龙东上井土地整备项目规划出炉,用地总建面约47万㎡

来源：深圳市城市更新网

近日（11月16日），龙岗区更新整备局发布关于吉华街道松元头贵坑片区城市更新单元规划的公告。 

另外，深圳联合产权交易所发布龙岗区宝龙龙东上井整村统筹土地整备试点项目招商公告，涉及的招商方集体资产的开发建设进行公开招商。

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松元头贵坑片区城市更新单元

龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新单元于2016年3月被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳市松源头股份合作公司。

项目位于龙岗区吉华街道三联片区，北临三联南路，南临松元头路，东临联中路。

项目拆除范围用地面积40136.3㎡，开发建设用地面积23624.5㎡，规划容积率6.0，规划容积141225㎡。

其中住宅116930㎡（含公共租赁住房17193㎡），商业、办公及旅馆业建筑13000㎡（含母婴室20㎡），公共配套设施11295㎡（含9班幼儿园2400㎡、占地面积2700㎡，社区警务室50㎡，社区管理用房300㎡，社区服务中心400㎡，文化活动室1000㎡，社区健康服务中心1000㎡，社区老年人日间照料中心1000㎡，社区级公共配套用房1875㎡，党群服务中心650㎡，再生资源回收站60㎡，公共厕所60㎡，公交首末站1800㎡，半地下公共充电站700㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积1000㎡。

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龙东上井整村统筹土地整备试点项目

11月17日，深圳联合产权交易所发布龙岗区宝龙龙东上井整村统筹土地整备试点项目招商公告，就深圳市龙岗区宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目范围内涉及的招商方集体资产的开发建设进行公开招商，本项目改造方式为土地二次开发。由深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

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项目基本情况

项目位置：

项目位于深圳市龙岗区宝龙街道龙东社区，东靠金井路，南接爱南路，西侧接壤八仙岭公园。

规划审批：

2018年6月13日《深圳市龙岗区土地整备工作领导小组会议纪要》（深圳市龙岗区土地整备工作领导小组2018年第1次工作会议纪要）原则通过项目实施方案，会议明确方案中留用地（包括贡献产业研发用房）具体规划指标，以深圳市城市规划委员会法定图则委员会最终审批为准。

2019年4月2日，深圳市城市规划委员会法定图则委员会召开2019年第6次会议，审议《宝龙街道龙东上井片区土地整备规划》及其涉及的城市总体规划占补平衡，会议原则通过宝龙街道龙东上井片区土地整备规划。根据2019年5月22日《深圳市城市规划委员会会议纪要》（深圳市城市规划委员会法定图则委员会2019年第6次会议纪要）审定的事宜，明确了留用地及具体规划指标，编制完成了《宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目实施方案(审定稿)》。

规划指标：

依据《深圳市城市规划条例》，经深圳市城市规划委员会授权，法定图则委员会2019年第6次会议审批通过宝龙街道龙东上井片区土地整备规划。按审议规划，本项目留用土地为98616.80㎡，容积率4.86，规划计容总建筑面积479420㎡，其中住宅279593㎡，商业及办公建筑面积73927㎡，产业研发用房建筑面积97249㎡（含新型产业研发用房建筑面积28,170㎡），产业配套用房建筑面积11161㎡，公共配套设施建筑面积17490㎡。

项目土地状况和集体资产状况:

依据《深圳市龙岗区宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目实施协议书》，本项目整备项目范围内总土地面积为351307.75㎡;

依据《市规划国土委龙岗管理局关于龙东上井整村统筹土地整备利益统筹试点项目土地信息确认的复函》，土地合法用地具体信息详见下表：

本项目范围内永久性建筑物建筑面积149654.67㎡，临时建筑物建筑面积65119.73㎡（以测绘报告数据为准）。建筑类型为住宅、工业及配套建筑。

其中，属于招商方所有的集体资产如下：

（1）招商方拥有的留用土地面积为98616.80㎡。

（2）现状物业：招商方拥有的永久性建筑物建筑面积为11564.69㎡、临时建筑物建筑面积为2431.79㎡及集体未完善（征）转手续用地面积为170,258.84㎡，建筑类型为住宅、工业厂房及配套建筑。

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项目意向合作方情况

（1）本项目的意向合作方系深圳市恒裕实业（集团）有限公司；

（2）意向合作方完成的具体工作：将项目列入土地整备利益统筹目录、协助完成项目实施方案与规划的审批、协助完成四方实施协议的签订、协助完成项目80%私人物业的签订补偿工作；

