华侨城260米地标：我才是1号！你知道的，都错了

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

◎稿件转载自公众号：楼兔子兄弟

近期深圳楼市神迹频现，吃瓜群众感叹伤不起。

案例一：香蜜湖安托山，220多套大户型，单套总价2500万以上。网上选房，几乎秒光。

案例二：前海宝中，区域标杆豪宅最近新放出一批产品。中低楼层约250平米大平层，单价约每平米11.2万。中低楼层约488平米大平层，单价每平米约12万元。买房要靠抢。

案例三：华侨城北区，260米地标超高层。传言有潜在客户意向相邻套间整购打通！总面积超过600平米、总价超过7000万元。现在的购房者就是这么任性。

爱穷根问底的朋友一定会质疑：这都究竟是些什么楼盘啊？

公布答案：万科瑧山府、鸿荣源壹方中心和侨城1号。

侨城1号，是不是有点陌生？而且市场还有一些不同的认知？楼兔子也曾经被表面数字迷惑了。但两天前，我和一位顶级投资客一起去踩盘。发现还真有些不同。有意购买单套总价3000万左右资产的朋友，不妨先去看一看。

01

260米！华侨城第一高的地标大楼

侨城1号，位于侨香路和深云路交汇处。与正在销售的华侨城新天鹅堡，一路之隔对望而立。说是华侨城片区楼盘，无可非议。

但很多人不愿意相信，侨城1号是华侨城片区的地标大楼。更不敢相信，侨城1号的目标是华侨城片区的1号作品，就好似深圳湾1号是深圳湾的1号作品。

原因很简单：侨城1号身背产业研发用地和宿舍两个标签。普通人很难将其与华侨城超级地标联系起来。

先讲几个我去现场踩盘的实际观感吧。

1、华侨城超高层260米地标，景观超赞

大家都知道，目前华侨城片区的最高建筑是华侨城新天鹅堡，大约150米高。侨城1号突破到了260米高。大约150米左右是项目的空中会所和转换大堂。150米以下是商业办公，150米以上是批售的宿舍。也就是说，侨城1号的类居住产品，可以完全无视片区的任何建筑物，极目远眺无遮无挡。

从36层最低一批类居住产品望眼出去，南面的深圳湾和香港山，北面的塘朗山，东面的梧桐山和平安中心，西面的科技园和大前海，都是一览无遗。这种主控全局的超赞城市全景，感觉太震撼了。

侨城1号东面看梧桐山

2、空间尺度大，居住奢阔，实用率高

很多人停留在低端局促宿舍的惯性思维上。但侨城1号，对应的是改造后的侨香路产业集群塔尖级财智人群，其居住空间自然奢阔超出一般人想象。

侨城1号这次批售了100套宿舍房源。但为了保证购房者的居住舒适度，真正销售的时候，将以多个单元打包整售给企业的方式出售。开发商为此设计了两套对应面积的创意空间，分别是251平米和305平米，大师创作以供购房者参考。

简单目测一下，305平米的那套创意空间，可以设计成4个套房+一个工人房，一个奢阔客厅+一个餐厅+一个中转休息厅。其中主人房大套房面积大约90平米，相当于刚需一套房，奢阔之极。

305平米创意空间整体观感非常舒适阔绰，和深圳湾1号的480平米套房极为类似。

侨城1号南面可远眺深圳湾大桥

3、层高3.9米，12.5米宽景窗

走进这套305平米创意空间的另一个感觉是，根本没有臆想中的局促与压迫感。

横向看，侨城1号已经开放的305平米创意空间拥有270°的观景面，而且几乎和深圳湾1号一样，四周无墙！基本上是大宽面的落地3层中空LOW-E玻璃窗。最大面宽竟然达到了12.5米。这种无任何羁绊的景观视野观感，和深圳湾1号与东海国际公寓，极为类似。

