一图看懂：商办类物业有多坑爹！

商办类物业，近几年越来越难卖了，尤其是二三线城市，在地方贪大求全、招商引资的政绩冲动之下，批了很多地，而部分开发商为了跟政府搞好关系，也乐得为长官们”解忧“。

结果，长官们的忧没有散去，开发商的忧也越聚越多！商办类物业成为很多开发商的心头痛。卖不掉，难出租，资金沉淀。

老杨感觉，在地方长官与开发商的”共谋“之下，我国的商办类物业开发如同一辆正在行驶的高速列车，虽然明知前方有障碍物，却停不下……

去年11月， 中央提出房地产去库存，大家一般关注的是住宅去库存，但却不知商业用房和办公楼的去库存，压力远大于住宅！

上个月，我们易居房地产研究院公布了一份全国库存压力报告，我摘出一张图，就能明明白白的展现出全国新建商品住宅、商铺、办公楼这三类物业的库存压力差异。

库存压力主要反映供求关系。这里，将卖房量作为需求，将房屋新开工量作为供应。拿销量除以新开工量，得出一个比值，比值越高，说明供不应求，比值越低，说明供大于求。

从1997-2016年1-4月商品住宅销量与新开工面积比例关系来看，2005、2006、2007、2009年，比值较高，说明供求关系基本平衡，或者说供不应求，库存压力不大。2015年以来，比值创新高，主因是新开工大跌三成，而销量增长，虽然暂不宜由此断定全国住宅供不应求，但说明库存压力正在减缓。

从1997-2016年1-4月办公和商业物业销量与相应新开工比例关系来看，二者基本同步，而且在2014年之前也与住宅同步。比如，2005、2006、2007、2009年，比值较高。

但从2014年以来，在住宅比值反弹的时候，商办类比值继续低位盘整，说明商办类的库存压力依然很大。

从比值来看，过去多年，住宅库存压力明显小于商办类。办公楼的库存压力最大。

总体来看，我对全国住宅去库存前景，并不感到特别悲观，多数一二线城市库存已无压力，甚至需要补库存。而多数三四线城市三至五年后，库存都会回到合理水平。

而商办类的库存压力，将会持续多年！当然，商办类项目分化严重，少数项目仍存在较大发展潜力，但多数项目都不值得参与。对此，无论开发商，还是个人投资者，都应充分重视。

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