上海、厦门摩天大楼流拍背后：去库存、控风险 法拍写字楼遇冷

上海明天广场

刘伟/文

仅一周时间内，上海、厦门两地的写字楼资产在阿里法拍网上，已经接连出现流拍现象。

10月27日，阿里拍卖网站显示，起拍价为25.7144亿元的上海明天广场7至32层房产（不含23层避难层）已流拍，无人报名出价；此前，被称为“厦门第一高楼”的厦门国际中心于10月21日~10月22日开拍，尽管该次拍卖共吸引3.78万人次围观，但最终亦因无人竞价而流拍。截至10月29日，该项目显示0人报名。

一位国内从事不良资产处置的律师告诉中国房地产报记者，“办公楼交易的税负还是比较重的，真实成本很高。加上目前国家最新对房地产企业‘三道红线’的管控，导致绝大多数房企资金压力很大，都在去库存，肯定不会吃进。”

第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想认为，一般来说，法拍房第一次拍卖失败，大都是因为价格问题。因为每一个被拍的项目都会有估价机构对整个项目的资产进行价值评估，先确定一个价值，然后这个价值就可以作为拍卖资产拍卖价格的参考。如果定价过高的话，其实很容易流拍。

从几度易手到无人问津

时间到了10月下旬，先后有上海、厦门两处地标建筑资产登上阿里法拍网。

一处是位于上海市黄浦区黄陂北路309号的上海明天广场，这座毗邻上海市政府的高楼，尽管已有近20年的历史，在摩天大楼云集的上海，其高度依然能够排进前十。

在10月27日的拍卖中，其起拍价为其评估价25.7144亿元。上海明天广场由浦发银行旗下的大型国有独资综合性投资公司上海安联独家投资兴建，1997年开工，6年后落成，总建面12.74万平方米，建筑总高度283米，分为地下3层和地上58层，总投资约28亿元。

资料显示，此次拍卖的处置单位为上海华信国际集团有限公司等15家关联公司合并破产清算案管理人，拍卖标的初期房屋类型为246套酒店式公寓，2003年所有权人上海盛懿投资中心（有限合伙）通过公开拍卖取得这部分资产。

这次拍卖并非上海明天广场的首次易主，2005年摩根士丹利曾拟以32亿元收购明天广场，市场消息称，双方未进入实质性谈判，业主方即单方面宣布停止出售。次年，明天广场物业转到上海国资委旗下上海盛融投资有限公司手中。此外，在2011年及2013年，上海明天广场也曾被挂牌拍卖。

在明天广场被拍卖之前，素有“厦门第一高楼”之称的厦门国际中心也登上了阿里法拍网。根据公开资料，厦门国际中心是厦门源生置业有限公司名下的资产，用地面积15032.23平方米，项目一期规划地上建筑层数68层，建筑总高度约339.88米。是一座集合了超甲级写字楼、单元式办公、高档会所、观光等等功能的综合大楼。

与上海明天广场类似，厦门国际中心也曾几度易手。厦门国际中心原名为厦门邮电大厦，早在1997年，其设计就正式通过规划。但由于建设资金不足，到2003年完成设计中的8层裙楼后，工程便一直搁浅。

此后，“厦门第一高楼”开始寻找买家，但直到2010年，才被低调的福建永榕电力(集团)有限公司南安籍老板李榕新以约20亿元的价格接盘，并于后来更名为厦门国际中心，规划设计高度为海西第一高楼。但2016年前后，因永榕置业资金链断裂，该项目再次停工，并于2020年8月发布项目转让公告。

10月25日，阿里拍卖的信息显示，“厦门第一高楼”——厦门国际中心及副塔楼厦门宝嘉中心项目拟进行二次拍卖。二次拍卖的起拍价为29.12亿元，较第一次拍卖降低了7.28亿元。

上述律师表示，疫情下，有很多企业陷入生存困境，很多办公楼在空置出来，那么获得办公楼并租赁为业的生意肯定没以前那么好做，因此也就自然打消了很多有意向投资这块的投资人；此外，民营企业在去杠杆和金融强监管的情势下已经非常小心，一般不敢轻易出手，这应该也是此次流拍的一个重要因素。

一位千亿级房企的开发投资部负责人称，对于这样的法拍项目，在参与收购时应该注意项目背后的企业出了什么状况？为什么会破产？为避免很多项目背后隐藏的问题，他们在做收并购时都需要与业主做详尽沟通。

“后疫情”阶段大体量项目难出手

戴德梁行统计显示，2019年，厦门甲级写字楼供应42.9万平方米，为2018年的7.3倍，全市甲级写字楼存量攀升至126.6万平方米。吸纳量为10.9万平方米，约为供应量的25%，略低于去年11.6万平方米的历史最高值。

另外，受宏观因素、需求放缓及市场供应骤增的综合影响，厦门甲级写字楼租金持续下行，年末全市租金环比下降2.9%至105.1元/平方米/月，降幅较上季度扩大，租金水平较去年同期低7.0%。

2019年年末厦门全市甲级写字楼空置率抬高至40.4%，环比增加3.8个百分点，同比增加17.4个百分点，继续刷新历史高位。

相较厦门而言，上海的写字楼市场需求则相对较好。根据高力国际近日发布的2020年第三季度上海市场研究报告，受科技行业不断扩张推动，上海产业园区第三季度表现活跃，净吸纳量环比上升7%至18.76万平方米。

需求上涨的同时，整体空置率则为22.5%，环比下降0.8个百分点；平均租金3.79元/平方米/天，环比上涨0.4%；租赁需求尤为强劲的张江、漕河泾及市北三个核心子市场净吸纳量占据全市总量的60%以上。

尽管如此，李想认为，在当前的环境下，一些项目，尤其是价格比较高的项目，想要拍卖成功，依然是很困难的。他表示，在目前的后疫情阶段，整个国家的经济，包括企业的财务状况都难言理想，因为整个大环境都是处于一种受到严重冲击，之后再复苏、反弹的过程中。某一开发商或者机构投资者能拿出一大笔钱去拍下写字楼，或者是一个体量庞大的项目，这不太符合目前的经济态势。

李想表示，若要通过法拍来获取一些项目的话，就需要进行非常详尽的前期调查，包括该项目的价值，以及它所在区域的市场情况，也包括项目背后的故事。因为这种法拍资产一般都是项目持有者出现了一些问题，被法院进行破产清算，或者是通过拍卖来还债、填补财务窟窿等行为，这背后必定有很多错综复杂的、但不能拿到台面上说的一些问题。如果去法拍这些项目的话，也意味着要接手这些问题，能不能有效地处理这些问题，尚需要打一个大大的问号。

值得一提的是，就在上海明天广场流拍当天，25.7144亿元的起拍价很快被调整。据称，上海明天广场将再度挂牌，计划于11月11日进行二拍，起始价为20.57亿元，较第一次拍卖价减少近20%。

与此同时，厦门国际中心拍卖对竞买方的要求也有所放宽。包括，企业排名新增中华全国工商业联合会发布的中国民营企业500强榜单企业，或中国上市公司市值500强榜单企业；国务院国资委管理的中央企业或其下属企业；对企业上年度营收由不低于100亿元降低为不低于人民币50亿元或国内行业二十强企业等。