做产品的开发商，快没了

经常看我们的内容的朋友，我都会分享一些市面上做的比较好的产品。看的比较多的可能会有认知者偏差。

对于整个行业的的产品力到底怎么样，普遍的现象是怎么样

因为我们作为普通个体真的蛮多时候会看到这样的新闻

包括行业内部对于自己交付的产品好还是不好都有着不同的论断

对于一家商业化的公司来说，当然不会故意把产品做差

但是整个市场氛围，是否有孵化出好的做产品基因的土壤，以及这样的土壤在未来到底会怎么样的发展

最近陆陆续续做了一件事情，就是去走访那些已经交付运营一段时间的次新房小区，当年都是一手房过来的，现在的表现和售楼处里说的一样么

最后看完之后，其实我有点悲观，给大家写了这篇文章，文章比较长，借用大家一点点时间，聊聊这么一个现象



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印象最深的其实是龙湖在上海的一些项目，龙湖很长一段时间以来都是行业品质开发的象征，我有朋友住龙湖滟澜山，也就是当年龙湖进入上海的第一款产品

说实话准备去的时候还是蛮期待的，因为当初的龙湖团队对这个项目极度的重视，后面拿出来的产品也让业内围观不止

但是我到了之后说实话吃了一惊，短短不到十年的时间，整个小区如今是这个样子的

景观的花卉不在，绿化枯萎，地表落户，看样子应该很久没有管理过的样子

唯美主义的托斯卡纳风格，也在不太长的时间内掉漆，修补，然后再掉漆

当初表达产品质感的铁艺和硬质小品，已经破败不堪，如今看来当初的材质选择也非常廉价，普通的金属通过外表涂漆来彰显品质感

我特别的惊讶，因为在大多数客户以及很多地产业内人士来说，龙湖都是产品品质开发商的代表，再怎么样交付的产品都会在行业及格线之上，不到10年的时间屋体折旧就如此的严重真是让人意外

