直播丨2021 预告——深圳资产配置新战略思维

2020年6月27日 2021 预告——深圳资产配置新战略思维分享将在锦尚商业楼深国际万科和颂轩城市会客厅隆重举行，届时搜狐焦点深圳将进行现场直播，敬请关注～

【活动主题】2021 预告——深圳资产配置新战略思维

【活动时间】2020年11月21日（周六）下午2点

【活动地点】锦尚商业楼深国际万科和颂轩城市会客厅

【邀约嘉宾】顾洪波 淘房志创始人 著名房产投资实操专家

14:30 活动正式开始！

主持人：尊敬的各位女士们、先生们，大家下午好！我是本次活动的主持人圆圆，感谢大家百忙中抽出时间参加顾洪波先生的讲座，很荣幸和大家相聚在深国际和颂轩，今天前排还有很多媒体的朋友也来到了现场，非常感谢大家的到来。

很多朋友是第一次来到深国际和颂轩，为了让大家更好的了解咱们的项目，首先有请销售朋友孙涛为大家简单介绍一下项目，掌声有请。

14：35 现场销售介绍深国际万科和颂轩项目情况。

非常感谢大家来到深国际和颂轩，我是项目的职业置业经理孙涛，我为大家介绍一下项目的概况，深国际万科梅林关项目占地约9.6万放，总建面75万方，万科和风轩已入伙，和雅轩年初已售謦，和颂轩像破茧成蝶。

和颂轩占地4.7万平方米，总建面月45万方，联合印力打造3万潮流时尚街区，项目坐落于深圳中轴龙华，占据整个福田与北站双城市中心。

说到整个深圳北站，未来将打造成深圳的第二大总部基地，北站商务中心区政府预计投入2000亿的资金打造，总建设规模997万平方米，预计规划约60栋超高层商务办公楼，4到5个综合体，预计引入20到30家大型总部企业，近期启动项目40个，总投资近600亿，将北站打造城市会客厅。

我们的项目是北站一级辐射区，可以享受到北站的发展红利，北站未来会聚集大量精英人群提升片区发展。北站最重要的是高铁枢纽，北站作为亚洲最大的综合交通枢纽，交通是非常便利的，可以快速连接多个城市之间的距离，2018年9月份开通的广深港客运专线，从深圳北站到香港西九龙约19分，半个小时到达广州，3个小时可以到南中国城市商务网，拉近了大家的生活。

项目周边也有多条地铁环绕，距离我们最近的是四号线白石龙站，距离我们项目600多米，一个站就可以到达深圳北站，8个站到达福田口岸，交通非常便捷，周边有地铁5号线民治站，6号线梅林关站，未来21号线、22线规划横岭站，可以直达深圳保税区。

还有非常完善的陆路交通，项目周边是四横四纵，滨河大道、深南大道、北环大道，南坪快速四纵，梅观高速，福龙路，新区大道，龙华大道，到达罗湖15公里，到达福田12公里，到达南山20公里，到达前海22公里，我们区域到达各个城区基本上不堵车大概半个小时可以到达。

项目1、2期规划3.5万平的商业体量，三期和颂轩商业由印力中心运营总建面3万平方米，5公里范围可以到达上梅林卓越汇、龙华天虹购物中心、红山6979，周边的商业配套也是非常完善的。

同时大家在置业的时候考虑到孩子的读书、上学问题，我们项目一期和风轩带公力的幼儿园，小学是书香小区，中学是深圳外国语龙华分校和玉龙学校共享学区。预计2025年龙华会新增小初高预计7万学位缓解龙华区教育紧张的问题。

我们除了有很好的教育资源以外，项目周边也有非常好的医疗配套，距离项目1.5公里在建深圳市第二儿童医院（三甲），预计2023年投入使用，会投入1500个床位，大大缓解儿童看病难的问题。距离我们项目车程20分钟会有深圳市第二人民医院，距离项目4公里在建的新华医院（三甲）是由北大医学部和深圳市政府联合开发，预计2023年投入使用。

