8月13日，在海南举办的2020博鳌房地产论坛正式闭幕。
这次会议虽然不像往年那么犀利，但大咖们说的观点还是非常有料的。
8月12日，大会与陈启宗先生（恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长）视频连线，就“关于历史周期的洞见、结论与未来”为主题演讲，其中一段话引起了热议：
他认为，房地产周期其中一个原因在于供求，除此之外，还要知道市场周期波动特别严峻的是什么，就是一个字：“贪”。
凡是搞房地产的人，这方面是特别强的，坐在前排的很多经济学家，他们没有太大这方面的难处，我知道很多人都不喜欢我这样说，但是事实确实如此。所有搞房地产的人贪的成分相当大，要是没有贪的成分在里面，周期不可能那么大。
随后他还调侃了首席经济学家樊纲，表示经济学家就没有这种贪心，足见企业家和经济学家两者的区别：一个是现实，一个是理想。
吴建斌：
房企融资成本太高，要追求快周转
——阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人
就在昨天（8月13日），吴建斌就“房企杠杆“的话题与陈启宗先生隔空喊话：
“作为一家房企，你有自己的战略，你的战略是一个机会主义者，还是一个长期主义者。如果是机会主义者，你是靠赌、靠炒，按照昨天有专家讲，房地产就是要贪，从这个概念来讲，你怎么做都没关系，那就看你的运气。但如果你是一个长期主义者，我要建议你的长期财务杠杆保持一个均衡的水平，而且是低的水平，这样的安全垫就要厚。”
吴建斌指出，对于当前房企是应该加杠杆还是减杠杆的问题，今年的时间可以划分为两大段：
1、上半年受到疫情的影响，国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策，土地市场出现火热，家家都在加杠杆。
2、下半年，国际形势不确定，在这种不确定的国际环境下，国内政策又是非常明确的情况下，确保安全运行又排在第一位，很自然财务杠杆是要减，而不是要加。
吴建斌认为，提升经营杠杆占比是趋势，而降低财务杠杆也是趋势。但是把两个杠杆放在资产负债表的来源方，可以看到财务杠杆的占比仍然巨大，经营杠杆跟合作杠杆占比的权重是不可能超过财务杠杆的。
他还提到，不要回避高周转，因为现在资金成本太高，追求相对高周转，快周转是有必要的。“估计未来十年房地产都是有的做，机会是存在的，增长也有预期的，而高财务杠杆不可能真的会降下去”。
邵宇：
包含房地产的内循环是疫情后政策的重要转向
——东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇
邵宇指出，在中国前几年大规模的棚户区改造中，已经采用了中国版本的债务货币化方式，地方政府做棚改，没有钱，找国开行来做，国开行从央行拿钱来做信贷的投放。“我们并没有全面的做债务的货币化，我们离那个有距离，但是我们有自己的尝试。”
大放水背景下，中国的货币投放是相对谨慎的。邵宇指出，今年6月份到7月份，今年最大的货币收缩已经出现，“不像大家想象的这个水永远放下去，在货币投放里面我们是相对谨慎的”。短期来看，下半年的销售和投资行为会受影响。
邵宇分享，包括上述变化在内，疫情后世界将出现14个明显的趋势变化，涉及政治、经济、地缘政治、技术、行业企业、社会和思潮等多个面向。“这些趋势我们在很长一段时间里将与我们共存，我们必须与这14个重大的趋势作为我们讨论问题、安身立命以及发展企业的一个大的背景”。
为应对这些变化，邵宇认为要做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备，逐步形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局。“我们没得选择，只能跟随这样一个大的趋势调整和起舞，作为个人，你只能这样应对。”
具体而言，邵宇认为未来国内的政策有“五个转向”，即转向内循环为主，转向线上，转向消费分层，转向新基建，转向进口替代和自主可控。
而房地产，也是内循环的应有之义。邵宇说，“只会干房地产的经济体是没有未来的，但是不会干房地产的经济体是没有当下的。”邵宇研究发现，中国要缓解老龄化、区域化、城市化等问题，大概需要15年的时间。房地产还有15年的时间做切换。
贾康：
房地产金融属性较强，必须保障轨和市场轨并行
——华夏新供给经济学研究院院长,中国财政科学研究院研究员
实际生活中的房地产行业带有较强的金融属性。房地产更靠近卖方市场，被银行和金融机构高度重视。拿不动产做抵押，贷款就有安全性，是取得贷款最便捷的途径，这就将金融和房地产结合在一起。
房地产在财富管理方面也有非常重要的意义，“往往表现为它可以跟着中国的经济发展迅速增值”，这也带来了炒房和泡沫化问题。贾康认为，炒房是房地产市场不健康的极端表现形式，炒房可行的最根本原因，是社会对该类不动产的需求性，银行抵押贷款的便捷性和财富管理的特殊价值和安全性。“而把它炒起来以后，带来的是泡沫化，是社会经济生活中间的不健康的问题。”
他指出，房地产市场过热就硬压的房地产调控，“更多的是治标，并没有治本”。只有做好基础性制度建设，改革攻坚克难，这个长效机制才能真正打造出来。“现在这方面的努力，我认为至少涉及到的有土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度。”
基于行业现实，贾康分析，从总体来看，中国的住房制度必然是双轨统筹，保障轨托底，市场轨与市场充分对接。“双轨统筹将在中国长期存在，保障房和商品房，或者说完全产权房，在社会生活中间并存。”
托好低收入阶层“住有所居”的保障轨的底，市场轨上中心区房价上扬，减少从外部涌入中心区的压力，“通过这个市场机制，使我们的中心区和非中心区，在发展的过程中的协调机制得到一定的引导。”
楼兔子点评：吴建斌先生的观点，看似在踩陈启宗先生的房企“贪”论，但实则与陈启宗先生的核心观点不谋而合：尊重周期。凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。分清楚市场是上行还是下行，上行的话，安全垫就薄一点，下行你就垫厚一点。
房地产的周期性特别强，且特别长，一套房子动辄上百万乃至千万，投资属性强，借贷高，杠杆高，泡沫高，也就让这充满机遇的周期隐藏着极高的风险。
除了真正的供需会影响周期，还有“贪”也会。这一点，陈启宗先生说的的很到位：“周期这件事，不是周期本身，而是搞房地产的人。大家讲的都是市场的问题，但是今天要谈的是人的问题，贪念与胆子。”
这一点在深圳市场感觉最强烈，贪念大、胆子大，疯子也多，开发商的贪念大，是为了赚钱，买房子的贪念大，也为了赚钱。看看前几个月，光明神盘上千人排队认筹，5套房有1171在抢，6月份，不到半月时间，深圳成交了4918套房……但总归要回归冷静，冷静就是尊重周期，尊重市场规律，眼下深圳还在政策观望期，迷雾还没散去，但只是短周期波动，长期价值未变。
正如贾康说的，不动产有比较强的金融属性，因为它在更多的是靠近卖方市场，所以它被银行和金融机构高度重视，而作为抵押品。
之所以大家喜欢买房，根源上是社会需要这样的不动产。而关于房价这一点，楼兔子和曾粤辉先生（建银国际金融有限公司董事长）的观点一致：降价？不可能！一线城市城市北上广深，价格韧性非常强！
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