上半年观望，下半年再出手，2018年就这么干｜大胡子说

全文3663字，阅读大概需要7分钟。

导语：这才是正确的购房姿势。

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上半年观望，下半年再出手

刚过去的2018年春节，亲朋好友相聚，问我最多的问题便是：2018年适合买房吗？

对此，我的答案都是：上半年观望对比，下半年再出手。

如果你是刚需，不用多想，挑好了就可以买，毕竟你是买来住的，幸福是不能等的。

等你纠结这点差价，房价可能也就上去了。

而且现在银行房贷卡得紧、房贷利率上浮，现在顺利贷到款就不错了，很多地方申请房贷都要排几个月的长队。

今年买房不用像2016年、2017年买房那么急了，如果今年买房你发现还得交全款、茶水费、千人摇号、微信秒房，那你就让那些傻子去抢吧，你大可不必去凑那个热闹。

我给刚需买房的建议是：今年上半年，以考察项目和对比项目为主。如果有看好的项目，下半年会是出手的好时机！

如果是投资客呢？投资，关键是讲究投资回报，回报从哪里来呢？低价买高卖。所以投资买房一定要讲究买在低点，拉低成本才能获取更大的收益。

说到底，关键就是看清楚房价的低点在哪里。你就要把握房子背后的规律和周期。

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2018年，正处于房价下行周期

我们先来看看过去的楼市周期。

通过对从2004年到2018年14年的楼市分析，我们可以总结这么几个规律：

14年的楼市被硬生生的切割成4个周期，每一个周期都包含着一轮完整的上涨和下跌。

从14年的整体来看，房价是上涨的，只不过中途出现小幅调整和下跌。所以我将它总结为：趋势性上涨，周期性波动。

在过去的每一轮周期中都是房价上涨周期长：一般在3-4年为上涨期，而调整下跌周期短大概是在大半年左右。

但先别高兴，上行周期虽长，却越来越短，从第一轮的46个月，到第二轮的29个月，到第三轮的22个月；调整周期虽短，却越来越长。

从第一轮的7个月，到第二轮的11个月，到第三轮的12个月。

每一次下跌和调整，除了第一次是因为全球金融危机外，其他两次都是因为政策的调控，也就是政府人为的打压房价。

过去这一波房地产的上涨是从2015年5月深圳开始的。

从2017年上半年开始执行全国性严格的限购以来，部分城市的上涨已经结束，明确的说一二线城市的上涨周期就已经结束了。

等2017下半年，最后一批三四线城市上涨完了之后，自2015年5月的上涨周期在全国宣布结束了。

你说，2018年房地产会是处于一个怎么样的周期？再明显不过，就是调整和下跌的周期。

大家肯定非常想问，下跌周期适合买房吗？

可以很明确的告诉大家，不适合。

再明确的告诉过大家一个买房的规则：一定要在楼市上涨周期前期或者说是楼市低迷已久的时候买房。

而现在楼市才开始进入低迷，并不是低迷已久，所以现在买房是非常不合适，整个上半年都不合适。

上半年适合观察和对比项目，等待下半年的购买好时机。

2018年房地产市场一定会上演一次精彩大戏，降价肯定是必须，同时房企之间的兼并更是硝烟四起。因为有的房企已经快扛不住了。

来看看房企的资产负债率。

对于大房企来说，因为它的融资方法和手段非常多，房地产信托、商业银行贷款、海外发债等等，包括2018年年初就有很多上市房企，时代地产、碧桂园、万科等都去海外发债了，一早人家就做好了今年要打攻坚战的准备。

