“手握1000万，却没办法在上海买房。”

上海每年要成交二三十万套房子，每一套房子成交的背后都有各种各样的故事。不同的总价段不同的购买力面对着不同的产品

今天想和大家聊聊，此时此刻在上海一千万应该如何买房

这样的总价段在上海意味着什么

上海二手房中位数最多的房源总价段在300-400万左右，按照一手房均价来算，在上海买套商品房的平均总价段在500万左右

所以不论怎么算，1000万在上海应该还算比较宽裕的总价段

所以不论如何这个预算还算是比较体面的预算，但是今天想和大家聊的是，一个真实个体持有这样的预算去买房，会面临着什么

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我的朋友叫阿翔，最近准备开始在上海置换，1000万的预算。前阵子说要找我聊天，我想着见就见吧

见到面了可好，之前意向中的柔弱书生，是一副非常憔悴的状态呈现在我的面前

我本来以为找我可能是对于要买那么贵的房子内心有点焦虑，怕房价波动不稳啊之类了

没想到看到我说的一句话就是：跟着地图找房，把上海一千万能够买的房子找了差不多有两个礼拜了，发现不是选不出来，是根本没有选择

我把他筛选的上海1000万的项目排布到地图里，发现一个现象

对于这个总价段的用户在地段和产品之间，必须要做一个妥协。

根据现在的项目分部情况来看，1000万总价如果想要进入上海核心区域，也就是中环附近的项目，这也就意味着大概只能买100平米左右的紧凑户型

面对单价9-10万的一手空间，几乎很难在市中心住上标准体面的三房两厅两卫的户型，要知道这是这群客户想要置换的核心诉求

牺牲一点地段买一套舒适一点的房子可不可以，可以

但是可以让你选择的都是近郊的一些别墅型产品，舒适度足够，面积都在160平米以上，但是所在区位要么在青浦要么在松江，有一点点能够称得上地段的也是在大虹桥

中间段的就没有，就是地段稍微好一点点，面积稍微大一点点，有没有这样的产品？

还真没有，上海外环内的改善性产品神奇般的出现了真空

为什么

这里的现状是因为供求结构的特殊性

现在上海各个环线的价值基本上锁定，中环内的项目基本上在9万左右的单价，而外环附近在5万，所以一个项目被认定在市中心的都是8万朝上9万出头，被认定郊区潜力的差不多就是5万左右，再远一点就是三万四万，这样的定价体系也就决定了。环顾四周7万多的项目乏善可陈

也是如此，1000万也变成了一个尴尬总价段

另外，如今的上海整体的产品定位进入保守模式，你如果120平米做三房，业内同行一定会说你不会压缩面积，这样的逻辑也让舒适型三房出现面积断层

而比较黑色幽默的是，但凡愿意把总价退一点降低到700-900万，你就可以非常清晰快速的做出抉择。

这样的总价你可以在大虹桥或者唐镇买一套舒舒服服的130-140平米的大三房，而且还是豪装的。或者你可以在市中心买一套90平米的小三房，房间小了点但是地段是妥妥的

哪怕只有五六百万，郊区地铁房或者前滩学区房，都是可以的

为什么，因为总价降低之后就断了你很多念头，必须要放弃一个因素之后你就会发现，对应的另外一个因素你可以得到很好的体验

唯独是在1000万总价箱体，看上去什么都可以选，但是其实什么都不能选

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在楼市里没有选择是最好的选择，而1000万总价的预算客户，傲立城市中产，却必须要接受你买的房子有一个显著硬伤的问题

现实就是这么魔幻

从而让1000万的几乎无从选择。所以每次看房阿翔内心都有两句os，要么是“这也太小了怎么住”，要么是“这么偏的地方我来干嘛”

我问，就不能二选强迫自己选一个么，结果阿翔反问我一句：“那我干嘛换房”

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如果真的一个都没有选择那还算好，阿翔也彻底断了置换的念头

但是关键就是，上海那么多楼盘里，还是藏着几个用指头算算都算的过来的项目。位于项目中环内，主力面积规划了120-130平米的三房，单价9万

在什么位置我就不说了，和大家说说去的真实感受。

第一种呢，牛逼，项目直接现场不做售楼处了，这个腔调摆明了自己客户储备的差不多了，什么内部客户啦亲戚朋友早在项目规划的时候就定的差不多了，随便卖卖就能卖掉

所以根本没有打算接待自来访的客户。阿翔每天绕着项目现场走啊走，就是一圈高高的围墙，找也找不到人

哪个盘我就不说了，哎

第二种呢，嗯，放开来卖的，大家公平，摇号。但是也奇了怪了，投资客就多了特别特别的多。

上海如今很奇怪，400万的刚需盘，来的全部都是真实客户，而顶层房产，购买的不论是否自住，但也是作为资产配置的长持购买。

也是奇怪，现在投资客不去买总价段低的，也不去买翠湖天地那种死贵死贵的，都盯着这种1000万的改善盘。

在上海如今买房已经可以挑挑拣拣不用恐慌了，唯独买一千万的房子却不能，而且万万不能

这种情况的产生基于两个基本面，第一个正如阿翔真实的购房体验来看也感受到了，真正意义上一千万可以兼顾地段和面积的一手供应太少了，所以但凡能够出来一两个，都被大家热抢