我们除了有了如此便捷的交通以及商业配套以外，我们还有不可复制的自然生态景观，距离项目东侧仅一路之隔有4.5平方公里的民治水库，还有白石龙音乐公园、大脑壳山、塘朗山，周末可以带着家人一块游玩。

项目一期和风轩一期有佳兆业的横岭旧改，占地面积约2万多平方，建面约18万方，集成高端办公、体验式商业街、公共服务及休闲于一体的高品质城市综合体。华南国际物流园旧改的体量，总占地2万方，建面7万方，旧改也会带来片区的快速发展。

梅林关项目是由深国际、万科共同开发打造的区域内唯一在售的高端大型综合商业体项目，同时也有着万科物业的加持，有了好的物业对房产也会起到保值增值的作用，深国际和颂轩项目会有两个产品入市，住宅和精奢公寓，住宅是84到110平的三房四房，公寓是39到56的一房、两房、单房的户型。

我就介绍到这里，大家想要详细咨询可以活动结束之后找现场的置业经理了解。

14:40 顾洪波：回顾《关于2020中国楼市的10大预判》

我们2020年元旦的时候，在炼金术小密圈做的预判，本来应该是到年底的时候做回顾，现在回顾也是比较合适的，今年年初做的判断和今天相比有哪些是对的，有哪些是错的。

1、我们当时判断房地产政策以稳为主、稳中有松，将有更多的地方政府以引进人才的名义放松限购。

经过这一年下来大家应该很清楚，其实还是比较准的，包括我们周边的广州、珠海、中山，内地有很多城市今年都是以引进人才的名义放松的限购。

核心点就是因为今年的整体经济是比较差的，经济比较差的时候地方政府只有几个手段，一个是中央政府可能会通过货币政策，包括财政的政策去刺激，地方政府只有两个办法，一个是增加基础设施的建设，大量的修桥、修路，大量的做一些新区。另一个办法比较直接的是启动房地产，应该算比较准。

2、今年年初很多人对里面的有些判断是不太认可的，很多朋友觉得2019年深圳已经涨得很猛了，2020年为什么还会涨？

另外是当时非常明确的判断，除了宝中以外，包括龙华、坂田、盐田，我们在今年年初的时候判断会补涨，我们个人判断也还是比较准。深圳湾阶段性的见顶，当他到二十多万的时候，再往上冲其实是比较难的。

现在整体来看深圳湾大概也是这种状态，当然也有个别的一些楼盘比较好的户型价格依然在往上走，整个深圳湾的行情整体往上的，我觉得还是进入到瓶颈期。

3、除了深圳引领之外，广州、上海、杭州等城市的行情也会跟随深圳温和启动，我觉得这个判断对了一大半，为什么说对了一大半？

今年广州的市场是非常不错的，珠江新城有些楼盘去年的时候大概是十万，现在大概是十五万。最近珠江新城成交了一套30万，今年珠江新城包括琶洲、金融城、天河公园、南沙，其实整个的表现都非常不错。

我们大家都知道南沙的新房去年很多是很难冲破3万的关口，今年南沙有很多新盘是4万左右，也是表现比较明显。

杭州也是我们特别重点的提出来，关于杭州大家关注房地产新闻的可能也是比较清楚，为什么我说我的判断是对了一大半？因为不是温和启动而是很猛的启动。

最近深圳的很多朋友都很清楚，华润城推出以后，一天的时间就有1.3万人认筹，现在据说可能已经接近3万人，具体数据我们还没看到。杭州有些楼盘比这个更猛，杭州有的楼盘是一个楼盘6万人认筹，杭州也是出现了非常明显的一二手倒挂的情况。

但是杭州最近又发生了一些微妙的变化，因为蚂蚁上市出现了问题，最近杭州的未来科技城这些板块成交量开始下降，个人中长线还是对杭州比较看好，上海今年的整体表现还是不错的。

