谁说2019年房企融资难？9月多家成本不到4%

9月11日，碧桂园控股有限公司发布公告称，公司拟发行5亿美元于2025年到期的6.15%优先票据，将由2019年9月17日起（包括该日）计息。

9月10日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.，) Limited拟发行1亿元境外美元债券。

2019年9月10日，龙湖集团控股有限公司发布公告，宣布与花旗、高盛、海通国际、滙丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元，年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。

龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%

上海城开11.5亿元公司债上市 利率3.95%

建发房地产13亿公司债发行完成 年利率最高4.18%

金茂投资20亿公司债将在上交所上市 年利率3.65%

虽然媒体报道房企融资难，但数据显示，最近特别是9月来，部分房地产企业融资成本明显降低。甚至多笔融资成本在4左右。属于最近几年的最低点。

首先：之前的媒体报道过度夸大了房企融资难，虽然各种调控政策频繁出现，的确加大了部分企业融资难度，但对于正常融资来说，并没有收紧。

其次：市场分化明显，整体看，最近市场部分房企的融资难度增加，但大部分企业的融资成本依然平稳，对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势。

但对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

第三：从未来趋势来看，房地产行业被严格管控，违规融资有所减少，但整体看，资金成本分化的趋势依然持续。

累计看，虽然政策波动，但累计数据看，截止日前，2019年房地产企业美元融资已经接近500亿美元，同比2018年同期的上涨幅度高达20%。

但从企业融资情况看，有赎回有新增，部分企业最近发现的美元融资成本非常低，而也有企业融资成本高位。

房企赎回美元的原因主要是因为汇率变化较大，对于融资成本来说，明显增加。

首先：最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管。

但整体看，政策都不是一刀切暂停，都是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资开始，将会明显收紧。

其次：美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多，可见收紧美元债的政策预期已经早就出现。

第三：整体政策影响看，2019年二季度大量房企大额度融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。

但目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，影响预计不会太大。

从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。累计看，截止日前，国内针对房地产购房和开发商的资金这次已经超过25次，刷新历年记录。

特别是7月份来，连续多次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。

房地产融资井喷，风险加大，从2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷。 从企业融资情况看，2018年四季度开始，相比之前，房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多，目前看，房企融资难度依然比较大。融资需求依然井喷。

从2019年4月开始，国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管，特别是信托收紧预期出现，虽然当下融资依然较多。从房企的资金成本看，因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加，美元融资超过10%.

其次：最近房企明显更加关注资金链的安全， 中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。

第三：房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。

最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管。

但整体看，政策都不是一刀切暂停，都是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资开始，将会明显收紧。

第四：美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多，在7月份已经过去的11天，全国有超过20家房企，发行了接近150亿美元的美元债。可见收紧美元债的政策预期已经早就出现。

第五：整体政策影响看，2019年二季度大量房企大额度融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。

但目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。