“也许你没有到过这里,但可能明天就会路过...”
《城市24小时》如此形容郑州,一座被火车拉来的城市。
在这个快速城镇化的大时代下,郑州作为全国的交通枢纽,正在用火车把一车又一车的年轻人,从河南各地,甚至从全国各地,拉到这里工作、生活。
2018年QQ大数据中,郑州已经成为北方地区年轻指数最高的城市。
年轻指数=买房需求。
在无数对郑州有刚需、改善或是投资的需求下,我们有必要对郑州进行一波全盘的分析,让大家买到更适合自己的房子。
上篇文章,我们由北到南,一路把惠济区、管南片区、二七新城片区、北港区和南港区的房产价值研究分析了一遍。
本篇文章,我们自西向东,把郑州的其他区域也来探个究竟。
一.常西湖没有常西湖
定位为承接老城区外溢的新兴行政文化服务中心和生态宜居中心,郑州西边的常西湖片区,热度一直不低。
然而天天说着常西湖常西湖,我们并没有找到这个湖。
也许是因为这里的绿地已然足够丰富,并不需要着急把常庄水库改名为常西湖。我们从规划图上结合实地探访来看,绿化用地占比非常高,居住的生态环境还是可以认可的。
地下交通连廊和还在茁壮成长的小树苗▼
已经建好的奥体中心片区及通达宽阔的道路▼
当然,这个片区最大的优势,还是它为市政府驻地。
可别小看了这种政府驻地。
政府在哪里,意味着成堆的企事业单位就在哪里。因为行政需要,疾控中心、市教育局等多个单位已经入驻常西湖,这带来了大量就业人口和购买力,未来可能还会更多。
政府在哪里,意味着文化中心就在哪里。大量的文化设施、体育场馆会围绕着市民中心建设,“四个中心”就是很好的例子。
政府在哪里,意味着城市形象就在哪里。中国特色的城市规划告诉我们,ZF周围无论是路网、绿植还是公共建筑,都会非常气派而整洁,这可以极大的提升居住体验。
对比同能级城市,长沙市政府所在的岳麓片区,武汉市政府所在的江岸片区,都是整座城市中发展最快的片区之一。包括15年前深圳市政府的搬迁,也直接带动了福田区的崛起。
最后,常西湖片区和老中原、老二七是没有断裂带的,这也是新区崛起必不可少的条件,也是承接老区外溢的有利因素。
所以,这个片区的价值,肯定无需否认。
只是,由于呼声较高,这里的价格也水涨船高,最贵的时候有新盘卖到了1万6、7 ,这显然不是现在该有的价格。我们建议超过1万5的盘最好不要急忙入手,开发商为了回款可能会在第四季度推出折扣价,伺机而动,酌情入手,未来可期。
二.郑州的高新,真的高新吗?
在许多人的印象中,郑州没有高新产业。
可是,一个产业不新的城市,再大的规模经济也无法支撑其发展。无论是美国的底特律,还是日本的北九州,都会慢慢被被时代淘汰。
郑州能有今天的发展,少不了一直在默默耕耘的高新区。
这里的高新产业大多不被人们所知,因为它们常常服务于企业和机构。
高新区有大量的落地产业和就业机会,还有郑大这所全郑州最好的大学来输血人才。
只是,早年高新区与郑州较为割裂,没有定义被为一个生活区,所以商业入驻较其他区域略少,人口吸引力也欠佳。
但随着城市的快速发展,割裂地带被逐渐填平。产业崛起也带来大量的就业人口,曾经的洼地也被扁平化。
在最近行情一般的大环境下,高新区的楼盘依然人气满满,而且年轻刚需客户居多,估计很多都是在这上班的。
和很多城市一样,按照产业带动区域的逻辑,高新未来肯定不差。比如隔壁的西安市,许多人都想不到高新区一跃成为房价最高的区域。
高新目前1万3、4的均价,加上大量在建的商业配套和有力的人口支撑,在此挑选一套房产,没有多大问题。
三.郑州的北龙湖?河南的北龙湖!
