合肥楼市，市区与三县的差异有多大？

2016年，老杨在分答上回答了几百个粉丝的问题；2016年年底，微博也上线了微博问答，编辑邀我开通，至今也有近200个问答了。分答上是语音回复，微博问答上是文字回复。我想隔段时间，挑两个月之前的问答，供大家免费参考。最新的问答，则欢迎大家去分答上偷听和微博上偷看（皆为“杨红旭”实名）。

杨老师，您好！我是安徽人，将来有意向回合肥定居，目前在江苏工作。由于合肥主城区限购，买房需要有社保记录或户籍，我无法满足购买条件，所以有意向在合肥东郊的肥东县买。杨老师您觉得什么时候购买比较合适呢？是现在立刻买还是再等一等？另外帮我分析下合肥主城区及周边三县的房价走势。

合肥房价短期走势，基本已经定型：振荡式下跌。下图是安居客的二手房价格，去年四季度至今年初，高位盘整，近两个月，开始小跌了。至于新房，有些被政府压低价格，还有热销现象存在，但有些没有被压低的新房，已经不好卖了。

基本逻辑：去年合肥房价经历了一轮史无前例的暴涨，其中伴随着本地及全省人疯狂的投资性购房，去年二三季度的抢房热情，有点像去年春节后的上海、今年春节后的北京、近几天的雄安新区。我的定性是，合肥房价透支，短期存泡沫，未来一年或两年将下跌二成左右。但长期仍看好。

从时机上看，你当前在外地工作，只是有意几回合肥，不确定什么时间回合肥，那就不必着急，等房价下跌之后再买入。估计楼市低迷至一定程度，合肥限购会放松甚至取消。当前肥东不限购，未来几个月有可能会限购，只是有可能。综合来说，我仍略倾向于先不买。等合适时机出现。

关于三县。这轮主城区房价暴涨，三县跟涨，当前性质与主城区一样。而且去年10月后，主城区开始降温，三县不限购，仍热，存在滞后效应。但接下去，下半年，三县也会降温，下跌。

三县紧邻市区，尤其肥东和肥西的县城，已与市区连成一片，预计未来几年，三县将撤县设区。肥东县城及西侧可买，肥西距离政务区更近，区位优势强于肥东，肥西县城及邻近政务区、高新区、开发区的板块，都不错。长丰县区位弱一些，只有绕城高速以内部分可考虑。

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