活跃的2019年北京楼市新变化！
时间过得飞快，2019年7个月过去了，北京住宅市场成交相对活跃，特别是限竞房成交明显上行。7个月商品房住宅签约了2万套，基本接近了2018年全年。
体现出了虽然北京房地产调控政策全国最严格，但作为一线城市，不论是资产角度还是居住角度，北京依然有旺盛的需求！
在限竞房成交逐渐活跃的背后，这几年，楼市的大部分文章和朋友都在聊限竞房、聊住宅市场。很多人都选择性的忽视了写字楼商办市场。从2017年3月26日开始，这个曾经非常非常活跃的细分市场可以说接近冰封。但最近出现了一些新的变化，历经了两年的风风雨雨，商办物业这个细分市场的政策、行情、新产品等层出不穷。
对比住宅市场的波动，北京在2018年下半年开始优质写字楼领域市场最近大新闻不断：如果把这些市场上的个案联系到一起看，会发现一个很明显的特点，优质企业抄底收购优质物业的步伐在加快。
1：北京翠宫饭店被京东27亿元收购,收后将改为商用写字楼。
2：今日头条90亿买下中坤广场,将用作写字楼。
在去年大宗商业投资市场交易金额创历史新高的推动下，今年外资将持续活跃，内资投资热度回升。而且科技发展、消费升级、区域经济和扩大开放政策将为商业地产市场带来新机会。2018年-2019年一季度，外资机构在北京的大宗房产交易已达10宗，累计交易金额超过250亿元。凯德、吉宝置业等企业，都在大幅度进入北京市场。
商办市场到底如何？从市场数据看，对于北京楼市发展的新趋势看，可以简单的总结几点：
1：住宅市场平稳，逐渐随着不限价的纯商品房住宅地块供应增加，市场未来限价与不限价将平分市场。但这个市场竞争也越来越激烈。
2：商办类物业变成北京最有创新可能的一个房地产细分市场，如果说北京楼市在2017年之前的楼市是以住宅物业为主的时代，那么现在和未来的北京楼市发展方向将是顺应城市发展，制造多业态优质的资产及完善的服务体系！
什么企业能够在这个趋势的转折点上，想的更多，做的更多，就肯定能在未来房地产市场上占据更多的市场份额！
风险与机遇并存的北京商办市场！
在国外发达国家与城市，商办肯定是房地产市场的主战场，而北京作为中国的首都，也已经到了房地产市场的从住宅为主转变为资产运营为主的存量时代！
对于龙头房企来说，只做住宅的规模化已经越来越难持续，这种情况，企业除了发展住宅主业外，都在谋求多元化发展，比如文旅、养老以及此前大热的长租公寓业务等。最近甚至新能源汽车也成了房企关注的香饽饽。但对于很多房地产企业来说，其实都忽视了“商办”这个房地产行业的基本盘！
统计局的官方数据显示，商办物业是一个每年接近2万亿的庞大市场，这个市场如果能够做好，对于房地产企业来说，对于企业自身发展的影响远远比造车更大！
对于北京市场来说，因为商办类调控政策力度相对更大，这个影响在2017年开始就全面出现了！
首先：客户出现了变化，杠杆减少！
在2017年之前，有四类客户为可售写字楼的主力构成，即：国企、央企，上市、准上市公司，私人投资客，高净值私人客户及民企。
但在3.26政策之后，以私人投资和高净值客户为主的个人购买被拒之门外，如今则只能用公司、企业全款买入，杠杆的消失和资格收窄，让至少一半的需求无法释放。
其次：面积变化，总价高，位置非热点商务板块！
500平米的单层分割，虽然商办单价不高，但总价因为这个面积变的动辄上亿。这种情况，供应的项目位置和存量项目比，也的确非热点商务板块。
但恰恰是因为这些风险，也带来了机遇！
放长眼光，整体的看，北京商办市场在经济持续繁荣，人才不断涌入，以及新总规带来的历史机遇下，还是积极向好，充满潜力的。中间的磕绊在所难免，抓住演化的特征和未来的走势才是关键。
最近几年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期，预计将有1万亿元人民币资金排队入市。
因此，未来四类主要投资者将呈现，保险业未来潜力巨大；房地产私募基金加速发展；开发商增持投资性物业；境外投资者稳中有进的投资特点。
当前中国属于成熟期的城市有北京、上海、广州、深圳四个，普遍具有第三产业基建完善，商业地产需求旺盛，投资物业存量可观，流动性改善，投资市场交投活跃的特点。
根据高力国际最新对全球写字楼市场的前景分析，主要城市呈现出比较强劲的发展趋势。即便美国特朗普执政带来不确定性，英国脱欧过程跌宕起伏，都没有影响纽约和伦敦在核心商圈写字楼物业的整体看涨。
北京作为全国商办物业租金最高的城市，未来写字楼物业的需求还将进一步扩大，商办市场的前景不可小觑。真商办、真产业园成为了相对稀缺产品，价值反而未受影响。
城市转型、消费升级、住宅红利渐消，地产行业的巨量财富和发展机会逐渐向公建地产领域倾斜。政策是不可控的，但这北京所有房企都面临的难题，也给了很多企业率先试点创新的机会，如果能走出一条路，对于未来可以预期的全国市场政策收紧，谁先变化，谁就将获得巨大的收益！
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