（3）为推动本项目，意向合作方借款给深圳市上恒投资发展有限公司，由其支付前期费用。根据《龙岗区龙东上井项目前期资金投入审验报告》，本项目前期费用为人民币82517万元;

（4）意向合作方在同等条件下，拥有本项目的优先合作权。

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项目开发预算

根据《可行性分析报告》：深一统（研）字[2019]第SJ-11060号，招商方留用土地面积98616.80㎡总投资约人民币463365万元，包括拆迁补偿费用、补缴地价、建安工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费用、物业专项维修资金等（最终以合作方实际投入为准） 

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合作方式

1、招商方以所拥有的现状物业、留用土地面积98616.80㎡与土地整备资金493870000元进行合作开发建设，项目范围内房屋的拆迁补偿、留用地的运作、开发、建设等全部资金投入由合作方负责。

2、招商方提供上述集体资产，获取相应的合作补偿及利益回报（含回迁物业和货币补偿）；本项目改造开发建设过程中，招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。

3、合作方负责本项目范围内除招商方集体资产之外的其他物业涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。除招商方应取得的合作补偿及其他权利人物业涉及的拆迁补偿权益外，本项目的其他权益均归属于合作方所有。

4、合作方负责从项目拆迁谈判补偿、用地规划许可证、土地使用权出让合同、设计、施工建设、竣工验收、入伙、办理不动产权证到项目开发建设完成整个过程的全部工作，招商方予以协助。

利益分配方式回迁物业加货币补偿相结合。 招商底价招商底价不得低于人民币108678万元，由回迁物业和货币补偿两部分组成，具体如下：

1、货币补偿：招商底价中货币补偿为0元，体现的是直接补偿金额，由于集体物业都有承租人，搬迁费及停产停业补偿费用全部补偿给承租人，股份公司物业与土地资产全部以物业形式体现；至于过渡安置补偿费为每季度支付，不属于直接补偿费。

2、回迁物业：参照回迁物业评估报告，回迁商业均价人民币41000元/㎡，回迁产业研发用房均价人民币20000元/㎡，回迁商业建筑面积不低于12000㎡；回迁产业研发用房建筑面积不低于29739㎡。

3、招商方可以在招商底价范围内等价值选择货币补偿与回迁物业。 

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竞投人需满足的资格条件

1.竞投人在深圳注册，具备房地产项目开发资质二级及以上； 

2.截至2019年12月31日，竞投人净资产规模在人民币60亿元（含本数）以上，且负债率不高于 50 %； 

3.竞投人具有良好的诚信记录； 

4.竞投人近十年内（2010年1月1日起算）完成的房地产项目总建筑面积达10万㎡（含本数，建筑面积包括计入容积率和不计容积率的总开发面积）。 

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部分特别事项说明及风险提示

一、合作方须在合作开发协议签订之日起10个月内完成项目一期土地移交，并提供拆迁安置补偿协议等能证明拆迁补偿已经完成的相关书面材料。合作方未按期完成的，招商方将有权无偿终止合作开发协议，并没收合作方已交纳的履约保证金。

二、本项目为龙岗区原整村统筹试点项目，招商方与意向合作方于2016年成立深圳市上恒投资发展有限公司（简称“上恒投资公司”）开展前期工作，招商方持有项目公司40%股权，意向合作方持60%股权，但上恒投资公司全部资金均由意向合作方投入，招商方未进行任何资金投资。

为妥善解决上恒投资公司形成的历史遗留问题，防范招商方债务承担风险，意向合作方通过本次招商成为合作方的，须无条件无偿收购招商方持有上恒投资公司40%股权，股权转让前上恒投资公司全部债权债务均由意向合作方承担，招商方不承担任何债权债务。

合作方为非意向合作方的，自深圳联交所向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，需向意向合作方无条件一次性支付前期费用为人民币82517万元（根据《龙岗区龙东上井项目前期资金投入审验报告》确认）及合理利润人民币16503万元（合理利润为前期费用的20%），支付完成后，合作方须无条件无偿收购意向合作方持有上恒投资公司60%股权以及招商方持有上恒投资公司40%股权，意向合作方无条件予以配合，股权转让前上恒投资公司全部债权债务均由意向合作方承担，合作方与招商方不承担任何债权债务（前期费用及合理利润已包括上恒投资公司债务，根据《龙岗区龙东上井项目前期资金投入审验报告》确认）。

三、不论合作方是否为意向合作方，合作方如以上恒投资公司作为项目公司进行后续开发建设的，合作方必须与上恒投资公司就本招商公告、合作方竞投文件、谈判成果以及合作开发协议项下合作方的全部责任和义务共同向招商方承担责任。