火，烧到上海了

文 | 白羊

从深圳到杭州，从成都到南京，从东莞到宁波，楼市这把火终于烧到上海了！

据报道，在经历了前两年沉寂后，今年下半年，上海楼市升温势头显著，尤其是“金九银十”，市场之火热，不输之前的深圳、杭州、成都、南京等城市。

易居研究院数据显示，9月上海新建商品住宅成交面积达到110.9万平方（创三年来新高），同比大涨40.5%、环比增长13.9%。国庆黄金周期间，新建商品房成交面积达到13.1万平方米，较于去年同期，增长13倍多。

世联统计数据显示，无论是新建商品房还是存量房市场，从下半年开始，成交量都在逐月明显走高，在九、十月份达到一个沸点，并全面超越去年。

另据媒体报道，自9月以来，上海新房成交认筹率超过100%的新盘超过30个，更有项目认筹超3750组，创造历史新高。更有购房者表示，自己关注的大虹桥板块一套二手房6天内涨了50万元。

冰山指数亦显示，今年以来，上海房价上扬趋势十分明显。

可见，上海楼市翻热已是不争的事实。

随着市场的火热，上海楼市新建商品房库存及存销比也在迅速走低。截至2020年9月底，上海新建商品住宅库存为682万平方米，同比下降11.9%。与此同时，上海楼市存销比自2020年5月以来不断下降，9月上海新建商品住宅存销比为7.6个月（库存已相对短缺）。

当下行情对上海楼市来说，可谓久旱逢甘霖。在经历了2015年-2016年那波上涨后，随着空前严厉的调控措施的出台，上海的二手房开启了长达三年的缓慢阴跌，月度成交量常常连1.3万套的中介“生死线”都达不到；一手房市场也是长期维持在相对低的水位线。

在深圳、杭州、南京等地楼市开始逐渐降温的时候，上海楼市怎么就由冷翻热，且火越来越旺了呢？

板块轮动？是理由之一，但只是一个必要非充分理由。

笔者看来，上海楼市在下半年走热是诸多因素相互作用、产生化学反应的结果。

先说微观市场层面的因素：

其一，上海虽然秉承“严控人口规模”的总方针，但出于现实压力，还是放开了对高端人才的落户限制。

由下图可见，近几年，上海常住人口每年仅增长四五万人，仅相当于深圳、杭州等城市常住人口增量的零头，而有些年份居然还是萎缩的。

但就在前不久，上海扔出了一个炸弹，放松对高学历人才的落户限制。

上海本地的交大、同济、复旦、华东师大四所高校的应届本科硕士毕业生可以直接落户；世界一流大学建设高校的应届硕士毕业生，及符合基本落户条件的博士也可以直接落户。

而根据上海楼市现有调控政策（上海户籍单身人士限购1套，非上海户籍单身人士则禁止购买商品住房），就意味着这些高学历高收入的人才立马拥有了上车的房票。

在去年11月时，上海自贸区临港新片区也通过放松落户限制（如部分核心人才、特殊人才可直接落户，人员居转户年限缩短），为严厉的限购调控撕开一道口子。

其二，上海虽未明显放松调控，但之前限购调控的时间约束恰好在今年逐渐到期，这意味着一部分被压抑的需求正被释放。

2016年为抑制火热的楼市，上海加码升级楼市调控，先后出台“325新政”、“沪六条”等，叠加之前措施，织成了一张空前严厉的调控网。

其中，对冷却市场需求具有立竿见影的一条举措是：将非户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，由自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。而2020年即将五年期满。

即是说，即便无法通过高学历来落户获取购房资格，那些已交满五年社保的非上海户籍常住居民，仍将获得购房资格。

其三，今年以来，上海土拍市场异常火爆，反过来这又会刺激购房者的入市情绪。

今年以来，上海卖地卖疯了。单是上半年，土地出让金收入就高达1350.5亿元，高居全国第二。其中住宅用地收入936亿元，同比增长128%。

土地市场往往是住宅销售市场反弹的先行指标，所以，它的火热即代表着房企对一个城市的研判和押注，也会刺激购房者的情绪。

其四，上海不缺需求和购买力，但因受调控限制（户籍家庭限购2套、单身户籍限购1套），使得上海成为一个典型的置换型市场，一二手房联动效应十分明显。

换言之，改善客户买二套新房时多数会提前出售首套房。因此，一二手联动是上海市场的显著特征。一般而言，新房成交上涨，二手房市场供应量也会走高，供应层次也会更为丰富，二手房成交随之走高。

一二手房同频共振，这从前面的成交量趋势图也可以看得出来。

此外，今年上海学区政策的调整也使得部分学区房热度较高。

再看宏观政策层面的因素：

大湾区的深圳一样，近两年，国家也在不断地给上海发放大礼包，如长三角一体化、临港自贸新片区、科创板、中国进出口博览会等等。

去年年底，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》出炉，在经历了近十年的打磨后，长三角正式进入实质性的“一体化”，其意义不亚于“粤港澳大湾区”。

在中国版图中，上三角经济圈仅4%的国土面积、16%的人口、创造了近25%的GDP。人口和经济比重，都是超过了珠三角和京津冀的。“一体化”下，基于强者恒强的马太效应，作为领头羊的上海必然会进一步强化实力。

临港自贸区享有的“事权下放”，与前不久国家对深圳的进一步“放权”可谓异曲同工，亦体现了上面有意将上海作为“另一块试验田”的意图。把科创板、中国进出口博览会等等也放在上海，更是体现了老母亲对上海的疼爱。

这些政策上的利好，日后又都会转化为大量的新增财富，最后反映到上海房价上。即便是当下，也会影响购房者对上海的长期看涨预期，进而刺激其入市。

上述因素，无论微观层面还是宏观层面，单个论，可能都不足以成为解释上海楼市温度越来越高的理由，但若放到一起，经过一番相互作用，就很难说了。尤其是上海不缺需求和购买力，很容易一点就着。

当然，若上海楼市继续升温，不排除上海官方升级调控的可能，就像之前的深圳、杭州那样。