这座性价比很高的城市，却也有楼市隐患

最近房企都在办2019年中期业绩会，除了各自亮出的漂亮的成绩单以及下半年审慎拿地的预期外，还发生了一个小插曲。

8月26日，龙湖在香港举办中期业绩会，一长沙龙湖水晶郦城业主直接向龙湖董事长吴亚军女士提出质疑：

您是否知道，龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙所有的楼盘都在维权，无一例外？龙湖在长沙请黑社会打手打我们业主？您是否知道龙湖精装中新风系统的进气口和燃气出气口(距离)只有50公分？

针对这位长沙龙湖业主反映其精装修房屋在交付时存在与预期不符的情况，此事在房地产圈掀起一向以品质著称的龙湖品质的热烈讨论。

虽然龙湖表示事后已与该业主进行了充分沟通，目前双方已达成谅解。

但是我觉得非常有必要来聊聊龙湖的品质和被政策严重扭曲的长沙楼市，埋藏的隐患已经渐渐浮现。

了解龙湖的人都知道，龙湖做得最好的是园林和物业，擅长改善型住宅，尤其是别墅。

在我心中，中国最会造房子的开发商，除了绿城（蓝城），就是龙湖了。

而此次涉事的项目为长沙龙湖水晶郦城位于长沙滨江板块，典型的高端改善板块，区域毛坯限价12000元/㎡，装修2500元/㎡，属于长沙的高端改善项目了。

而在今年即将交付时，业主发现：龙湖先开发的水晶郦城，装修标准略低，而后开发的春江郦城，装修标准略高，然后这两个项目是同时交付的。

于是，今年6月，长沙龙湖水晶郦城业主质疑龙湖“高价低配、霸王条款”，所以进行了维权。

而且湖南都市频道还针对水晶郦城存在的装修问题进行了报道。

没有去过长沙的人，看到新闻会谴责龙湖怎么怎么烂，而去了长沙之后，你会发现：龙湖虽然存在减配现象，但是质量已经超越长沙99%的其他项目了。

我和马强壮在长沙考察时，还看了浏阳心板块的龙湖天宸原著项目。

天宸原著产品系列已经是龙湖相对高端的产品系列了。

虽然长沙龙湖天宸原著比起广州天宸原著确实是有差距，毕竟长沙卖13800元/㎡，广州卖48000元/㎡。

但是长沙龙湖的水平并不低。

这个项目，临近浏阳河滨公园，分为一二期开发。

本来更好的位置，更好的园林绿化，更好的景观资源，却因为限价，位置更好，却卖得位置一般的还便宜。

龙湖的置业顾问小哥哥告诉我们，本来我们是要卖到17000元/㎡，可是现在限价，即使我们规划再好，也只能卖13800元/㎡。

很明显，长沙的限价，让开发商的价格体系变得尤其混乱。

而且龙湖的工作人员实在太敬业了。

以至于，我和马强壮在结束长沙考察之后，因为踩盘，我们依然对那位置业顾问小哥哥感到尤其抱歉。

龙湖的项目，相对于长沙其他项目真的已经做得很良心了。

例如我在长沙考察文章中提到芙蓉区万科金域蓝湾项目。

交房时，却爆出房子漏水、墙面裂缝、外墙空鼓、厨房管道有洞等严重质量问题，所以业主群也在讨论以抱团拒绝收房来倒逼万科整改。

限价严格的长沙，精装修全城维权。

龙湖、万科，都不是差的开发商吧。

虽然大房企在规模化扩张之后，都是成立城市公司来独立操盘，但都是有总部在管着的，长沙龙湖、长沙万科的团队难道真的连个质量正常的房子都造不出来？

说了这么多，我并不是想为龙湖洗地。

是这个市场，这个政策出了问题。

政策严重扭曲市场房价的长沙，已将开发商逼进死胡同。

连龙湖万科开发水平如此成熟的大开发商都为质量问题苦闷，可想而知，长沙政策扭曲房价，背后的楼市隐患。

可见“看得见的手”也不是万能的，调控如此严格的长沙管得住房价，管不住产品质量。

值得一说的是，当全国很多城市都因为限价而引发精装修维权时，高度市场化的珠三角真的是特别平静。

除了深圳南山华润城存在一手房卖8.5万/㎡，二手房卖9-14万/㎡，抢到一转手就净赚好几百万。

其他城市其他项目基本看不到这样的价差红利，该是多少就是多少钱。

所以当全国很多城市，如我们去考察过的武汉长沙，存在严重的降标减配，珠三角还是一片开发商做产品的乐土。

例如深圳万科沙井项目，以极其突出的小区设计和户型设计，让深圳刚需家庭实现了79平三房，而且每个功能区域都很好用，成为深圳楼市销售额最高的项目。

市场化的力量，合理的利润空间给了开发商做出好产品的空间。

在长沙“625调控”严格限购限价之后，长沙政策严重扭曲房价，类计划经济的楼市，房地产降级严重。

其埋藏的楼市隐患渐渐显现出来，副作用越来越明显:

