个调控；二是，扩容预期落空。

广州南沙：

1、政策层面

去年底，南沙也放松限购，对本科以上人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。

对很多外地买家而言，这个门槛很容易跨越。

2、购房逻辑

南沙同时具有“国家级新区”“自贸区”“粤港澳大湾区”三个区的光环加持，无论对广州、湾区、港澳乃至全国购买力而言，都是十分吸引人的。

过去5年，南沙的房价增幅高达140.6%，位广州居各区之首，可以说是最好的吸引力指数。

（数据来源：中国房价行情网 二手房价）

随着未来更多的规划和基建开始变现，未来房价只会一山更比一山高。

当然，考虑南沙还处于早期建设阶段，投资者要想获得更高的回报，还要耐得住性子、慢慢等待。

关于南沙更多的分析和项目介绍，请查看文章《错失前海的深圳人，正在疯狂买入这里》

中山翠亨新区（马鞍岛）：

1、政策层面

中山的楼市调控也是比较宽松的，非户籍人士购买一手房只需提供工作证明和社保证明；2套需提供2年以上社保和纳税证明；二手房对非户籍人口不限购。

2、购房逻辑

无论是GDP，还是人口，中山在大湾区7城中都是一个比较弱的存在。腹地无太大想象力，其房产投资价值凸显的区域主要在毗邻广州南沙和深中通道出口的翠亨新区，尤其是作为桥头堡、与前海隔海相望的马鞍岛。

珠海：

1、政策层面

和中山一样，珠海楼市对外地购房者整体也是比较宽容的，其中，珠海大桥以西、高新区：一、二手房限购1套，无需社保和个税证明要求。

2、购房逻辑

珠海的GDP总量和人口都不算高，仅有东莞的40%。不过近年来，珠海发展非常迅猛。众所周知，小学生及幼儿园在校生数的变化是常住人口变化的一个高质量指标。

由下图可见，珠海在小学生及幼儿园在校生绝对值上，并不占优势，但其5年增幅却在大湾区城市中，名列前茅。

由此亦可见，珠海对年轻就业者的吸引力。

（数据来源：各地统计局；制表：楼市参考）

另一方面，湾区时代，珠海有着不输东莞的地缘优势。

南边，有借力于澳门的横琴自贸区。

北边，则有高新区（唐家片区），与深圳互联互通的深珠通道，西端出入口就在唐家北围。

所以，珠海南、北两端的发展，都还是很有想象力的。

其中，北边唐家高新区可以说就是，珠海版南山高新园，也有着和深圳科技园片区高度相似的发展轨迹：一是建高校，二是建高新产业群。

区域内拥有中山大学、北京师范大学珠海校区、北京理工大学珠海学院、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院等4所知名高等院校为代表的高等教育资源，10万+的高知人群；高新技术企业达533家，上市及“新三板”挂牌企业39家，园区内魅族、金山、罗西尼、佳能高新企业云集。

市独角兽培育库企业12家，占全市44%，发明专利申请量2044项、同比增长26%。2019年，高新区主园区GDP以8.0%的增速，跑赢了横琴、香洲，雄居全市第一。

未来随着深珠通道通车，珠海高新区与深圳南山（前海）将会有着更加紧密的互动，届时其区域价值怕是要再上几个台阶。

关于高新区更多内容，请点击文章《下一个前海在哪里》。

楼市参考于本周六（7月18号）推出了珠海高新区（唐家北围）的看房活动，对珠海楼市感兴趣的，可拨打下方电话报名。

报名电话：18028779241