郑州楼市，为什么这样冷？

文 | 白羊

北方又一个大城市的楼市熄火了。

据中国房地产报报道，今年郑州楼市有些胶着，当地从业者表示，“就现在市场情况来看，今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年。”

从数据上看，一手房方面，今年以来郑州楼市开盘去化率大幅下降。

克而瑞数据显示，2020年上半年平均去化率只有42%，而2019年整年项目开盘平均去化率是72%。在全国市场复苏明显的7月份，郑州新建商品房销售量却同比下降25.5%。

若把时间拉长，郑州一手房开盘去化率已经出现了连续三四年的下滑。值得一提的是，这一现象与郑州楼市的调控周期几乎完全重合。

一手房的价格表现也是很不给力。国家统计局公布的全国70大中城市房价指数数据显示，7月份，郑州商品房住宅销售价格指数相比下降了0.7%，是全国70个大中城市中为数不多出现价格下跌的城市，而且还是连续3个月下降。

一手房市场疲软乏力，二手房市场自然也好不哪去。

据统计截至8月底前，郑州二手房挂牌总量已突破10万套大关，而7月份郑州二手房共成交7246套，按目前去化速度，郑州二手房去化周期大约超过18个月。

因供需失衡、去化压力大，郑州楼市大量二手房业主不得不下调挂牌价。

据360房产网统计数据显示，近3个月郑州市累计有16245套二手住宅调价，往下调的房源达13530套，平均降幅4.55万元/套，降价房源占比超过83%。

就像天津一样，郑州楼市躁动不起来的主要且直接原因也是调控。

郑州楼市自2016年调控以来一直没有放松，而且调控政策属于比较严的那一类：“限购”、“限贷”并行，把购房门槛垒的高高的，自然也就把大量潜在需求挡在了门外。即便是部分改善性需求，购房者若不卖掉手里的房子也是没有购房资格的。

当大量需求被有形之手强行挡在门外时，郑州楼市想不冷都难，而且这种冷（需求不足）显然不是降价促销或者给予政策性购房优惠就能解决的。

6月以来，郑州主城区及郑东新区等地方先后出台了购买商品房“契税补贴”的暖楼市政策，税补最高可达20%。现在看显然效果甚微。

不过，不同于天津的是，郑州楼市接盘侠的“板凳厚度”要远胜于天津，这也就意味着一旦日后政策出现松动，郑州楼市的反弹曲线将比天津更陡。

第一财经统计的数据显示，自2010年以来，在国内24个主要城市中，郑州常住人口增幅为20%，已突破千万，仅次于广州的20.5%，之后才是长沙、杭州等热点城市。

可以说从人口增量上看，过去10年，郑州是国内表现最好的城市之一。

值得一提的是，这些新增人口主要是拥有购买力和财富创造力的年轻家庭人口。这一点从郑州小学生人口的表现上，即可看出。

见下图，在北方主要城市中，郑州小学人口占百万常住人口比是最高的，而且增幅也是所有城市中最高的。

这些快速增长的年轻人口就是撑起郑州房价的最大资本。

这还只是当下，若展望未来，郑州人口仍有很大的增长空间。

第一财经统计的数据显示，即便在过去几年郑州常住人口已大幅增长的基础上，截止2019年底，郑州的城市首位度（常住人口/全省常住人口比）仅有10.7%，在24个主要城市中处于低位，与西安（26.3%）、武汉（18.9%）、成都（19.8%）等中西部兄弟城市比，仍有很大晋升空间。

即便提高到兄弟城市平均水平（20%），郑州常住人口也要再新增1000万人。

为推动中部崛起，中央正在不断地给郑州政策红利，如今郑州已是国家中心城市，也是中国（河南）自由贸易试验区核心组成部分。去年，黄河流域生态保护和高质量发展上升为国家战略，如今正在制定方案，未来对郑州也是个大利好。

从省层面来说，为了在和武汉的PK中不掉队，河南也会继续集全省人力、物力、财力建设大郑州。

值得一提的是，不像广东还有二虎相争（广州、深圳），在河南几乎不存在有实力挑战郑州的城市。即便是古都洛阳、开封，也仅是以郑州为核心的中原城市群的一部分。

可以肯定，未来郑州将继续享受河南近1亿人的独宠，源源不断地收割着来自下面市、县的韭菜，一茬又一茬。

所以，虽然现在郑州楼市看似疲软乏力，但就长远而言依旧值得看好。

当然，这并不是说郑州楼市可以闭着眼买。就像股票，哪怕基本面和成长性再好，也要考虑结构性的买入机会。

从区域上看，郑州三环以内区域基础设施及生活配套已较为成熟，但房价溢价也很明显。若买房更看重成长性，还是要瞄准三四环之间，乃至四环外，这些地方既是土地供应的主战场，也是郑州人口外溢的主要承接地。

但从上图看，可供选择的板块并不少，那么该怎么选呢？

当然会有很多判断标准，今天就给大家介绍个傻瓜式选择法——跟着政府走。

换言之，政府把钱（市政投资）砸在哪里，哪里就值得拥有。最直接判断就是看建成区。

所谓城市建成区是指具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地，每一平方建成区都是政府用钱砸出来的。这些地方往往具有较高的产业生产、工作居住等价值，而那些新增建成区也往往代表着一个城市发展方向和新中心。

据郑州官方数据显示，2019年郑州市市域城市建成区面积合计为1181.51平方公里，相较于2018年，增长了126.24平方公里，增速还是比较猛的。

三环以内的成熟区域已不必多说，在外围区域中，不管已建成的，还是新增建成的，主要都集中在郑州的东南航空港方向。

所以，从增值角度，在郑州买房还是多往这些地方看吧。