北上深不限售的神话，被打破了！透露出2018年的楼市信号

全文2231字，阅读大概需要6分钟。

导语：限售，也就是“楼冻”，成为楼市调控的主要杀手锏。

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2018年楼市第一弹

深圳打出限售信号

最近的朋友圈里，尽是对2017年的总结，对2018年的美好展望，辞旧迎新。本以为可以平静跨年的房地产，却在2017年的最后一天放大招！北上深不限售的神话，被打破了！

12月30日，深圳突然宣布：在一块即将在2018年2月1日出让的住宅用地上，施行限售政策，限售期为5年。

在楼市越调越涨的背景下，曾经的限购、限贷、限价这些狠招都已失灵。限售，也就是“楼冻”，也是楼市调控的主要杀手锏。

全国第一个限售的城市是厦门。2017年3月23日，厦门住建部发布楼市新规，要求新购住房需取得不动产证后满2年方可上市交易。

随后，大约有50个城市公布了“限售令”。限售期间一般是2-5年不等，一些城市甚至在二手房交易里，也实施了“限售”。

全国“冻产”地图▼

限售的这块地，在深圳坪山（见下图），土地面积1.9万多平米，建筑面积8.63万平方米，用于建设人才住房和普通商品房.其中至少配建人才住房1.529万平方米，还有商业、幼儿园等。

这块地是采用“单限双竞”的挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

当这块土地达到最高限价12.545亿元的时候，就开始竞“增加的人才住房面积”，相应就缩小了可以出售的普通商品房面积。

其中这块地上的人才住房特别供应给特定高端人才的，人才住房没有所有权，不能买卖。而普通商品房，在取得不动产权证之日起5年内不得转让。

也就是说，深圳坪山这块地的商品房限售5年。

2017全年，深圳没有拍一块 “建成后房屋可供出售”的普通住宅用地的城市。

2018年，拍的第一块普通住宅用地，就附加上了限售5年的条款。很显然，深圳在加大楼市调控。

你或许会说，为什么深圳不多拍点住宅用地？因为深圳没有地了，改革开放至今，深圳能开发的土地已经开发得差不多了。

现在的南山的前海、后海、宝安幸福海岸线一带都是填海填出来的。

深圳市内已基本没有什么新房了，坪山能拍出一块用于建商品房的地，未来有新房供应，何其难得？

也难怪深圳的一个百亩大盘都会引来演唱会式的开盘声势，全城狂欢赶着去买房啊。

目前，只是坪山这块住宅用地限售，但释放了一个信号：未来，深圳有可能全面限售。

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不止于限售

透露出2018年楼市信号

深圳是2016年楼市上涨的领头羊，领先了其他城市将近一年多，所以2018年楼市信号就是——稳房价。

深圳狼多肉少，如此紧张激烈的竞争，不管是什么肉都会有市场，有需求。

这也是深圳有恃无恐的一个很重要的原因，敢在卖地的时候就宣布限售5年，让开发商去竞价。

很多城市都在讲产能过剩，但是深圳，5年、6年……甚至10年，都可能是供不应求。

因为深圳的购房需求足够大，安全边际足够高，上涨的动能也会更强。

这也很直接地解释了每次深圳政策一松动，市场就像烟火一样腾空而上，且一发不可收拾。

深圳这一块地限售，影响却不止于限售，透露出2018年楼市信号——稳房价，延长套现周期，遏制炒房。

因为深圳的地不多，物以稀为贵，经不起这么折腾。

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打破“北上深不限售”的神话

意在加紧调控

此次深圳推出的“限售令”只是针对特定地块的，而不是全面限售。

但即便是如此，也意味着“北上深不限售”的局面开始改变了。

今年下半年以来，外部资金介入深圳楼市的迹象明显，主要在购买居住型的商务公寓，引发这类房屋价格的上涨。

最近，一直有传闻说深圳将上调商务公寓的土地增值税，可能会从5%上调到10%。这个消息尚未证实，深圳第一块“限售”的土地就出现了！

不管怎么说，“限售”开始在“北上深”这个最后的圈子里出现了，虽然尚不是全面的“限售”，而只是个案的“限售”。

这向我们传递了一个重要信号：2018年楼市调控会持续加码，尤其是深圳这种备受炒房客青睐的城市，更要收紧调控。

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限购

其实是为建立长效机制争取时间

首先，限售的调控逻辑是这样的。买房后长时间不许卖，原本资金实力不足拼命加杠杆，计划炒短线赚快钱的炒房客没法快速出手，炒房风险大幅提高。

限售最开始是用在拆迁安置房，是担心政策性的低价房集中快速入市，持有者会短期套利，冲击原有的房价体系，造成波动。

原始版限售的目的是防下跌，而不是防上涨……

长远来看，限售不会大幅影响深圳楼市。

深圳的经济底子好，有望成为未来中国发展最好的城市。所以深圳楼市值得长期看好，假如你持有深圳房产，不必因为一地块限售就有恐慌情绪，急着抛售。

深圳的限售，理论上唯一能抑制的购房需求是短期炒房客。

2017年以来，多个城市在限购、限贷、限价、限售等以行政手段为主的短期调控政策下，楼市开始降温，逐渐回归理性。

但调控毕竟是短期的，从长远来看，必须要进行供给侧改革，建立房地产长效机制，而不是“天一冷就给楼市加温、天一热就打压降温”。

毕竟速冻剂用多了，副作用也大，长期中药调理才是长远之策。

所以，我们可以大胆预测：此次深圳限售，其实是为建立多主体供应、多渠道保障和租购并举的长效机制争取时间，为实现更科学的房价管理模式，为未来的经济发展蓄力。

小师

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