央行下调再贷款再贴现利率0.25个百分点，降息对房地产意味什么？

央行出手年内二度下调再贷款利率。

央行决定于2020年7月1日起下调再贷款、再贴现利率。其中，支农再贷款、支小再贷款利率下调0.25个百分点，调整后，3个月、6个月和1年期支农再贷款、支小再贷款利率分别为1.95%、2.15%和2.25%。再贴现利率下调0.25个百分点至2%。此外，央行还下调金融稳定再贷款利率0.5个百分点，调整后，金融稳定再贷款利率为1.75%，金融稳定再贷款（延期期间）利率为3.77%。

在此之前，2月25日国务院常务会议确定了按市场化、法治化原则加大对中小微企业复工复产的金融支持措施，其中一条就是下调支农、支小再贷款利率0.25个百分点至2.5%。

为应对疫情冲击，今年以来，央行陆续推出了3000亿元抗疫专项再贷款和1.5万亿元的普惠性再贷款再贴现，总计增加了1.8万亿元再贷款再贴现额度。

所谓再贷款，是中央银行对金融机构的贷款， 早期是央行调控基础货币的渠道之一，近两年新增再贷款主要用于促进信贷结构调整，引导扩大县域和“三农”信贷投放。而再贴现是中央银行对金融机构持有的未到期已贴现商业汇票予以贴现的行为。在我国，中央银行通过适时调整再贴现总量及利率，明确再贴现票据选择，达到吞吐基础货币和实施金融宏观调控的目的，同时发挥调整信贷结构的功能。

再贷款实际上是央行对银行发放的抵押贷款，银行需要向央行支付利息，由于再贷款需要银行主动发起申请，通过降低利率可以提高银行信用扩张的意愿，提高再贷款的使用效率，向提供更低成本的资金支持。按照此前的政策，6月底前央行对地方法人银行新发放不高于贷款市场报价利率（LPR）加50个基点的普惠型小微企业贷款，允许等额申请再贷款资金，而现在政策窗口期到了，而再贷款再贴现的额度还很充裕，7月1日起下调利率，可以通过降低资金成本的方式鼓励银行继续发放支农支小再贷款。

过去几个月没有降息，这个最大的利好没有出现，对于房地产来说，虽然不论是按揭还是房企资金都非常宽裕，但没有降息降准的市场不会再冲高。

自去年11月以来，均是MLF利率下调后LPR报价才跟进下行，且两者调整幅度保持一致。另外，5月中下旬以来货币市场利率中枢抬高，意味着近期银行平均边际资金成本有所上升。在这样的背景下，银行主动下调LPR报价加点的动力不足。

不过6月LPR报价不变，并不意味着实际贷款利率也将保持不动。事实上，银行还可能根据信贷政策、客户资质等原因，在新发放贷款中下调实际利率，即在LPR的基础上调整加减点。

从LPR机制推出以来，5年期以上LPR利率已累计下降了20个基点，从4.85%降到了4.65%，以首套房贷100万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还120多元。

首先：月内之前的公开市场逆回购利率、MLF利率未下调的背景下，LPR不变已经有预期。同时，在金融系统让利实体经济1.5万亿元以及月底可能降准的背景下，对于下一次LPR迎来下降的时间可能会比此前预期较早。

虽然5-6月未降息，但7月依然值得期待

其次：房企资金面相对宽裕，融资成本降低

1—5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3个百分点。其中，国内贷款10703亿元，下降0.5%；利用外资34亿元，增长15.3%；自筹资金20106亿元，下降0.8%；定金及预收款19479亿元，下降13.0%；个人按揭贷款10154亿元，下降0.9%。

整体看，年内降准降息，给房企已经带来了相对宽裕的资金面。最近两个月放缓降息，对于房地产企业融资影响不大。

第三：房地产市场小阳春已经出现

5月房地产市场数据最值得关注的是销售数据的同比上涨，细分单月数据，5月单月全国销售面积14730万平米，相比2019年年同期5月的13433万平米上涨了9.7%。

市场疫情后开始出现了全面复苏，5月单月环比也出现了爆发式上涨。

整体看，疫情的影响在快速的过去。5月全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，5月份大部分城市楼市市场都出现了明显恢复。

开发投资中的房地产住宅投资已经持平，预计上半年整体投资数据有望同比上涨。

疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，5月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%，大部分区域已经开始超过之前水平。

第四：各地房贷利率持续下降

整体看，房地产贷款作为相对稳定安全的信贷资产，最近几个月利率持续下调，虽然LPR出现了2个月平稳，但银行执行层面的降息一直在持续。而且预计在年内还有继续降低的可能性。

房地产看天吃饭，整体看，没有降息，代表了房地产市场再冲高的动力不足，当然，从房企融资成本和购房者按揭成本看，降低依然是趋势，小阳春很难发展到盛夏。市场关注7月20日会不会降息！