去了才明白，三四线城市是这样涨房价的

万万没想到，首届中国短视频与直播联盟奖之年度网络红人奖（科普类），颁发给了《大胡子说房》。

比获奖更想让我深思的一件事是：颁奖地点南通，在2019年走出了一个独立的行情。

全国楼市横盘的大趋势下，南通房价仍旧在1-10月上涨13.7%，仅次于今年上半年最火热的苏州。

年度网络红人奖，一定程度上是对我们一年来辛勤的房产知识输出，给予一定鼓励与认可，充分肯定了我们对大众的价值，我也非常欣慰。

那南通领涨全国，是不是就证明了南通的价值呢？

我们通过在南通为期3天半的实地考察，剥开了一座三线城市上涨的迷雾。同时，如果把南通的模式推到所有三线城市，也大概可以知道，中国的强力三四线，是如何可以在一片横盘中找到突破口的。

一.购买力

许多人说今年南通的房价是上海人炒上去的，但深入调查后就能发现，其实并不然。

南通虽然处于长三角都市圈中，但距离上海中心160公里的超长路程，怎么样也难以承接上海的外溢。而且比南通更近的城市还有嘉兴、平湖、太仓、昆山等一圈环沪宠儿，要炒到南通去，恐怕已经剩不了多少人了。

置业顾问们会告诉你，16-18年全国普涨的时候，上海人会乘着春风来搞几套，但2019的今年，还真没多少外来的投资客。

如果说这轮房价的上涨还是外地人投资的结果，那只能说是纸上谈兵了。

其实本轮的支撑点，还是由于本地购买力的释放。

南通2019上半年GDP为 4580.1亿，增速6.5%，排名全国第19，2018年 GDP 8427亿，增速7.2%，排名全国第20。所以它现在1万5左右的基本面，尚且说得过去。

GDP是一方面，更主要的是南通民营经济发达，不仅是物流业高度繁荣，还有很多类似江南皮革厂的其他私营企业，自然“藏富于民”。

我们随便到一个市区的新盘售楼部，基本上门口停的车，都是有点东西的。

另外，南通郊区不仅有大量的工厂企业，还有许多生意发达的镇子。比如通州南边的姜川镇，是一个靠着纺织业致富的典型江苏富镇。

比起中国许多地区的乡村小镇来说，江浙一带的镇子，无不透露着商贾满街的气质。

不仅如此，中国500强企业当中，有9家位于南通。你也许会有点诧异，一座中国的三线城市，也能有完全不输二线的强大购买力。

但“有钱”江浙一带，偏偏就是这样。

从南通走出的“中南置业”的总部：

CBD内的写字楼群：

可以说，南通的购买力是有了，但为什么会在2019年这样楼市冷淡的一年释放呢？

南通的种种利好会告诉你答案。

二.市民情绪

从2018年末到2019年整年，南通市就不断传出利好消息，这些消息直接转化为了市民们的房价上涨预期，该出手的不该出手的，纷纷在2019年阳春之后开始行动。

本来，2018年第四季度是南通楼市的低谷期。市场冷淡，交易平平，可就是这个时候，南通地铁1号线正式开始施工，创造了中国城市中主城区只有200万人就硬修地铁的奇迹。

不光是1号线，紧随其后的2018年10月份，南通市城市轨道交通2号线一期工程的开工仪式，也在园林路站举行。

不是说市区300万人以下的城市不让修地铁的吗？

然而，那是近两年的新标准，其实以前已经获批的地铁建设规划，可以不受影响，按照原计划推进。

当地铁工程队以肉眼可见的速度在城市的道路中建围挡、打地桩之时，所有人都会有一个想法，那就是地铁沿线的房子，要涨。

不仅如此，2019年1月以来，南通新机场的各种消息不断传出，按照《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》描述，该机场将成为上海国际航空枢纽重要组成部分，和上海虹桥机场、浦东机场共同组成上海航空主枢纽。

这个新机场基本已经确定会在海门或通州（二甲镇或四甲镇）开建，所有人都觉得这又将给南通带来一波涨势，只有三甲人哭晕在厕所。

市民们都认为，南通地铁一定会通到机场，机场又会有与上海接驳的地铁，所以南通会有地铁到上海。

和上海有关的除了这个机场，还有即将通车的高铁。

2019年1月10日，沪通铁路太仓港站—张家港北站区间短轨贯通。 这标志着南通到上海高铁的开通近在眼前，对于等了太久高铁的环沪城市南通来说，这实在太振奋了。

地铁、高铁和机场，我们询问了30多个滴滴司机，几乎没有几个不知道这些消息的。

即将通上海高铁的南通站：

当然，南通人民最高涨的一个预期，那必须是中创区。

曾经，新城中心区只是一片不毛之地，在中南开发商联合当地“正负”的大力支持下，把新城打造成为一片集商业、住宅、就业、教育、环境为一体的完美新兴城区，房价也顺理成章成为南通最贵。

