冷空气来袭：上海内环稀缺宅地，居然流拍！

2018年7月23日，上海，市中心，杨浦区内环内，一幅宅地，居然流拍！没有房企报名！非常罕见！

过去几个月，确实存在个别远郊地块流拍，但上海市中心的宅地，上一次流拍，老杨已记不清是哪年了，总之是几年之前的旧事了。

起拍底价近5.9万，还要求配建5%面积的保障房、15%面积的自持房，80%中小户型配比。

5%保障房免费移交政府，15%自持房打六五折吧，起拍的楼面价相当于6.6万元左右。

周边，值得参考的次新房是瑞虹新城，房龄较新的成交价为10万左右。但杨浦这块的区位和周边环境，略差于瑞虹新城。也即，按当前市价，这块地建成后，装修房能卖到10万左右。

6.6万的楼面价，加上4000元左右的装修费，卖到10万元，基本不赚钱！

另外，还有两个因素：一是，当前上海市区仍存在新盘限价，据说虹口区限价9.5－10.5万元。

二是，上海房价仍在下跌过程中，等到2019年可以卖房时，说不定房价又比当前跌一成左右了。

总之，这个楼面价，逼到开发商喉咙眼了，亏钱的风险很大。因此，流拍也就正常了。

这让我想起，两年前的另外一幅高价地！

2016年7月，虹口凉城新村街道073-06号地块，19959.5平米，容积率：2.75，配建5%保障房，15%自持房，中小户型不低于70%。

哇，与当前杨浦这块地，简直是亲兄弟，各个指标，都长得很像。

而且这两个地块，相距不足5公里，杨浦的内环内与虹口的内环外，区位优势相近。

但，区别最大的是市场环境，两年前，上海楼市正热，如今已冷。

两年前，凉城地区，起始楼板价：38000元，新城地产以37亿的价格夺得虹口地王，溢价率降至77%，楼板价高达67409元。如果同样扣除5%保障房、15%自持房打六五折，同时还有2000平方米的社区行政医疗卫生设施无偿移交区政府（扣除约3.6%），实际楼板价达到7.8万元。

不比不知道，一比吓一跳！

相似的一块地，两年前，共计有15家开发商大战，最终楼面价7.8万；而今天，6.6万的楼面价，居然没有一家企业愿意参拍！

凄雨冷风中，多少繁华如梦，曾经万紫千红……

2016年前三季度，上海爆出了多块高价地、天价地！那是2001年老杨进入上海房地产圈之后，所见过的最火热的抢地大战。在那个节点，老杨也多次发声提示房企注意风险。

如今，两年左右过去了，回头再看，当时的地王们，有几个能赚钱？有几个敢开盘？？？

如果不懂房地产短周期理论，如果不以世市轮回哲学来看待土地市场，那么，在一轮短周期中的少数时段，开发商的抢地行为，约等于“赌博”！

无独有偶，今天和明天，苏州也有10幅地开拍。其中三幅已经流拍。今天没流拍的地块，多数也属零溢价！

下面是当地自媒体号的分析：

同样是2016年，暴多的大中房企，在苏州地市里面混战，其抢地之盛况，为中国土地批租制度实施以来所罕见！已经“空前”，大概率也会“绝后”。

如今，同样是两年左右过去了，那段时间产生的高价地，如今多数都属于“风吹山岗鸡鸡凉”！

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