今年的上海楼市，有几个现象值得拿出来说一说
一是上海的高端改善房源被疯抢，尤其是2000万以上的豪宅，被抢的更凶。
比如2000万起步价的碧云尊邸，有钱人早起排长龙。再比如今年第一个线上开盘的项目绿地海珀外滩，这也是一个总价在1500-3000万的房子，203套房源，开盘当日去化90%
二是今年开出来的一些纯新盘的价格，比我们之前的预期要高出很多。
今年开年以来，绿地海珀外滩首次批出13.8万的单价更是直接打破了近两年由九庐保持的12.8万/平米的滨江区域价格天花板。
之后，很多今年的纯新盘预售证都高于了预期，比如中海汇德里10万+的定价，意味着未来上海内环的项目价格基本不会在10万以下了，这让上海的整体购房价格悄无声息的上了一个台阶。
再比如，在东方惠礼房价突破了9万+之后，前滩基本就再也不会有8万+的房源了，且据消息说，未来九宫格的房源预计可能突破10万+，甚至是11万+
这两个现象仿佛都在暗示着我们今年房价要涨了，买到好房子又要靠抢了。
但真的是这样吗？让我们拨开现象看本质。
01
4月如此密集的开盘，供应增了吗？
年后的上海楼市，地狱难度的开局。
新房的供应市场更是早早地按下了暂停键，直到3月25日，绿地海珀外滩的线上开盘，才正式拉开了上海楼市重启的序幕。
那么，这两个月来，上海楼市的供应量如何呢？
受疫情影响，今年3月仅有1个项目开盘，而今年4月共计有32个项目，在楼市开闸后争相入市。
而去年的4月，总共只有23个项目入市。
（数据来源：数联天下）
可以说，今年4月的供应量就是疫情对于上海新房最直观的影响。
从3月25日开始，直到5月1日，短短一个月多一周的时间里，上海楼市供应了足足9063套房源。
要知道，去年整个3月4月，上海楼市的供应量也不过15448套房源，月平均7724套。
如此大的供应市场，成交数据又如何呢？
据统计，在今年这一个月多一周的时间里，网签数据显示的上海新房成交量已达7549套。
去年同期，3月4月整整两个月的时间里，也不过成交了11034套。
事实证明，上海楼市的购买力可能会迟到，但是绝不缺席。
有趣的是，当下的楼市，我认为大环境早已趋于理性，市场上这几年已经很少听到有人在炒上海的房子赚钱了。
这只能说明一个问题：当人们在客观审视了自身的需求之后，还是有很多人作出了买房的决定。
换言之，有真实住房需求的客群变多了。
02
疫情过后，房价涨了还是跌了？
前段时间，很多人说疫情过后房价会大跌，理由是今年中国经济雪上加霜，经济撑不住，房价也会撑不住……
但也有不少声音说，疫情过后，房价会大涨，理由一样。
因为经济不好，所以房地产会好
那么，疫情过后的上海房价，到底涨了吗？
（标记红色项目为今年的纯新盘项目）
疫情后上市的这33个新房项目，新房均价59738元/平米，而去年同期的新房均价是54806元/平米。
上海的新房房价达到了同期8.9%的价格涨幅。
为什么会有这样一个涨幅？看下2019年和2020年的3-4月的楼盘供应结构：
去年同期有较多的刚需盘入市，拉低了整体的上海新房成交均价。而今年3-4月上市刚需盘比去年减少将近1倍。
这意味着，对于刚需来说，能有的选择是比较少的。而改善型楼盘的相继入市，让上海的新房成交均价不断上涨。
由此可见，上海的改善购房客群也在逐渐代替刚需客群，成为新房市场的主力军。
从这张2020年新房认筹地图也可以看到，这两个月认筹率过百的项目也大多集中在中内环。
从宏观来看，虽然并不能完全准确的判断上海房价是否上涨，但有一点值得大家注意。
就是仔细看今年推出的纯新盘的价格，有很多都高于了预期，这说明今年预售证的价格是的的确确有所放松的。
但对于一些老盘加推的项目，价格上相比之前则没有太大的变化。
所以疫情过后，上海新房市场整体是有上涨的趋势，这跟人们的居住需求也颇为相关。
疫情过后，人们仿佛迎来了一个全新的“换房”时代，迫切想要从原先的地方换到一个新的居所。
老房换新房、小房换大房、非学区房换学区房。
卖一套买一套，生活环境的改善，成了上海购房者最迫切的刚性需求。
所以，这造就了如今上海房价，一手房均价节节攀升，二手房均价跌跌不休的现状
03
上海的房子，最近好卖吗
这么多的新房让人眼花缭乱，市场对于它们的认可度究竟如何呢？
回顾2019年的3-4月，共计47个项目开盘，共5个项目认筹率超过100%，有19个项目没有摇号开盘。
而今年，上海3-4月共计有33个新房供应，新房的平均认筹率高达107.7%，有效认筹组数7915，其中有10个项目认筹率破100%，有6个项目没有摇号开盘。
从数据来看，新房供应量井喷的同时，市场情绪却丝毫没有减弱。
除了万人聚焦的前滩东方惠礼、断供多年的碧云尊邸等意料之中的爆款项目外，同样还有很多像中海汇德里、静安府西区、大华公园城市等以合理的户型及控制得当的总价段受到大批购房者的追捧的精品项目。
更加出乎意料的是，这10个认筹率破百的产品，在总价段上，绝大多数都是千万以上的级别。
其中，高认筹率的碧云尊邸、绿地海珀外滩、滨江凯旋门等，更是1500-3000万起的豪宅项目。
由此可见，如今上海最吃香的新房，最重要的属性便是：稀缺性。
东方惠礼、碧云尊邸、大华公园城市，甚至是古北辐射区里的古北天御，这些项目之所以能够大卖，很大程度上也是因为它们是板块内为数不多的可售住宅。
除了传统的户型、配套、价格等因素外，稀缺性如今已经成为购房者最在意的关键因素之一。
相反，奉贤的一些低总价刚需盘（如光明九胤、酩悦都会），以及市中心一些户型缺陷明显的项目（如高尚领域），尽管价格上未必没有竞争力，但由于板块内供应量充足，产品力缺乏认可度，因此渐渐被市场冷落。
其实也不难理解，毕竟今年已经是2020年了，楼市也已经进入了房住不炒的时代。
04
建议
1）今年的改善房源的供应量在增加，且面积控制合理，如果想上车市中心，今年是一个很好的时机。
2）大家都在抢的房子要么是因为稀缺，要么是因为产品力强，且买房者对于产品力越来越重视了，产品如果不好，哪怕是在市中心，也会失去竞争力，如果你要买房，也千万不要忽略产品，这样以后才好脱手。
3）今年的上海新房房价已经有了信号，房源端在踊跃的出货，如果你要买房，可以趁早
综上，任何时候都不要怀疑今年上海的购买力。但是现在的上海，也不是所有的房子都好卖。
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