我们顺着龙湖这个切入口想下，2008年的龙湖，也就是做这个项目的时候，当时正在做着什么

作为一个地产人，日常有囤积资料真的是太有好处了。我找到了一些当初的龙湖滟澜山对外的报纸广告

大家可以看到整个画面的感觉都是非常唯美浪漫的，对于文字呈现的内容都在放大我们对于园林空间的想象

而且确实，我们到现场参观，也看到的是这样的感觉

这些都是当初拍摄的照片，五彩斑斓的氛围让人对未来生活有无尽的幻想

同时，龙湖也是一家对景观输出产品理念的公司，针对于景观的设置，当初有两个非常核心的概念，第一叫五重绿化，一个叫同纬度移植

五重绿化的大概意思就是，我们的社区景观要比别人的密，因为绿化规划了竖向的五层，从最矮的草坡到中间的灌木再到乔木，可以让你感觉视觉上的饱满

同纬度移植的大概意思就是，我们对待树种非常的认知，为了让树种的种植效果更好，我们选择的都是和地块同一个维度运过来的植被，所以可以长的更好

这两个概念一出，征服了一大片购房者，所有人都为龙湖品牌倾倒，认为可以住上特别好的品质社区

那，我们先不说对不对，我们如今试着回想这两个概念吊诡的地方，你说小区有五重绿化，但是你想想哪个小区内没有那五种植被，无非是别人没这么提炼罢了

另外也不能证明因为你种了这五样东西就说自己的小区绿化好吧

另外说的同纬度移植，你说对于用户来说，你这棵树来自哪里和我有什么关系，你树搬过来能长大长活不是最低标准么，怎么就成了匠心的标准了呢

有趣的是，当初没人对这些提出异议，包括我在内都觉得这是一个非常好的社区规划

但是其实当初的时候，包括我在内的所有人都没有对这个概念提出质疑，都认为这样的景观是匠心的标准

而这些都随着时间的推移，住户的入住慢慢的幻灭，特别是当初在售楼处看到五彩斑斓的景观，在交付的小区里从来不会发生。

这个不是能力问题，不是态度问题，甚至都不是钱不钱的问题。对于五彩搬来的花卉，典型的就是应季性的植被，是不可能在小区内长期存活的

这样的摆放多半是为了某一些重点截点准备的，所以在售楼处这样的设计，其实就是为了销售开盘准备的

02

这是龙湖一家的问题么，当然不是，这是行业的共性现象，所有的房企都在学习龙湖的产品理念，甚至大量的都做不到龙湖这样的标准

我后面去了趟长风雅戈尔的项目，这应该是2015年才交付的项目，房价已经飙升到9万元单价的项目，我们来看看如今的产品面

在门头看到这个样子

门头正中央的水景已经停止运行，里面的水已经发黑。当然你可能会说这个更多的是物业服务的问题，但是你仔细看内部

里面的石材因为长时间的泡水，已经出现严重的反碱现象

这说明什么问题，就是当初想要用石材做出硬质水景气派的感觉，但是没人认真选择石材的材质，没人考虑过泡在水里长久以后的表现，只追求展示阶段的好看

同样的问题在绿化层面也有表现

经过四年，小区的乔木都已经长开并且茂密，但是底部的草皮全部都死了

后面经过补种也没用，全部的泛黄，马上也要死了

这说明什么问题，就是当初土壤的选择就是不合适草皮种植的

这个问题和门头石材的问题一样，销售阶段，示范区阶段会暴露么，完全都不会，设计团队也完全不会想过以后交付会如何，只要卖的时候完美无瑕就可以了

看着现在的样子，你应该可以想象营销阶段会是如何的轰轰烈烈。而这是一个交付才4年的所谓一线城市的豪宅（价格）的项目

9万是如今在上海一手房几乎已经算非常头部的价格了，你很难想象如果未来交付的是这样的产品，会怎么样

我开始有点恐慌，营销阶段完美，哪怕交房阶段也完美，但是放在这片土地上五年十年后，留下来的社区到底会是怎么样的

03

这背后是什么问题

这背后其实代表着从2008年开始，所有的产品力度的投入，都集中在示范区内

为什么会这样，我们可以试着回忆下2008年之后楼市处于什么样的时代里

我在2015年开始每年都会做一个自己的创业周年演讲，每次演讲的一开头我都会说一句话，就是今年房地产又创了一个新高

商品房的成交在2008年到2018进入了快车道，市场不仅成交量还是成交增速，都是非常快的速度

在这样的时代里也就出现了2个现象

1、如果你做的没有比别人快，那么你就被同行远远的甩下

2、对于产品可以不用太在意，因为什么样的都会有人买单，甚至不会有维权

为什么要说甚至后面的这五个字

其实在那个时代里大家对房子品质的要求并没有那么高，或者说对产品品质有极大的容忍，因为房价一直在涨，而且远超他们的想象

所以哪怕有点不好的，仔细想想，都算了

而在这样的氛围下，所有的产品定位，并不是为了做一个好小区，核心是做一个显得还不错的小区

所以项目公司全体上下花的重点都在示范区呢，而这样的产品习惯，一直延续至今

而示范区如今有一个更时髦的用词：网红打卡处

打卡神地，但却是拍完就走，这些浪漫花卉，种了就死，死了再种，直到房子卖完。类似景区式的景观，你真很难想象以后给到你的也会是如此

行业内对于好产品的标准也在日渐倾斜

大家纷纷做起了示范区，评选着最美示范区，各种各样的最美示范区都在考验着大家美图秀秀的能力

而这些观点都会在交房的时候破掉，同纬度也好五重也好，对于小区来说没有任何的好处，一点点的破灭一点点的破灭

伴随着楼市横盘房价平稳，用户在交房阶段对于产品的容忍度也在降低

郁亮说最近两年大家认为产品差是情绪性论断，我更加倾向于认为之前十年用户对产品都有情绪性包容，如今只是反哺而已

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仔细想想，真正意义上楼市里出现好产品的年份，差不多是在2003-2005年的时候，最好的产品永远停留在那些年，这个时间点你看到的产品几乎都是神仙打架的好产品