1. 低房价也降低了产品质量

长沙的限价并不是像苏州一样地根据地价限房价，也不是像深圳一样，根据二手房限房价，而是直接一刀切，区域房价一体化。

滨江毛坯限价12000元/㎡，其他板块毛坯限价9970元/㎡。

梅溪湖金茂华府，望着未来的河西地标金茂大厦，走路3分钟到梅溪湖，面积只有218㎡和235㎡，才卖11000元/㎡。

放眼全中国，你看有哪个省会城市，市区顶豪大平层卖这个价格？

连对品质如此苛求的龙湖万科金茂，都被政策五花大绑，你说其他开发商要怎么玩？这样的市场要怎么保证品质？

而且，长沙是著名的大盘之城，也是非常典型的价格恶战的城市。

不管是在风景优美的湘江两岸，还是在荒郊野岭的武广新城，百万级大盘就隔了一条小路，竞争非常激烈。

而限价压缩了操盘空间，原本应该越做越好的项目，却容易陷入到成本管控的泥潭中。

刚需盘限价严一点无可厚非，定位顶豪的项目也限价严格，你说开发商要怎么玩？

一限价，别说了，都没用了，不管怎么搞，你该不赚钱，还是不赚钱，都是瞎折腾。

其实，对房地产开发有了解的人都知道，唯有建筑成本占价格的比例降低，开发商才愿意在规划设计建筑用材工艺上舍得，真正做出好产品。

毕竟这关乎建筑的外立面和交付品质，也是城市的脸。

完全计划经济制的楼市，太丧失了活力了，也没有给出开发商利润空间去做产品创新。

现在的长沙，在批量化生产“低配产品”。

湘江边的一线江景房的产品很一般▼

在这个扭曲的市场中，长沙的地价是在上升的。

2019年上半年中交和金地，联合拿下长沙县011地块，楼面价达6390元/㎡，位列长沙市楼面价第四。

连离主城区是十几公里的长沙县，地价都飚到这么高，而这个城市的房价基本面才10000元/㎡。

地价上涨之下，还严格限价的话，长沙的政策造就的将是更加扭曲的市场，长沙是否真的赌得起吗？赌得起多长时间？

2.低房价抑制了炒房客，也误伤了刚需，压抑了城市进步

长沙以低房价来吸引人才，但是长沙的限购又是要求“两年户口or两年社保or一年户口一年社保”。

政策市打压下的扭曲房价，虽然说是吸引人才和产业，外地人没有任何机会，但是只是有房票的本地人在玩，很多新长沙人至今仍在苦逼地攒社保，不能买房。

没有房票的新长沙人，现在的低房价跟他们是没有关系的，得等社保满两年的低房价，才是跟他们有关的。

就算是差不多已经抛弃了房地产的海南，尚且还是走“人才引进落户”的人才是开放了口子了，而长沙是直接一杆子全部打趴下，按照户籍年龄来确定购房资格。

我至今仍记得那里在长沙县抢7000元/㎡限价毛坯房的大叔，说到用他91岁老母亲的名义来买房，嘴角藏不住的笑意。

如此一个市场，年轻人该怎么办？

长沙低房价这套玩法，玩好了，就是吸引人才，吸引产业。

一旦玩不好，就容易低财政、基础配套差，发展速度跟不上其他二线城市的恶性循环中，让长沙沦为很“刚”的城市。

在长沙的调研文章中，在留言区一直都有用户在对比长沙和武汉，从而批评武汉的懒政，不控制房价。

在“控房价”这一点，没有绝对的正确，只能是寻找一条适合自己的路子，起码我能感受到的是，武汉的城市建设优于长沙，光谷新区的后劲也比梅溪湖大，武汉以后有更大的潜力成为新一线。

当长沙政策扭曲下的楼市隐患开始渐渐浮现：产品质量问题、城市运营问题...长沙楼市更大的危机，也在酝酿中了，那就是——高库存。

在长沙有限的人口中，想要捞出符合限购条件的人，就像大海捞针，新的韭菜成长太慢，城市购买力和购买需求都没有跟上。

现在长沙很多原本精装项目都调整为毛坯：麓谷片区浙系房企推出毛坯8800元/㎡起，之前精装卖11000元/㎡，岳麓大道上闽系房企推出高层复式，毛坯均价8900元/平方米，之前精装卖11000元/㎡。

因为客群太少了，连新长沙人都要攒足两年社保才能买，更何况县市想来长沙置业的湖南人。

房多有房票的人少的长沙，库存危机渐渐浮现。

严格限购的北上广深，有大量的潜在刚需，有大量的原生购买力，限购严格一点，无可厚非。

今年珠海就是因为房企扛不住库存才放宽限购的，还有2014年的那次楼市刺激根源也是因为高库存。

孕育了龙湖的重庆，曾经也是在全国楼市疯涨时意外滞涨的城市。

只是不一样的是:重庆一直都是不限购，让重庆楼市每年即使供地2万亩，房价都能稳定上涨。

而长沙之前是不科学不合理的天量供应，2014年都有供地13000亩，现在的供地也不并节制，长沙真的能扛得住高库存还限购限价严格吗？扛得住几年？

可以说，库存决定了长沙未来政策走向。

复杂的长沙楼市，政府、银行、开发商、购房者个个都在博弈。

其实，哪里可能做到政府土地财政运作得好、银行通过房贷赚得盆满钵满、开发商借着项目开发规模扩张、购房者还赚得一二手房倒挂的价差，个个都是皆大欢喜？

四个人在打牌，最后不可能输的是桌子吧？