而这样的项目也因为这样的客户情况，纷纷提高了摇号的门槛，动不动就是200万300万的认筹金，恨不得让你把钱一次性付清。

阿翔本来还想要兼顾一个好的学区，或者还希望项目地段周边以后还有不错的势能，现在看来已经是不敢想不敢想

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而针对阿翔这种客户，最大的命门就在于，虽然他们是一千万的预算，但是内核在置换，置换也就意味着付款节奏会放缓，而这样的客户在开发商眼里，那么一定是排在最末端的了

那，为什么付款节奏慢，说到这里还要赘述一个不太久之前的故事，就是这一千万的购房者都是怎么来的

我有一句判断就是，如今想要买一千万房子的，差不多是2014-2015年买400万房子的这么一群人

2015年的400万购房者，行情的大涨以及身份的不对位让他们急迫的想要换一套好一点的房子来证明自己

经过2016年那一年楼市非理性繁荣之后，他们的居住资产膨胀到了700万，加上这段时间一点点的积蓄，所以有了换一千万房子的念头

换句话来说，如今一千万购房客户，其实本身并没有那么多现金流，最大的筹码来自自己唯一的一套自住的房子

而自住的房子如今面对最大的问题就是：换成钱比较难

也就是因为前后都有围堵，所以才在选择的时候会那么的困难

我一直和朋友说，现在的有钱人感觉和以前不太一样

现在不管买什么样的房子，当年那种阔绰一次性付款的用户越来越少了，上来问的第一句都是：你们的付款周期怎么样，我自己的房子已经挂牌了

这句话有很多的解读，但是最内核的底层逻辑在于，如今的有钱人大多因为房子有钱，而房子的有钱大多也是纸上富贵，真的当他们想要再去买房子的时候就会发现自己所为的资产还有点烫手

可以怪产品不够好，可以怪投资客比较多，但是内核就是自己付款速度不够快

而这个速度不够快，最直接的解释就是：钱是有钱，但钱还不是自己的

我去过很多售楼处，大多数一千万左右房子的销售都和我说，千万购房者理想和现实的对撞是最明显的。

想要的很多，一旦问到付款就各种支支吾吾。那一段楼市的非理性繁荣，促成了如今这一段的购房客户购买能力强支付能力弱

但是经历过4-5年的居住周期，这些客户也真真实实具备置换的需求，家里的小孩开始成长，自己的工作需要书房，甚至有的也想准备二胎，但至此，一套还算体面的三房在他们眼里也成为了幻想

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楼市都有夹心层，这个夹心层是最痛苦的。

而如今这样的夹心层早就不是两千年的时候我们探讨的在上海奋斗的外来年轻人。如今在上海最大的夹心层就是一千万刚需客户

注意这个定义，是一千万刚需，首先需要住到这样的房子里，但是唯一的筹码就是自己现在住的700万次新房，所以才是刚需

这些刚需面临着房票和现金流的双向空缺，前进或者后退几乎都有阻碍

此时此刻不变是最好的，不动产不动产，此刻这样的定义在他们面前是真实投射。但是家庭需求的变化却也让他们多少有点不甘心。

之前和一个地产同行聊天，说了一个很有趣的现象，就是两年前上海楼市开始流行90平米的小三房，这种产品是为了满足刚需可以用一个体面的总价买到他们眼中的三房产品。

最近上海陆陆续续出现不少75平米的两房，这种产品接纳着不是刚需，而是体面金领买了给他们小孩的礼物，让他们不破房贷的基础上可以拥有一套房子，未来小孩子长大后如果想要置换依然有首套首贷的资格

75平米房型独特的存在，见证了一个城市特殊的购房群体，1000万总价的尴尬，见证了另一个特殊购房群体

我的前领导和我说过一句话，说：每个时代的发展，供应总是用来满足最有购买力的那人。这句话在现在可能要稍微要调整下，如今这个时代，供应总是用来满足支付能力最强的那些人

从这个角度上来看，千万预算的刚需客户，支付能力可能就不是那么强的。这是这个时代的夹心层

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临走之前，阿翔最后问了下我，说：好歹买的是千万级别的房子，怎么在售楼处里的体验那么不好，销售应该很热情服务很好啊

面对他的问题我没接这个话，但是我内心os了一句：最好的服务，应该是在奉贤300万售楼处