倒是一些小房企，融资能力比较差，资金流没那么充裕，的确会面临危险，要么就被兼并，不想被兼并的话，那就只能忍痛通过降价的方式来寻求快点回笼资金。所以会开始降价。

因为房企的资金一般都是借银行的，由于负债率过高，为了不使资金链断裂，会降价来打折优惠，以求快速回笼现金流。

资金周转是房地产的命脉，一旦周转紧张，开发商就会选择降价、打折方式寻求快速回笼资金。

当然，我必须要提醒大家一点如果不是便宜到吐血价，宁愿贵一点我都建议你选择大房企。

而且一些大房企优惠未必就会少，大家可以去盯着这几个负债率极高的大房企：融创、碧桂园、绿地和恒大，我相信今年为了还债，他们会比其他开发商更可能打折给优惠。

年前的时候，恒大就率先打响了2018年房企大规模促销的第一枪。

所以2018年整体房价是要下跌，只不过有些城市跌得多，有些城市跌得少。

没错，房产投资要赚钱，时间选择很重要，但是买到对的房子更重要！所以，买房：必须要选对城市。

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2018年，重点关注崛起的强二线城市

当前中国的城市格局只有4个一线城市，可是4个一线城市真的够吗？

美国2亿人口，拥有纽约、芝加哥、洛杉矶、旧金山、波士顿等几大核心一线城市。

纽约城市风景▼

中国14亿人口，怎么可能就只有4个一线城市？

上海人口要控制在2500万，哪怕就按3000万的人口来计算，即便四个一线城市人口一般多，也只能容纳1.2亿人口，不到全国总人口的10%。

看看我们东亚的两个比较发达的国家，日本和韩国。东京圈的人口占全国的28.27%；首尔，更加恐怖，首尔圈的人口占全国人口的49.12%接近一半。

按照2035年规划，北上广深对人口的目标控制分别为：首都北京目标人口要控制在2300万，上海要控制在2500万人口之内。

广州控制在2000万，深圳暂时没公布，但是对于土地面积最小的深圳，最多也就2000万。

过剩人口和产业，一定会往强二线城市疏导和转移。

经过过去20年的发展，一线城市城镇化率已经基本达到发达国家的平均水平，同时在人口控制下，接下来10年人口只会缓慢上涨，经济稳步发展。

而二线，尤其是强二线，城市化进程比一线城市还有更大的空间。

同时在城市群产业连环带动下，将会迎来人口和经济的井喷式发展，强二线将创造大量的机会。

在中国未来的一线城市版图上，既会有人口总量庞大的北上广深；也会有新经济转型成功、科技享誉国际的杭州；更会有可能成为西南中心城市的成都、中部中心城市武汉或郑州；或许还会有西北部中心城市西安。

杭州城市风景▼

为什么这些强二线城市会崛起？

改革开放之初，国家的策略是先让一部分沿海城市先富起来，财富、政策推动了一线城市的快速发展，高楼拔地而起，基础设施日益完善，落后的渔村都变成经济发达的大城市，房价涨幅远远超过二三线。

随着一线城市化率达到90%左右，大部分土地已经完成增值的最快阶段。

拿北京来说，就连最西边的门头沟和最东边的通州，也因为交通设施、新行政功能的规划，实现了土地大幅增值，房价短期翻番。

但北京可供开发的地块已经寥寥无几，却担负着更多人口涌入、交通拥挤、环境污染的城市病压力。

一线城市已经成为超级城市，而二三四线城市资源却相对贫乏。这个时候一线城市人口势必要外溢、扩散资源。

这些资源并不会平均分配到每个二线城市，而是通过有形的交通枢纽，无形的政策支持、产业外迁实现不均匀分配。

对强二线城市来说，谁能抢夺更多资源，谁就有崛起的机会。

如果说，过去40年的城镇化是一线城市的崛起、东部沿海地区的崛起，那么，接下来的10年，将会迎来强二线城市崛起，也就是是中西部中心城市崛起。

2017年，一线城市房市低迷，略有小跌，而我们刚刚提到的强二线城市：杭州、成都、武汉、郑州、西安，房价涨幅普遍超过50%。

同时，在限购限贷限售的严控之下，也大开方便“人才落户”之门，二线城市的“上位”之心，路人皆知。

因为它们都很清楚，人才就是争夺未来中心城市的最大筹码。

二线城市抢人有多拼？这张图曾刷屏▼

所以，在2018年，重点关注正在崛起的强二线城市，这些即将崛起的强二线城市就是2018年房产投资的首选。

买一座城市的房子，其实买这个城市的未来。

在14亿人口的中国，在广袤的土地上的660个城市，共同繁荣是不可能的，势必有高低、势必有倾斜，所有资源必须靠拢才能发挥其价值。

目前，强二线城市已经展开了激烈的竞争，越早的在强二线城市上车，则会赶上这次崛起的红利。

除了有定向产业转移的城市，其他城市的人才和资源将会被层层吸干，离中心城市越远，未来发展的可能性就越低，房产的升值潜力就越弱。

没错，这要势必要崛起的强二线城市吸的就是三四线城市的资源。

4

切记！切记！不要碰三四线城市

为什么？

当前已经到了城镇化的第二阶段：人口从农村、三四线城市向大都市圈、强二线迁移。

而城镇化的第一阶段，所有城市基本都是低端制造业，所以一二三四线城市都有人口迁入，都能享受到房价上涨的红利。

但是经济发展到今天，低端制造业已经逐渐被淘汰，各城市的产业已经逐渐升级，取而代之的是先进的服务业。农村、三四线城市的人口会因为工作机会和个人发展不断向一二线城市集聚。

城市之间、地区之间的人口分化更加明显。

中国总共就14亿人口，这边城市进人，那边城市就要出人。

随着人口的流出，很多三四线城市已经出现了“空城”的现象。

某三线城市▼

由于流出的人口大多都是青壮年，这部分人是对房子有需求而且有购买能力的一批人。

所以买三四线城市的房子，现在看来好像成本低，纸面收益也不错。

但是细究就会发现，这里的房子已经无人接盘，深深的套住了枷锁，失去了正常的流动性，同时也会失去银行赋予房子的金融资产性。

而且这会形成一个恶性循环，人口和资源流失越严重，经济发展就会更差，从而再度加剧人口和资源的流失。

这就导致了大城市越来越好，小城市越来越差。这就是城市分化。

一个一个信号发出，反复传达一个声音：房产投资历史性转折点来了！中国房地产闭着眼睛买都能赚钱的时代已经结束了，要挑着买，2018年，重点关注强二线城市！切记不要去碰三四线城市

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