限售3年！深圳还能买哪些盘？

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

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最近国际外部环境发生了很多事情。每一件都透着阵阵凉意。

于是，一位粉丝朋友非常真诚地问我：楼兔子，你告诉我，下一个风口在哪里？我想卖掉两套房，加上手里的现金，做点提前布局？

我把同样的问题，发给了20个可称财富级的朋友，有做实业的，有做贸易的，有做金融的，有做房地产的，有做矿业投资的……都是行业翘楚。惊人的意外：他们也在挣扎、寻找。

好吧。既然无法从你们那里集思广益，那我就告诉你一个我认为明确的方向：还是深圳买房吧。这个比较靠谱。

深圳买房，每年30%复利增长？

关于还能不能深圳买房的话题，我和文杰淘楼、楼市头条两位兄弟，以及另外几位开发商大佬饭桌闲聊过一次。

一位朋友吹牛逼说：2002年的时候，我月薪大约是1.3万元，可买水榭花都两个平米！那可是当时深圳最好的房子。另一位广州朋友则表示，我们一个月可以买3平米！

谁曾想到，深圳和广州的房价都能有10年10倍至25倍以上的暴力上涨呢！世上最贵的药不是抗癌药，是后悔药！

问题是，接下来深圳广州还能这样快乐地上涨吗？

饭桌上的一位土豪朋友是这样看的：深圳买房短期不要想大赚啦！因为根本不让涨啊！但从长期来看，以7年时间为限，每年盈利30%是很容易的事情。比炒股强多啦，不用那么多煎熬。

下一轮全球经济危机隐隐约约。凭什么你对深圳楼市的未来前景这么看好？

答案就两点：

1、深圳供求矛盾太大啦。

以深圳土地拍卖提供造房面粉和城市更新项目推进的速度看，深圳新建商品住宅供应套数将很快萎缩到每年1万套以下！

但你知道的，深圳现在实际管理人口超过2000万人，每年还在新增户籍人口30万至60万人！区区每年1万套新房，塞牙缝都不够！

买二手房可以吗？当然可以！但是现在个人买进的二手房，限售三年！卖一套少一套，锁定三年！二手房，可选择套数也会急剧减少！

2、粤港澳大湾区真的来啦。

深圳会不会越来越好呢？这点大家应该要有足够的信心。不久前，深圳公布了5大城市会客厅和17个重点发展区的城市规划。这是内部激发动力的核心引擎。

粤港澳大湾区更是深圳再腾飞的助推器。这两天，大人物都在北京开会呢。就谈粤港澳大湾区的落地实践问题。务虚的事情就不谈了，一个清晰的信号是：粤港澳大湾区各项政策，成熟一个就公布一个！

我们在饭桌上共识就是：粤港澳大湾区不仅没有缺席，它实际上已经来了！大湾区将一个接一个、逐步释放红利！

结论：深圳城市因为粤港澳大湾区而越来越好，人口聚集越来越多，但商品住宅供应无法满足庞大数量的需求。因此，深圳楼市“730新政”之后，深圳购房者的策略应该是：赶紧买房，而不是卖房。

万科华润买地，发出什么信号？

饭桌上的第二个话题同样有趣。关于万科和华润在临深的东莞买地的事情。

我曾经发过一篇文章《警报！距今13天后！东莞凤岗有大事发生！隔壁老王要当心！》。我的文章透露说，东莞万科城市发展公司总经理周嵘在今年7月中旬曾经带队去东莞凤岗考察，东莞凤岗镇委书记张耀洪和万科地产进行了亲密接触。万科方面就凤岗镇中心城区的城市更新提出了改造升级意见和方案。

当时，楼兔子就断言：万科地产很可能已经深度切入并最终拿下凤岗中心的拍卖地。

果然不出所料，8月9日上午，万科出面拍卖拿下了凤岗天堂围地块。楼面地价大约是每平米1.7万元。我得到的消息是：万科地产占股40%并实际操盘，央企中交地产出钱占股40%。另外20%股权归中致、中天等地产大鳄。

一天之后，华润集团出手了！楼面地价大约是每平米1.3万元，拿下东莞清溪地块。

熟悉深圳的朋友都知道，这两块地都是东莞最近深圳的临深。超级巨头万科地产和华润集团相继出手临深，这对深圳楼市会有什么警示呢？

饭桌上的那位土豪朋友提供了一个案例：

当年万科地产在广州南沙开发了一个项目，销售价格大约是每平米1.3万元。一路之隔的拍卖地，万科暴力抢地，楼面地价直接干到了每平米1.5万元！

事实就是亲临亲近的一块地，面粉比面包还贵每平米2000元！压力很大，不好赚钱了是吧？结果万科新地块开发出来，开盘售价直接拉升到每平米5万元以上！坊间大神全傻眼啦。