纵向看，侨城1号每套房都是3.9米的层高！你知道3.9米是什么概念吗？很多所谓的LOFT公寓，就是在3.9米层高里做成了两层楼！而我们一般的商品房，层高是2.8米。对于习惯有天有地的超豪阶层来说，3.9米层高，这个太舒适了！

这种大宽景和3.9米层高的空间感，让我想起一位做精装修的企业大佬的话。他说自己曾经给北京的一位大领导装修房子。无数次设计修改都无法通过。最后大领导说实话了：简单就好！最关键是空间与气场！横向不能短视，纵向不能局促。简单说就是大！

侨城1号的创意空间，有这种气场。

侨城1号西面可远眺大前海

02

旁边类似产品二手房卖15万啦！

楼兔子还深入了解到以下几个关键信息。

NO1 侨城1号这次批售的产品，最终将只会优选少批量客户。如果上述客户最终确定多套甚至整层购买，那么可售套数会进一步减少。

NO2 侨城1号是15.1万平米的垂直综合体项目，非常具有国际前瞻性。底层有休闲商业配套，第4层是6栋类双拼，一共12套的BOX，将来可以作为侨香路产业集群的企业高端私属空间。5至33层是产业研发办公用房。

NO3 为了实现产业办公和高层配套宿舍的区隔，侨城1号采用了双大堂设计。南面的大堂是产业研发办公空间，14部电梯通达大厦5至33层。而西面的高区居住组团入户大堂，则以7部电梯直通34层空中会所和山景转换大堂。每秒6米的高速电梯，保证超高层的塔尖居者可以在平均45秒内，上下通行。另外，项目的人车分流也实现了办公和高层居家的分置，整个大厦700多个车位，停车应该很方便。

NO4 位于地标大楼34层的空中会所也很特别。这里将建造一个150米高空之上，层高大约10米的无边际泳池。在可以俯瞰整个华侨城、云端之上的泳池戏水，这个感觉一定超级爽。东海国际公寓的会所泳池和这个较为类似。

侨城1号北面是塘朗山绿色山林

说了这么多产品信息， 侨城1号究竟卖多少钱啊？

楼兔子不停旁敲侧击得到的信息是：以251平米和305平米的创意空间为例，实际单套销售总价大约是2600万至3700万元（含精装修）。值得注意的是，侨城1号的精装修，国际大师梁志天和程绍正韬，他们此前打造的华润悦府和深圳湾1号，已经名震江湖了。

对比一下深圳湾1号吧，目前二手房实际销售单价大约是每平米20万元左右。华侨城片区的侨城1号，单价仅仅是深圳湾片区的深圳湾1号的一半？不能不说，这个价差有点大了。

再横向对比一下。

与侨城1号最毗邻的在售华侨城豪宅是华侨城新天鹅堡。新天鹅堡的平层产品单价大约每平米13万元。目前在售的顶层复式，总价一套房大约是5000万元至1.5亿元。

侨香路上，与侨城1号土地性质最相近的产品则是 智慧广场懿德轩 。我们可以查到的信息是，懿德轩在售280平米二手房，精装修最高单价15.3万元，中低楼层毛坯单价13.4万元。请注意，懿德轩最高楼层仅仅是10层楼哦。侨城1号的新品，那可是150米云端之上的天空之城！单价每平米10万元，贵吗？

隔壁的懿德轩类似产品单价15万！

03

核心区超级地标很稀缺，要靠抢！

很多朋友一定会说， 侨城1号产业研发用地性质的房子能买吗？

我只能告诉你，侨城1号的开发建设，被列入了南山区2014年9个重点开发项目之一。侨城1号之前，同在侨香路上的智慧广场懿德轩，已经赢得了超富阶层的认可。 侨城1号之后，侨香路产业集群的改造正在加速。

