三四线城市买房，有哪些逻辑？

多年来，走过这么多城市，深觉得三四线城市的买房逻辑，甚至比一二线城市还要复杂，归根结底，还是在于三四线城市混乱的房价体系。

在一二线城市，你只要沿着城市发展方向、就业中心、地铁去选，大概率都是对的。

但在三四线城市，没有成熟的城市规划，城市粗放发展，野蛮生长，东南西北四处开花。至于就业中心，要么是分散，要么是没有成型的就业中心。再说地铁，真没有几个三四线城市建得起。

但是混乱的三四线城市楼市，愣是折腾出了一套野路子楼市逻辑。

一.庐山脚下的刚需盘

国庆长假，我去了一趟庐山。

庐山，自然资源得天独厚。但众所周知，庐山早在N年前，就已经被一道商品房开发禁令封锁得死死的。

但庐山脚下，似乎是一个可以考虑的「好地段」。

当年，陶渊明书：「采菊东篱下，悠然见南山」，「种豆南山下，草盛豆苗稀」。所谓的「南山」，就是今天的庐山。

居于庐山之下，和陶渊明住同款，一定是不少富豪们的梦想吧！

然而，事实却并不是这样。

庐山脚下的山景房并没有我想象中的贵。更令我诧异的是，保利还做了一个实打实的刚需盘。

庐山保利项目，所有的户型均是高层、坐北朝南，南面可以看到庐山山景。而它的价格相当保守，或者惊人，居然只要七千左右。

七千多的房价是一个什么位置呢？放在全国范围内，这绝对是一个白菜价。在九江，房价普遍八九千，好一点的地段要上一万二三，七千多的价位可谓相当低廉。

时值国庆，楼盘有优惠，置业顾问透露房子所剩不多。不过，九江本地的朋友告诉我，九江房子一直好卖，在地段较好的美的金科项目，买房需要摇号，国庆第一天就被抢售一空。

九江人认为，这个地方，地段不好。

▼楼盘外的路，远处可见的山体就是庐山

有多不好呢？看完房子出来已是夜幕，路灯的间距很大，几乎没有车，看起来黑压压的，确实像是「地段不好」。

但其实，朋友所说卖光盘的美的金科和保利项目同属濂溪区。而且，这个荒郊野外距离万达只有五公里。

五公里是一个什么概念呢？放在某些环一线城市，距离地铁站五公里可以被置业顾问吹爆。而在三线城市，距离市中心五公里很荒。

你可以看到，买房的逻辑不是处处相同。

二.买房逻辑

你认为的好地段，往往并没有好市场。

在那个因为深中通道而房价崛起的中山，最接近概念的火炬开发区和翠亨新区，楼市泡沫被挤破。

2018年，方直以13538元/m²的楼面价拿下火炬开发区地块。但如今，地块上的方直新房仅售14000-15000元/m²，还带装修。

另一边厢，你以为大受追捧的江景房，对于肇庆人来讲不感冒。他们认为江景房一无朝向，二离市区太远，三是江边土质不佳。

他们更喜欢环绕在七星湖畔的房子，尽管那个区域已经拥堵不堪。

事实上，打着减轻城市负荷之名，肇庆市“正负”有志发展位于肇庆新区，甚至放出了要迁移市“正负”的小道消息。但这对于肇庆人来讲，并没有太奏效。

不过到了九江，买房却是被“正负”牵着走。

庐山脚下，是九江的荒郊野岭之地。目前，九江卖得最火的有两个地方——一是濂溪区的中心区域，二是八里湖新区。

这两个区域的崛起，可以从城市的发展路径中窥其根源。

九江的老市中心在浔阳区，就是白居易《琵琶行》里「浔阳江头夜送客」的那个「浔阳」。但浔阳区不大，九江也深知，城市的发展不能输在市区面积上。

发展濂溪区，是九江扩大城区的第一步。政府把财政局、法院、消防总局等等一些市政单位搬到了这里。

▼九江市财政局和法院

此后，这个区域也建立起了一些大型商业中心，比如万达广场、天虹等等，各种生活配套逐渐完善起来。

九江朋友告诉我，2012年左右，他看到的濂溪区一片荒芜，但如今已然房屋林立。

▼在南山公园拍到的濂溪区

但是，光发展濂溪区还是不够大。当濂溪区发展得和老区浔阳区旗鼓相当，“正负”立马调转枪头向西扩张。

柴桑县，原名九江县，2017末撤县设区变成市区的一部分。

彼时，以工业为主导柴桑区要发展起来，仍需要一点刺激。于是，“正负”就在柴桑区和市区的中间，设了八里湖新区。

对比濂溪区，八里湖新区就更厉害了。市“正负”把自己的总部也迁移到了这个区域。

▼在八里湖新区的九江市“正负”以及九江市行政服务中心

听起来就像肇庆的套路，但是九江比肇庆更刚，市政府已经开始在这块区域办公，周边的房地产项目才开始捣腾起来。

你可以看到，九江换了一个又一个中心，「好地段」换了一个又一个。

三.好地段在哪里？

事实上，三四线城市买房本就没有逻辑。

在中山，地产人会和你吹，最靠近深中通道的火炬开发区是个「好地段」，可如今吹破了。

在肇庆，尽管肇庆新区或是未来的市政府所在地，但围绕星湖的市中心，才是众多购房者的心头好。

在九江，东挪一个财政局，西迁一个市政府，哪里看着都像「好地段」，但「好地段」又在哪里？

谈到三四线城市，不可避免的就是谈到一个关于中心的问题。三四线农村人口会买市区房迈向市中心，理论上来讲，城市中心的人口会越来越密集。

在中山、肇庆、九江这些三四线城市中，不难发现另一条线索——概念新区。但那些被鼓吹起来的概念新区，总是那些土地多的区域。想来，你也知道原因，那毕竟是地方政府的重要收入来源。

在一轮又一轮的击鼓传花之后，房产会回归到本质——「房子是用来住的」。最终，会落到人身上，你要明白三四线城市会有怎样的一群人。

那些在三四线城市扎根下来的人，到底是怎么想的？他们到底是喜欢交通方便的市中心，还是喜欢风景优美的景观地段？他们是喜欢东边的小学，还是西边的汽车站？

这么数下来，买准三四线房子，要考虑的问题林林总总，相当复杂。说到底，一千个住房子的人，有一千种需求。

四.结

站在南山公园上，九江市区野蛮生长了密密麻麻的楼盘，可以看得清清楚楚，而身在三四线楼市迷局的他们，真的看清楚了吗？