我们探访了南通单价最高的金茂府，已然卖到将近4万元/平。你都不敢想象，这只是一个三线城市。

所以，当整个城市又支持一个新片区的时候，大家就会充分相信新片区的潜力。这是新城区给南通人民的前车之鉴，也是2019由中创带火整个南通楼市的原因。

2019年，中创区的众多概念逐渐落地，南通大剧院，南通国际会展中心纷纷显现雏形，你去问10个南通人，可能有9个看好中创的。

诸多利好加持的情况下，南通人民对楼市的看涨预期强烈，房价自然也就水涨船高。

那么，这波涨势到底是一种可持续的呢? 还是会有很大的回调可能性呢?我们继续分析。

三.购房分析

无论到访每个城市，我一定会去当地的城市规划馆，一切未来的动向，有时候都藏在这个小小的馆里。

和许多经济实力比较强的三四线一样，这些城市的发展思路，都是大力规划新城区，战略放弃老城区。

南通的通州区尤为明显，老城区的新房也就1万3多，但新城区南山湖的湖景二手房已经能卖到2万。所以跟着ZF去买新城区，八成不会错。

这种发展模式，一方面，可以拍出更多的新地块以补贴财政收入，另一方面，白纸上画画也省去了改造的麻烦。

在南通的一张又一张规划图纸中，我看到了很多的新区概念。虽然这种发展思路是一个不错的选择，但如果新区没有产业支撑，或城市财力不够，很多新区，容易沦为图纸上的狂欢。

南通的市中心，按从南大街老城区，发展到中南新城区，未来可能会是中创区的路径去走。以后，主城区与开发区的断裂带会慢慢减少，往中创和开发区买大概率不会错。南通的发展路径一定是一路向南，毕竟上海也在它的南面。

北边的港闸区虽说城市面貌不错，有宽阔的道路和宜人的绿化，但它和城市往南发展的节奏不在一个方向，缺少类似区域CBD的产业支撑，更多的是一个满是密密麻麻住宅的“睡城”。

港闸区：

这种睡城长期来说涨幅不如有产业支撑的新城，而且一旦上一轮的投资客把二手房放出来，港闸将会出现大量的二手房源冲击市场，房价就不是很乐观。

港闸再往北的房子就完全不建议了。我们在南通一个离市区15公里，名叫平潮的郊区探访到某个项目，售价是1万5，周围竟然全部都是村子和杂草。

说个实话，如果售价到1万5，还不如买环深的惠阳。

不仅是这个1万5，南通还有不少地方，价格不靠配套交通，只是跟风涨而已。一个三线城市，郊区卖到1万5，这是否说明，南通的这轮上涨存在一定泡沫呢？

四.未来预测

我们仔细研究一下南通的这波上涨就会发现，它并不是新增需求带来的涨幅，而是利好释放，让许多旁观者提前出手而已。

南通的人口一直没有什么增加，城镇化也只是和全国保持一致，每年1%左右的稳步增长。

相比于临沂这种因为棚改而导致上涨的城市来说，南通去年的13200套完全比不上临沂的21737套，棚改导致上涨的逻辑在南通也不能成立。

在棚改进度没有明显要提升的消息，人口流入又没有增加，未来的新需求必然不会凭空产生。

所以，我可以做出一个大胆的预测：这种情绪提前释放导致房价上涨的结果，大概率会在明年出现一定回调。

而现在也已经有一些迹象。

首先，相比于同能级的城市泉州，南通的挂牌量两倍于前者，证明投资客们，已经在逐渐抛盘。

再者，现在的市场明显已经降温。我们探访到许多楼盘，不仅没有买不到一说，而且还会回访率也比较高，因为想尽力留下客户。

然后，国家今年来向来都是“枪打出头鸟”，从苏州到西安，谁涨调控谁，如果南通再继续上涨，必然会受到政策的打压。

最后，从整体来看，南通10月仅9个项目开盘加推，与“金九”多个热盘扎堆入市相比略显“冷清”。去化率方面除了某明星盘，其余项目都不再是“开盘即罄”的状态，且部分项目去化不足五成，压力较大。

种种迹象表明，需求提前带来的上涨，已然慢慢归于平静，2020年的南通楼市，不会太过乐观。

五.结

不只是南通，许多城市都存在市民情绪过热的情况，短暂的上涨并不是长久的欢愉。

我们只有真正走到一个地方，在大量二手房和新房的调研中，才能摸清楚一个市场的真实情况。

只看涨跌来投资，已经不是现在的房产逻辑。我们只有在全国范围内去对比，去深入研究一个地方的人口、产业、政策、供需、购买力等等等等，才可以找到真正有价值的城市和区域。

网络的意义，并不仅仅是品牌的传播，更是一种具有社会意义的科普和教育。每每想到这些，我都会立刻充满动力，筹划着去往下一座城市，继续探寻中国楼市的真相...