如今所有项目都想要倡导自己的小区规划如何如何，但是绿化做的最极致的来自2003年的中鹰黑森林

老板对于绿化的态度不是配套，而是胜过于整个小区规划的理念，所以你看到的是茂密如林海的绿植配备

伴随着时间的推移，小区内的乔木和项目一起成长，长成了参天大树，最高的一些已经达到5层楼的高度，也就是15米

你可以想想你穿梭在项目内会是什么样的场景

一个操盘手对于绿化要求是覆盖每一寸角落，包括你走过的每一寸土地，甚至包括你不会走的屋顶

做的最好的德式小区来自安亭新镇

一个纯正的德式建筑就是干干净净的四方盒子。但是很多人没有看到的是，德式街区的bolck概念真真需要落位的是，四方盒子之后可以留出足够多的交互空间

所以安亭新镇是一个真正意义上的敞开式街区，所有行人都可以互相穿梭互相交融，这么一个概念小区来自2004年

所以你可以看到非常独特的城市肌理，在嘉定的安亭，有这么一个地方没有围墙，所有人互为邻居互为朋友，其乐融融

是的，好的规划是可以呈现这样的氛围，无非是现在的我们都不太思考这个问题了

这种规划高点的项目，有一段时间遍地都是，包括藏在上海郊区深处的泰晤士小镇，都是如今到现在我见过英伦风格最纯粹的商品房社区

这张图的纯粹不是让大家看街区的感觉，而是右侧的柱子，这种也是典型的英伦的标示性元素，对成本来说不是很高，而是很烦，很复杂。但是在那个时代大家都比较有耐心

另外也做了一个对于一个商品房来说如今来看有点鸡肋，但是对于很多人很重要的东西

真正意义上的精神堡垒：教堂。在松江深处，你可以很远就能看到泰晤士小镇到了，就因为有这个图腾式的建筑

最好的托斯卡纳风格，鼎邦丽池，就一句定义，白色墙面可以做到15年不脏不掉漆，哪个开发商现在能做到

最好的新中式还是十五年前的九间堂，不论是联洋的还是朱家角的，如今来看最出彩的是他的屋顶，这种波光粼粼的感觉但又不复杂的线条感，才是新中式应该传承的中式精髓

最好的新古典建筑，华府天地，立面20年了，都还能光亮如新折射光线

还有历久弥新越来越好看的汤臣一品

纯粹南加州风格的万科兰乔圣菲

那三年就像电影市场里的1993年一样，几乎每隔一个礼拜市场上就会出一个惊艳的产品

而且这些产品伴随着时间的推移全部都屹立住了市场，建筑没有折旧，全都焕发出了精彩，二手市场都保持坚挺的价格且无人愿意抛盘

甚至有段时间别人问我上海哪个二手房，我第一时间先问几几年交房的，看时间段基本上就可以判断产品力

可以感受到，并不是好的产品只出现在豪宅项目里，到处都有出彩的项目，不论郊区还是中心，所有人都把做好产品当成这个项目的唯一出路

所以我们并不是没有做好产品的能力，只是这个能力在行业的推动下，消失了，这才是最遗憾的事情

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所以这个能力叫什么，一个设计总给我说的最精准的一句话叫做：不为客户做产品设计，而是为用户做产品设计

什么叫为用户设计产品，和大家说一个细节

我最近看了一些仁恒的项目，仁恒应该是当下楼市里比较坚持产品品质的一家开发商了，我看到了这样一个细节

在卫生间玻璃门下面的这么一个挡水板

这个挡水板什么作用，让你日常洗澡的时候，开门关门，淋浴的水渍不会溅到外面来

这是一个非常小的细节，销售员在介绍这个东西的时候不会说的非常生动，买房人看到的时候也不会觉得很惊艳，但是未来你在使用这个卫生间的时候，你永远会有一个干爽的卫生地面

