为啥有人买房赚钱，有人买房赔了钱呢？

市场最热的时候，没人会去反思这样的问题：都在买房，房价也在涨，为啥有的人获得了财富，有的人获得的仅仅是按揭呢？从大的方面说，买到的房子能不能带来正向的现金流，才是买房赚钱的关键；具体而言，投资者往往不假思索，认为房价涨了就是赚到了，从而进入了一些买房的误区，这是导致投资买房失误的关键。

失误之一：买涨不买跌

买房未必能保值，房价上涨未必就是赚钱；放下房价涨跌寻求更好的模式才是守卫财富最迫切的问题！

然而，为什么广大投资者如此纠结于房价？从投资的可操作性来看，房产投资是操作起来相对容易的，加上1998年国内房地产全面市场化以来，房价几乎是一路攀升的。这样的发展历程为国内楼市带来了一圈“光晕”，导致楼市如明星一般，而国内投资者就像“追星族”一样追捧——愿意把钱都投入其中，而不管真正的投资意义和投资目的，更不去关心投资房地产的实际收益和未来保值增值的前景。

不管房价涨跌，如果不考虑以下问题，那么房价涨了又如何呢？

1.只关心资产规模而轻视现金流，造成资金链断裂；

2.只关心价格高低而丢弃价值判断标准，盲目追高；

3.仅关注项目本身而忽视市场的数据，造成价格与市场的严重背离；

4.仅考虑项目位置而忘却了投资的主体是自己，因为人是投资成功与否的关键，而非产品本身；

5. 忽略了未来持房成本及房产传承的问题。

6. 物价水平同样上涨、M2增量抵消了房价上涨带来的利润。

失误之二：只低头走路，不抬头看路

磨刀不误砍柴工，与其盲目地“走在前面”，不如研究政策走势，预判市场形势。要知道，走错路的话，走得越快，离真理就越来越远。

当“房子不是用来炒的”深入人心，当信贷政策明确对于30年房龄的房子缩减信贷支持力度，这些都要作为常识，深入买房人的心，也要深入持房者的心——只有这样，才知道为什么现在“老旧小”的房子必须出手了，多套房不能再增持了；只有这样，才知道此次国 家控制房价的决心之大。

此外，抬头看路，不仅仅盯着单一市场，也要放眼全球，以全球化的眼光，以企业家的胸襟，全面衡量、选择财富栖息地，避免单一货币中，规避了通胀，却逃不开汇率带来的冲击。

失误之三：不用杠杆

虽然现在越来越多的人明白了，能借出银行的钱，是何其幸运，务必且借且珍惜，然而仍然有人因为资金短缺错失项目的。

我们这次不讲美国老太太的故事，美国老太太用现在的眼光看就是“次贷”；也不说中国老太太，中国老太太在故事里买到了房，而现实生活中她恐怕是“全款变首付，首付变车库”了。我们应该中和一下，既要去贷款，又要保证自己手中的现金流。

也就是说，无论是在国内，还是在国外，只要能获得贷款（用银行的钱），又能保证租金收益（持续的正向现金流），那么这个项目就是那种“不要犹豫，先来一打”的，这个项目就值得把销售中心门挤掉去抢的，否则，只能说投资者不懂市场瞎买房。

误区之四：选错了队友

有句俗话这样说：“王婆种瓜，自卖自夸”。开发商买房也是这样。这里要说是什么呢？买房的人，到底应该听谁的？把谁当做创富合伙人？由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏，再加上开发商财大气粗的铺天盖地广告宣传，普通投资者往往被这些表面营销手段吸引，只要是发展商宣传力度大的，销售人员说好的项目就会深信不疑。

事实上呢？从房产投资科学角度看，住房供给关系、租金回报率、贷款利率、居民可承担的物业价格、及过去该地区的历史价格走势及未来政策预期，才是买房人应该考虑的。当我们进行房产投资的时候，不能简单依据开发商商提供的宣传资料和说辞作为购房的准绳。

至于中介，那就更是乱象丛生了。中介的目的是佣金，当然为了获取更多的佣金，肯定他是以促成交易，而不是为买房人的实际收益考虑的。

过之能改，善莫大焉。误区虽多，可能很多人恰恰就是在误区中买了错误的项目，不要紧，从这一刻起开始用正确的眼光考量市场，开始寻找真正的、以客户实际财富为己任的创富合伙人，趁市场余温尚在，抓住机会调整财富布局，之前的这些错误，也就变得微不足道了。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。