曝光！“中海”用这5招，逼死其他开发商

本文又不是软文，可以放心认真看！（所以难免会写到一些敏感话题）伟哥坚持写一些能对少数人真正有用的文章。

什么是房地产企业的核心竞争力：很简单，融到最便宜的钱，拿到最好的地，户型设计最优，最快的上市。

在当下这个时代，每一家企业都应该有极限假设，时代变化的太快，很多时候并不是因为你不努力！

说的简单，做到很难，作为90后的伟哥，在过去10年内，观察北京为主的房地产市场，如果说2011年-2017年，这个节点，我觉得最典型的企业是金茂，都在说健康、德系精工干极致了，使得金茂的复合增长持续保持在50%以上。从北京走出去全国最成功的企业肯定是金茂。

而从2018年开始，所有房企在北京因为面对的市场环境变了，这家房企开始“逼”死其他企业了。（文图无关）当然，北京的池子足够大，这种情况下目前看，除了直面竞品，其他区域开发商感受还是不深。

国内第一个国际招标出让土地的中标者；国内第一个将“物业管理”引进内地；国内第一家引入“银行按揭贷款”；国内第一个展示“实体样板房“；国内第一个创新的“工程样板房”；国内第一个采用“产品说明书”；国内第一个设计建造了“空中花园”；国内第一个设计建造了“入户花园”……

对比万科动不动说活下去、碧桂园、恒大造车，中海低调的没人注意。

简单的两幅图：先罗列一下表象，再聊聊背后的原因！

1：北京历史上最好的户型。（好户型背后必然有难言之隐）

140平米以内能做到四居四开间朝南三卫生间，这在北方已经可以说令人发指了。（别那南方杭州深圳什么的比，那些城市能偷面积弄100平米4居）

还有大兴的89平米三居：

2：北京历史上最快的入市周期。

简单的分析分析背后中海能崛起的原因：

一：项目分布并没有特色.

从2018年以来的中海开盘的8个新项目看，严格意义上，除了石景山2个项目位置稍好，其他都属于限竞房领域的普通位置，望京府等个案，还未开盘。

从全国拿地情况看，也没有非常优质的土地储备：

但值得关注的是，中海的土地项目基本都集中在相对热点的一二线城市。中海是一个强管控的公司，相比其他千亿级别的企业动不动100个200个城市，中海仅布局于70个城市左右，而这也是房地产下半场的主战场。2018年，中海地产在内地30个城市竣工71个项目，建面1364万方。

二：中海户型的核心竞争力！

如果是软文，伟哥肯定只能说，这个户型的创造力了，但既然是市场分析，那么当然就要梳理为什么只有中海能设计出这些户型！

注意了！中海户型的关键是，南向的这一条！不论是89平米三居还是139四居，最颠覆想象力的就是这一条。没有这一条，户型就根本没法用。

各家设计师谁也不傻，这种户型设计其实没什么难学的，比这极端的户型在南方多的是。但规划审批在北京是肯定过不了的。

所以中海在户型方向最强大的核心竞争力就是前期规划部门肯定有大神，能试探出规划审批的底线，并且可以说部分突破了——此处省略30字。

这对于其他开发商来说，想学的话，很简单，挖挖报批的人。

三：中海极致的快。

工科男中海，这是媒体上报道最多的，对比其他企业，中海在房地产开发全业务链的精细管控能力，这是核心竞争力。

从拿地可研、到定位策划，要求设计、成本、客服等各个部门按照营销要求高度配合，产品设计，规划，节奏等。集团+区域+北京公司的标准化体系快速套用与项目地缘因地制宜的有机结合。重视效率与修正，细节仔细扣与减少不必要沟通耗损的平衡做的确实比较好。

这些已经说过，另外值得多说说的是：时间刻度 沙盘推演。所有步骤在没拿地就做好准备。

还有能极致的做到4个月开盘也有特殊的时期原因，简化或者是没有公开招标，节省了2个月，当然此处同样省略30个字。

还是划重点：一定要招聘最懂审批人的人来做前期！一个好的前期顶的上一个总经理！

四：中海的融资成本非常低

2018年加权平均借贷成本4.3%，中海地产的融资成本一直处在行业最低区间。稳健的财务管控、充裕的现金、低成本融资。

五：敬畏市场！

楼市已经变天了，但很多开发商的思维没有变！

一个数据，在过去的几年里，北京140平米以内成交占比在快速上涨，当然远远除了7090政策外，整体信贷政策的约束是主要原因，新建住宅基本全部是豪宅，这种情况下，对于市场购房者主要构成来说，已经变成了刚需与刚改。

这就造成了，市场成交的主力户型创新和设计都应该是在90平米左右+140平米左右。

当然，还感谢很多朋友提点了很多内容包括：

有几个项目是属于“新城公司”体系的，前期土地手续已经打了好几年埋伏了才突然爆发的，总包进场之前后期手续好像基本都搞定了。

2019年5月，中海的合约物业销售金额约为港币332.91亿元，而相应的已售楼面面积约为163.63万平方米。2019年5月，中海合约物业销售额最高的地区为华北地区，合约物业销售金额约为港币73.88亿元。

2019年1月至5月，中海的累计合约物业销售约为港币1430.18亿元，相应的累计已售楼面面积约为670.84万平方米。

2019年1月至5月，中海合约物业销售额最高的地区为华北地区，合约物业销售金额约为港币 267.9亿元，相应的已售楼面面积约为104.88万平方米。