武汉楼市，还能拽多久？

网友咨询：杨老师，您好！坐标武汉市。请问改善需求现在适合入手吗？现在银行利率首套基本上浮15%左右，而且感觉地方政府管控意愿不强烈，最近又出台大学生落户政策变相解除限购。怎么看？

杨复：

武汉，是当前全国楼市中，仍保持较高活跃度的少数几个二线城市之一。从城市基本面来看，武汉的楼市与郑州、长沙、南京、天津、杭州、成都等二线城市类似。当前最强的是杭州，因为杭州本轮上涨的时点较晚，且上涨之前的几年市场调整时间长、幅度大，积蓄了很强的上涨动能，再加上去年9月G20的引爆。

长沙与成都，属于本轮房价上涨启动较晚，晚于杭州，更晚于武汉。因此，当前市场仍强，可以理解，基本合理。与武汉上涨启动时点相近的天津和郑州，当前楼市已经降温，天津二手房价格下跌有点明显了，郑州市场明显降温中。而与武汉的情形最像的是南京，之前新盘被严格限制价格，所以频现日光盘，但近二三个月，日光盘大大减少，部分新盘去化率明显下滑，二手房交易大缩，价格刚开始小跌。

当前，武汉的日光盘仍然众多，主要是政府严厉管制定价、压低定价的原因。由于新盘热销，所以导致二手房的市场，仍保持较高的市场情绪，类似于当前杭州，类似于半年之前的南京。但是，放在全国一二线城市的市场大势渐趋降温的背景之下，武汉楼市当前的强势，是特殊原因造的扭曲形态，预计四季度二手房趋于盘整，明年二手房价格开始下跌。如果与南京走势相比，武汉将会滞后南京3-6个月发生变化。

太阳之下，没有新鲜事。武汉，亦不例外。不是不跌，时候未到。首套房贷利率上浮15%，算是全国较大的幅度，这是一个压制房价因素。引进人才，没必要大惊小怪，长沙与成都，亦如此。这主要是从增加城市竞争力层面的考虑的，而不是主要为了增加购房需求。

当地政府的政策，中规中矩。不能说宽松，限购限购政策都有嘛。而且，武汉市房管局2017年10月24日公布了今年第四季度达到销售条件可上市销售的142个商品房项目名单，并表示将督促这些项目尽快公开上市销售，以保证市场供应，稳定市场预期。对于达到销售条件仍不上市，经督办拒不整改的项目，将其计入开发企业信用档案，在一定时间内取消土地竞买资格，禁止参加土地招拍挂，暂停办理其资质升级手续，并按照最高比例实施预售资金监管。

2016年四季度以来，部分城市严格压制新盘定价，部分开发商认为被宰割了，于是暂时选择不领预售证。对此，很多地方政府也没动真格的要求开发商及时拿证。而此次武汉公开项目名单，说明当地政府还是想做点事的。这让想要捂盘的开发商，压力山大！因此，未来3个月至6个月，武汉的新盘供应量会大增，日光盘会减少，市场情绪渐趋降温。

作为改善需求，如果能买到被政府压低价格二成左右的房子，当前就可以买。如果买不到，也不必着急，预计2018年下半年，日光盘渐消失，可以从容的选房。

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