沈从文说,我只想造座希腊小庙,庙里供奉的是“人性”。
对于这个时代的郑州人来说,这座人性小庙就是北龙湖。
无论是身份的归属感,还是居住的舒适感。人性所追求的,都能在这里满足。
一亿河南人只有一个北龙湖,富豪们趋之若鹜。他们为这里的未来提供了有力的价格支撑。
一个郑州也只有一个北龙湖,低容积率的豪宅定位,精致高端的规划布局,顺利让这里成为整座城独一无二的富人区。
水利工程、地块划分和湖边公园等基础建设基本都已完成,规划落地非常快。
北龙湖项目均为不超过8层的多层建筑,将来人口密度很低,人均所享受资源会远高于一般小区。
湖心岛的金融中心也在紧密建设之中,未来各公司的高管,也将是这个片区不俗的购买力。
不过,对郑州这种二线城市,豪宅未来的升值潜力也有局限。
一是不好换手,大面积的二手豪宅一般人买不起,富人又不愿意。
二是二八分化,豪宅片区产品相对较弱的盘可能一直不涨,因为未来愿意接手二手房的富人,一定会买该片区产品最好。富人的思维,是绝对不会住豪宅片区中相对屌丝的盘的。
总之,有资金实力的话,这个时间挤进北龙湖是可以的。未来到了人气进入和价值兑现的时候,开发商捂着的那些盘,或许会卖得更贵。
如果资金不足,退而求其次的老郑东也不错。老郑东由于成型多年,价格在市场挑选之下已经比较理性,而且其引进的各种学校在资金加持下也会有不错的发展。在老郑东挑个次新房,亦是不错的选择。
四.经开的“退二进三”
十年来,经开区一直在喊“退二进三”的口号,就是把第二产业搬离,引进第三产业。
这无形中暴露了一个问题,就是经开的厂很多。
从我们考察的情况来看,也确实如此。
基本开几步车,就能看到成片的厂区。
从卫星图上看,蓝色的厂房占比不少。
厂房可以带来区域的财政基础,但也对居住环境有着不少的影响。
尽管“退二进三”在猛烈的进行,但厂房的搬迁以及后续新写字楼的建设并非一朝一夕之功。这个区域的房产价值,恐怕还需要一段时间才能兑现。
相对来说经开南部的滨河板块居住属性更加强烈,规划的也更高级。同时承接着东区工作的外溢人口,需求基本面也不错。
但是,滨河的价格也不低,新房均价已到1万6。不淹水的海绵城市诚然很高级,但整个地块交给中建运营而非政府统筹,难免会有些企业逐利产生的溢价。
总之,经开包括滨河的性价比相对于郑州其他区域并不高,如果不是对地域要求强烈的地缘刚需,不建议选择这一块。
五.白沙绿博,一路向东还需时日
白沙的规划是省级行政中心,这让这个区域一时间风头无二。
所有人都知道它未来的上限很高。在各种概念的加持下,白沙的新房也卖到13000,绿博也差不多在10000上下。
基于郑州一路向东发展,老东区外溢,还有郑汴一体化的逻辑,白沙绿博被很多人看好。
可是,以上三种因素,都不能孤立来看。
一路向东,西边的市“正负”同样不甘示弱。
老东区外溢,惠济、经开、滨河都等着他们溢。
郑汴一体化,郑许、郑新、郑荥都在一体化。
全面开花的郑州,很难集中精力去搞一个白沙。上限很高的白沙,成型同样也会非常长。
对比白沙的这三年,似乎并没有太大变化。
规划图很漂亮,象湖北边一片繁荣:
实际看来,却不尽人意。
2016年2月的白沙▼
2019年6月的白沙▼
三年前,常西湖也是荒地一片,但今天,至少四个中心已然成型。
总之,白沙的潜力是有的,但时间要拉到很长很长,现在花1万3去入手,恐怕是有些不值得的。
六.老城区,会被抛弃吗?
在上世纪60年代,棉纺厂在郑州的地位,可以超过现在阿里巴巴在杭州的地位。
在大量工人及其家属的创造下,中原区一度是郑州最时尚的地方。
几十年过去了,老城区的文化底蕴依旧非常深厚,生活配套也齐全完备。许多老字号招牌美食,让不少郑州人打死也不住出三环。
老城区没什么概念,1万多到2万多的房价也没啥水分。郑州最好的商业、学区、医院都在老城区,其价格对应上地段,没多大问题。
只是,如果要在老城区淘二手房,得考虑两个重要因素。
一是车位,郑州车多位少。海量的车没地方停,停了也经常出不来。老城区的二手房如果没人车分流,周一到周五你就放弃开车出行的想法吧
二是产品,许多二手房小区杂乱、配套落后。有的小区一楼梯的灰没物业扫,门上说不定还贴着办证开锁的小广告。
老城区的城市界面肯定不如东区,狭窄的街道也会让人觉得拥挤不堪。但近二十年,无论是中原还是金水都不至于被抛弃,因为其多年来名校的积淀和商业的繁荣,是郑州其他地方所无法替代的。
七.结
从南至北,自西向东。我们把郑州彻头彻尾地转了一遍,也用三篇文章解开了它近十年突飞猛进的密码。
早就听闻郑州很多姓方的会做胡辣汤,据说一碗方中山,最能凸显中原人士直爽的性格。
果不其然,
把我的胡子都辣直了!
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