东莞凤岗的万科地块和清溪的华润地块，会怎么样呢？

大家可以参考一下，已经开盘在售的凤岗中海云麓花园，即将上市销售的东莞黄江融创地产公园首府，还有黄江的北大资源地块项目也要上市了。这三个项目都曾经是东莞高处不胜寒的地王。

我的预感是：万科和华润地块一出，以上中海、融创和北大资源这三个地王都松一口气啦！全解套咯。万科凤岗天堂围地块是低密度社区，容积率只有2.0，未来售价每平米5万元以上，一点也不要奇怪。

大家再看一下网友提供的这张图。2018深圳二手房成交单价等高线分布图。

不要质疑凤岗楼市冲高到每平米5万元。楼兔子得到消息，大亚湾临近深圳的某个标杆盘，其正在打造中的楼王，未来售价也很可能在每平米5万元以上！

我就问一句：当临深的凤岗和大亚湾新盘卖每平米5万元的时候，上面这张图里深圳那些4万至6万的房子，会不会耐不住寂寞呢？！

双玺华润之后，还能买哪个盘？

饭桌上的第三个话题就更直接啦：既然大家都对深圳楼市的未来有了共识，那么我们还能买什么盘？

我们仔细盘点了一下，下半年最有可能引爆市场的新盘，大致就这么几个：半岛城邦四期、招商前海湾、海境界二期、万科香蜜府、天健天骄、中洲湾以及绿景红树湾。更远一点的，有华强城、万科星城、星河天地等等。

哪个盘，或者哪些盘最有可能成为深圳现象级新盘呢？那位土豪朋友的答案是：一定是粤港澳大湾区里，拥有不可复制资源的楼盘。从长远看，其它所谓学校地铁商业，全都是可以复制的资源。深圳日新月异，钱可以解决的问题，都不是问题。唯有资源，不可再生。

这句话点醒了我。我建议大家去关注一下龙华 玺园。

这是一个纯新的项目。估计深圳99%的朋友都还不知道。即使是地产圈内的朋友也可能陌生。我也是一次偶然的机会了解到这个楼盘。

那天，我穷极无聊去中心书城装逼，原本想买几本书填填脑子的。这些年做微信公众号几乎把自己脑子淘空了。结果，意外看到中心书城南北大阶梯处，竟然有四五个楼盘在做现场巡展。惯性使然，我就去看了看。这其中就有建发玺园。

它的展场不算太大。但很有特色。方圆结合的雕廊做出了江南园林中国风的味道。职业的敏感性，我觉得这是一个和泰禾地产中国院子、中国金茂金茂府风格类似的新盘。

置业顾问给我提供了以下信息：

这是福建最大的国企——建发地产在深圳开建的第一个楼盘，就在龙华龙湖山庄旁边，整个项目一共就大约250套房，不到10套独栋，两栋洋房，其它是联排别墅或叠墅。主力户型89平米和143平米。就两个面积。整个小区容积率为1.0。

这里面就信息量很大很大啦。

1、龙湖山庄可是一个藏龙卧虎的地方。普通老百姓可能有点陌生，但在龙华区行政系统里，那可是大名鼎鼎！我去查了一下，龙华龙湖山庄在链家上的二手房放盘数是零！这里的二手房买卖，得靠缘分。龙华玺园，实际上就是龙湖山庄的二期。

2、小区容积率1.0。这个基本上可以说是不可复制了。大家都知道，深圳最近刚刚修改了城市密度规划，新建住宅容积率6.0基本上算是好的啦，如果是城市更新项目，容积率基本上会在9以上。华润城三期和中洲湾等等，都是这种状况。在最新的城市规划中，龙华已经规划为市级中心，正在推进建设深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、深圳书城龙华项目、深圳市博物馆自然馆等15个文体设施项目。在龙华这样的核心城区，容积率1.0的小区，就是不可复制的资源。

3、89平米做上下两层的叠墅。这个产品是怎么做的？销售员没有给我户型图，也不准沙盘照相。我无法给出精准信息。但可以肯定，过去10年，深圳都没有这类产品。不久前，我去泰禾厦门湾项目考察。在那里，我倒是看到了泰禾地产做的89平米叠墅产品。上下两层89平米，可以做到4房，甚至5房。叠墅低区那一户，甚至还有面积数十平方米的私家园林。围合空间里，很有东方园林的味道。建发地产和泰禾地产一样，都是福建一流的品牌开发商。我相信，他们的产品打造有相似之处。

这个盘，很神秘。有兴趣的朋友，咱们约一下一起去踩盘吧。销售员发了以下资讯给我，让我了解建发地产。看图吧！确实很震撼。销售员告诉我说，将来落成之后的建发玺园，就是传承建发的中式风骨。这是建发地产进入深圳的第一个项目，建发地产在深圳还有大梦想，第一个项目尤其必须倾心打造。关键是：预计还不贵！