但是你不要小看这个挡水板，不能太宽容易撞到脚也不能太细不然接不住水，所以细微的尺度都在考验着人体工程学

这就是你典型的用户思维的产品，看上去普普通通，但是真的使用过程中会慢慢发现他的美好

而什么是客户思维，正如我们如今看到的一些产品逻辑，90平米一定要做出一个小三房，不管那第三个房间是否有可操作性，反正在样板段做出可以当卧室的样子

而对于地块排布，如果是小地块就是兵营式，大地块就是高低配

高低配最大的问题就是别墅的绿化都归私人所有，而高层的社区配套又要整个社区共享，从而导致项目未来使用的时候极度的局促不安

当然很多开发商不会考虑这一些，规划的核心逻辑就是：高层普通公寓走量，别墅产品做溢价

销售阶段怎么处理，很简单把别墅的附加值做高单价就做出来了，把公寓的价格做平大家就不会在乎产品力的问题了。然后就是标准的示范区一套做法，一个项目就顺利清盘了

这就是典型的客户思维而非用户思维的产品逻辑

正是因为这样的逻辑大行其道

类似仁恒河滨花园这种围合式的排布方式已经绝迹，再也找不到了

我问了不少做设计的朋友，为什么整体的研发能力下滑的这么厉害，他也和我说了他自己的苦衷

每天围绕在他们的脑子里的多数会是这样的意见

——边上都是100平米的，所以我们要做90平米的控制总价，保证市场竞争

——土地成本已经很贵了，能不能附加值做的高一点，这样有助于提升单价

——工期来不及了，我们先把样板段抢出来先蓄客

——这块地我们做高低配吧，公寓部分赚不了钱但好歹别墅可以补回来

怎么样，这些意见看上去都是对的，而且都是必须的，而且无可辩驳的，但是我们仔细想想，哪些建议是真正从客户角度出发呢，哪些是真正从居住舒适度出发呢

其实一条都没有，或者说一点都没有，所以也就在这样的趋势下，设计团队对产品逻辑就陷入极度的平庸

并且在这样的逻辑下，对待产品是没有问责机制的

因为都卖掉了，卖掉就等于和我没有关系，任何对于产品的反思都停留在学术层面，项目从来不会思考。任何各种和地产有关的培训，营销、投融资哪怕新媒体都比比皆是，但是没有关于设计的理念培训

当然我们可以把理由推给时代，比如行业问题，比如成本问题，比如模式问题

这些问题的推卸其实就像当初我们做产品定位的时候推给设计的各种前置问题是一样的，我们没有很多的反思

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如今行业内留下的，能做好产品的，差不多都是规模不太大的企业了。

比如说郑州的永威，比如说河南的建业，比如杭州的滨江，稍微规模化一点点的比如绿城和仁恒，其他的能够让我们记住的就是一家家项目公司了。

但是我们是否看到，但凡能够坚持产品理念的，都会有几个特点

第一老板自己的产品强势才把这个理念执行下去，否则没戏。第二哪怕如此，产品主义者都做的不是特别大，很多坚持的企业在阵痛中慢慢的萎缩消亡

如果说唯一规模和品质权衡的比较好的，那应该就可以算融创了，这两年融创的优质产品的出现概率要多过于其他企业

归根到底是一个逻辑，就是这家企业在做一个新产品的时候敢于先做旗舰，面对旗舰可以不计成本不计时间的投入，然后再去标准化和规模化，桃花源、壹号院甚至包括文旅城都是在这个逻辑下产生的

那么未来会如何

是异类个体被吞并，还是产品主义会复兴，从我个人角度而言，我当然希望产品主义的复兴，也同样确实看到了这样的趋势

比如客户经过前面几年“被骗”之后后面越发的清晰的知道到底什么是好看的项目，什么是好的项目

比如说如今的个体买房相对冷静决策时间长购房会相对理性

同时我作为个体也看到了强势设计师个体在局部一些项目的力挽狂澜，而这些项目快速的在业内发酵之后形成口碑，给到老板不同程度的震撼

这些都是转好的迹象

但是产品主义的回归，光靠意识的唤醒还不够，依然需要外部足够的推动力

横在我们面前的还有几个问题，如果这些问题不解决，产品主义依然只会是点状的个案

1、优秀产品力的项目能否获得市场溢价，如果真的做出一个“非示范区”项目并且客户也认可，但是售价不能得到客观呈现，那么一个好项目就不能起到燎原的趋势

2、 区域公司内的设计总是否能够均衡发展成为项目总、城市总以及区域总，只有这样的人能够调配足够的资源，才能够把一些好项目进行规模化复制，当然这些都要靠自己，设计总的综合能力如今看来还是比较弱的

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我在经历行业内产品主义的消退，是所有人塑造的结果，但是我依然期待未来会有一定程度的回归，而这个趋势一样都要靠每一个从业者

最后想起一个世茂滨江花园的广告宣传片，一晃眼都快20年了

里面有一句广告语非常的应景：你才刚走，我就开始怀念你。

看看这个视频的时候，我们可以想想，这20年，我们都做了什么