36年前买了地，如今区域内都是壕，就她还是穷人，咋回事？

如果说一块地，有人以4万澳币购入，现在价格翻了无数倍，价值500万澳币，足足125倍的回报率，是不是可以称作投资界神话？

一位墨尔本的老奶奶刚刚完成了这项壮举，几年前她以4万澳币购入的一块荒地，现在估价500万澳币，但是她却愁的一筹莫展！

Mary Daicos，一位85岁的老奶奶，她和自己的丈夫在1982年的时候以4万澳币的价格在墨尔本北部Wollert地区买了一块4公顷的荒地。

按照地理位置来看，就在机场旁边。当时因为开发原因，这里基本都是牧场，当年Mary奶奶和丈夫就在这里养一些牛羊，过着农场主的生活。

可惜，Mary奶奶的丈夫不幸去世了，因为家庭负担，又要照看孩子，这片土地便闲置了下来...几十年过去了，Mary奶奶也没有再去打理这片土地。

2017年，随着墨尔本房产市场的繁荣达到了极致，大片远离市区的土地被开发，而Wollert因为临近机场，也在开发之列。

众所周知，政府计划开发的地方，房价和地价会直线飙升。

结果在2018年的时候，Mary奶奶的那块土地同样如此，因为面积很大，她的土地估值达到了惊人的484万澳币！

根据计算，她需要缴纳的市政费用为12324澳币。

连几千澳币都拿不出的Mary奶奶看着上万澳币的账单，整个人都恍惚了...

市政府官员Helen Sui表示，Mary奶奶这块土地已经从农业用地更改成了商业用地，可以用于发展轻工业和住宅，因此地价飙升。

然而，她面临的情况极为尴尬，最开始很多房产经纪人都十分感兴趣的和Mary奶奶沟通，但是实际考察之后，都打消了念头...

因为这块土地临近一间采石场，采石主要的工作方式是爆炸作业，所以这里存在爆炸安全隐患，根据规定，这附近不许建造房屋！

如果仅仅只有这一条，还不至于让所有人都打消念头，这块土地的最前端紧邻着主干道，根据规定，主干道的扩建会在一定程度上这块儿土地的开发。

最重要的一点，旁边居然还有一个垃圾填埋场，这块4公顷的土地正好成了气味缓冲带...

很多房产经纪人给Mary奶奶这块土地的实际估值差不多就在几十万澳币左右，最关键的是，根本没有人会去购买！

作为房产财商教育者和投资者的笔者，终归要从房产投资的角度去分析这件事，笔者之前提到的房产投资资增值因素法，通过分析“市政规划”“人口增长”“供给需求关系”“就业机会”“公共设施”“交通设施”“名校名企”“人文景观”等八大要素，作为研判投资与否的依据。“将要发生”，就意味着人流开始急速增加，收入开始急速增加，需求急速增加，这时候如果物业的价格还没有涨起来，而投资者赶在涨价前进入市场的话，当这些区域都已经成为现实的时候，那么投资者会不会获得最大的那部分收益呢？所以说做住宅投资不是买入已经成为好位置的位置，而是买入将要成为更好位置的位置，进行预期化的设立，才能保证投资者在全球任何地方选房子都能够获得最稳妥的价值投资。

作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。