楼兔子拿到一份内部文件。毗邻侨城1号的原恒通水泥厂旧城改造规划设计方案。这里将兴建一个总建筑面积超过73万平米的产城综合体项目，规划有产业研发大厦、保障性用房、小型商业、办公大楼等等。最关键的是，恒通水泥厂旧改项目也设计了两栋配套宿舍！这两栋宿舍楼，极有可能和侨城1号的产品类似！

另外，恒通水泥厂附近还有中航沙河工业区，正在筹划旧改。加上已经上马的方大城、侨城坊、智慧广场懿德轩、侨城1号、香年广场等等，侨香路侨城北片区翻天覆地巨变的雏形已经展现出来了。

侨香路产业集群改造样板

那么，作为侨香路地理坐标的至高点，超高层地标。侨城1号，可以买进吗？我的判断是，深圳核心城区、占据核心资源的超级地标，依然值得大胆买进。

NO1 深圳作为一个国际新城的崛起，依然在路上，而且是高速向上。粤港澳大湾区红利即将释放，将更大程度激发深圳这座城市的活力。深圳向上，深圳楼市向上。这个趋势越来越明显。

NO2 深圳在调整楼市供应结构。未来市场的绝大供应主体将会是保障房和人才安居租赁用房。商品住宅的供应量将急剧减少。而塔尖级的超级地标更是缩量明显。

目前，深圳楼市价格受限制明显，但未来地标盘的价格必定是“高端有市场”。在市场价指引下，深圳超级地标将有一波超强的补涨行情。对标香港地标，不是不可能的任务。而至少目前看，深圳地标与香港地标，价差至少在5倍！

NO3 深圳大量工改项目，有可能孕育一批完全不同于传统的超级地标。这类产品的设计理念会更加国际化，更加现代。更加吻合年轻高智阶层、尤其是有海外生活经验的企业主认同。一批城市新贵，很可能以公司名义购买。作为企业重资产储备，纯自用长期投资。

最后想说的一点是，至少从目前态势看，大领导调控楼市的决心很大，短期内放松新盘限价的可能性极小。也就是说，下半年还可能有一些项目以相对实惠的价格上市。但按揭信贷的空间将可能被进一步压缩。买房要趁早。侨城1号，银行欢迎按揭购买。房产税可以抵扣企业成本。这是机会。

文后提示

楼兔子小密圈 1、昨天，深圳两个超级豪宅开盘销售。一套房大约2500万左右，被抢爆了。豪宅究竟为什么疯了？2、清明节前后，楼兔子已经成功介绍至少8位客户，买进了大运中心佳兆业未来城和大亚湾金地自在城10套房。推荐的理由是什么？3、个别深圳新盘正在加大拓客刺激力度，佣金比例已经达到4%+2万元现金奖啦。是馅饼还是陷阱？4、传言龙华金亨利首府一期的二手房成交已经出现单价超过10万元的成交案例，金亨利二期你还能买到吗？5、深圳外国语学校龙华校区学位划分尘埃落定，区域内二手房正在明显异动中。哪几个楼盘最得益？6、如果你没有深圳房票了，单价2.6万左右买深圳精装住宅产品，300万总价40年租赁使用权。你愿意吗？一套房月租金6000至8000元，首付最低60万元，余款可以按揭。租购同权孩子可以就近上公立学校。以上资讯，大家有兴趣的话可以付费加入楼兔子小密圈，看我的独家解析，欢迎参与讨论。

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楼兔子胡春本人2001年进入深圳地产媒体圈，是南方都市报深圳黄金楼市创始团队之一，先后在深圳特区报、晶报担任房地产记者编辑主编。16年时间里，专访深圳及全国地产大佬超过500人，实际踩盘超过1000个。深圳各大片区楼盘资讯了如指掌，自信能够帮助购房者挑选到价值楼盘。加微信号58142696进小密圈，知识付费，非诚勿扰。请注明“入圈”，否则不予通过。其它有兴趣的朋友可以加微信号hfsense保持沟通。