为什么房价一个劲儿涨，租金却涨不上去呢？

对于年轻人而言，到一个城市打拼，最大的生活成本就是房租。

对于事业稍有成就的人而言，买房投资，最低的收益也是房租。

这边租不起，那边不挣钱，为何有房的没房的都痛苦？

我们总是说租售比是衡量地产市场的一个指标，然而这个指标在中国的地产市场似乎有些变味了。众所周知，由于缺乏完善的房地产金融体系，所以在中国投资房产，除了等着涨价，就是收取租金；后者往往是因拆迁等突然获得了若干没有房贷的房子。只不过前者更像是个案，更多的人还是通过差价赚钱的。

那么问题来了，为什么我们的租售比低到尘埃中，本应暗示房价浮夸，为什么买房还能挣钱呢？

一般说来，租售比的计算就是月租金除以总房价，租售比值越高，说明租金回报率高，买房回本期限就越短，投资价值就越高；反之，投资者就要好好琢磨一番了。

纵观全球，租售比一般在200-300之间，也就是说，靠房租15-26年就回本了。这也一般被认为是合理的一个比值。

然而如果低于150，说明租金回报极高，这种房子能买多少买多少。而大于300，则说明租金回报率极低，基本无法抵扣银行贷款利息。如果房价下跌，基本上就是赔了夫人又折兵。

但是在国内，一切都变了味。正如买股票不靠分红，同样的，买房子也不是靠房租。其实，我们在国内谈起投资，多数时候都用“炒”这个字眼，炒股炒房炒外汇炒期货，其中蕴含的投机味道十足，投资智慧欠缺。

为什么会出现这样的现象？主要有以下几个方面的原因：

一、买房和租房，不在一个次元

一般来说，房地产交易是二级市场，而租赁则是三级市场；说得简单点，就是用来买的房子是开发商提供的，而用来租的房子则是买了开发商的人来提供的。这就决定了，房价是由那些买得起房的富人决定的；如果此时人口增长，住房供不应求，宏观上隐性通胀持续，有效投资渠道欠缺，那么不动产只要进入市场，就会带来非常疯狂的后果。最终，是投资需求、信贷、热钱决定了房价，而工资、基本生活保障水平等决定了房租。

所以说，我们不是房租太低了，而是房价太高了。

解决方案，并不能降房价，只能把租房市场的地位提上来，但想法很容易，租售同权就可以了；只是实践起来，太难太难了。

二、于是，为什么刚需都参与到买房的大队中，就明白了。那就是租房市场太不规范了。先不说任何一个城市，房租都占据了平均收入很大一部分，单说租房这件事本身，就让人有说不完的苦。甲醛房，隔断房等问题不断，黑中介、烂房东屡见不鲜。最终就导致，很多明明租房就可以解决的问题，由于租房市场不规范，倒逼着人去买房。

三、户籍制度

说好的随意落户，但众所周知，那不过是司马昭之心，变相放松限购罢了。

真正的户籍，和你拿着身份证去要的那张集体户口页，是不一样的。

简单的一个例子，集体户口能上到心仪的学校吗？重点热门学校，别说集体户，就算是带有物业的家庭户，也要按资排辈，甚至拼爹才能获得入学资格。

此外，还有养老、医疗等诸多问题尚不能统筹，租房要想真的同权，任重道远。

四、货币和财富打理

钱变得不值钱这件事，不用经济学家去分析，街头老太太都能体会到。

要想保值增值，无疑，买房是一个不错的选择。

不过，有人会疑惑了，如果买房子的人多了，房屋的总量是不变的，那些都拿出来出租，不照样可以增加房源，降低租金，从而倒逼租房市场规范起来。

问题是，有钱人没有为后来者着想的义务。

4.9%的贷款利率，2%的租金回报率+一系列因租房带来的风险问题，很多人宁可空着房子，也不想出租；何况目前我们没有房产税和空置税，只要自己资金链不断裂，就会空着房子，总能等到升值那一天。

综上而言，租售比低而房价高，恰恰是国内楼市因供求关系和市场关系畸形导致的；当然，一件事存在地久了，它就显得合理了，也因此导致很多人明明觉得哪里不对，但依然控制不住自己看见房子就想买买买的手。是时候认清现实了，倒不是说，现在应该把所有的房子都抛售，而是说，楼市规范一步步建立，未来，那种闭眼买房、买到就是赚到的投资法则将不再适用。比如大量持有三四线城市房产的人，在市场规范之后，不知道是准备靠房租作为收益方式，还是坐等下一次全国性棚改？

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。