4、只能对一半，当时的判断临深板块重点看好南沙、塘厦、惠州和中山，这里南沙是比较准的，南沙今年非常非常火，塘厦也算不错，这里我们忽略的一点，可能也是我们当时没有想到的，就是东莞今年的城区、松山湖是非常迅猛的上涨。

今年很多月份我们国家统计局的数据是东莞超过深圳，房价涨幅第一。东莞的城区有些楼盘去年大概11月份、12月份的时候是2万多，现在是4万多，二手房的价格会更真实。我们原来有个误区，东莞可能涨得最猛的会是临深的区域，最终我们发现东莞涨得最猛的是城区和松山湖。

为什么这样？东莞的本土购买力在起来，以前拉动东莞很大一部分是深圳的购买力，深圳外溢的购买力，买不起深圳就去买东莞，当时临深的板块，包括塘厦、虎门、凤岗的表现会更好，去年开始一方面是因为东莞现在也差不多完成了产业升级，从原来低端制造业往高端制造业甚至往高科技行业转型，东莞的整体市民结构和深圳一样，在过去几年发生很大的变化。

东莞还有一个很重要的特点，学位房也是涨得很猛。

5、也是比较准的，前几年很多深圳的朋友在关注，深圳涨得这么猛，北京是全中国最牛的城市，是首都，我有没有必要去北京做些布局？

前几年北京不太强调自己的经济功能，更强调自己的政治功能，我就是要做首都，要做对外交往的中心，做文化的中心，做政治中心，不太强调经济功能，这里面正在开始出现一些微妙的转化，为什么呢？我们大家都知道整个北方包括华北、东北、西北，现在只有北京这一个一线城市，只有北京这一个城市经济辐射力、经济带动力是很强的。我们知道北京是崩塌式的下滑，包括天津，将来想把天津打造成为北方的经济中心，天津现在在挤水分，一年现在挤出一两千亿的水分，天津的经济也是非常差的。

北京现在比较有潜力的是两个城市，一个是西安，一个是郑州，但是这两个城市毕竟体量是不可能像上海，也不可能像深圳、广州这样，它对周边城市的带动力是不行的。但是对中国来说也不可能完全放弃北方，最终北京还是必然会把它的经济功能拣起来。

当北京主动拣起它的经济功能时，北京的房价会出现上升，北京整体的基本面，包括金融企业的密度、科技企业的密度、包括它对全国年轻人的吸引力依然是很强的。所以我们觉得北京正在走出最悲观的时候，比较稳定的一波上涨空间还没出现，我们需要等待更明确的信号。这一点应该算预判比较准的。

6、一线和强二线城市中，名校学区房将是表现最佳的物业之一，也是比较准的。

现在出现一种新的现象，有些三线城市，名校学区房的概念也出现了，以前很多三线城市会觉得名校学区房和周边的房产有差距，但差距不大，很多三线城市名校学区没那么突出，一般找点关系，在城市里有一定的地位、找点关系，还是能把孩子送到名校去。现在随着90后这一波新的剩余高峰期到来，现在很多三线城市的名校学区房开始往上走。

7、当时争议性比较大的判断，现在看来也是比较准，我们当时判断四线城市以及各种县城的房价还是见顶回落，并可能进入长达十年以上的低谷期，包括今年大家看到的新闻，东北的鹤岗、云南的一些城市，一套房子可能就几万块钱，几万块钱就可以买到七八十平米甚至百来平米的房子，5万买一套房子，最终会发现它还会降到3万。

以前的讲座中描绘过这个问题，新经济时代更多的资源在往一线城市、高科技型的城市集中，以前可能很多城市有不错的工厂，内地有很多的城市有自己的机械厂、各种各样的纺织厂，以前这种城市是可以形成支撑的，现在这些城市都在衰落，虽然有些年轻人想逃离北、上、广、深，更多的年轻人会涌向强一二线城市，短期内看不到反转。

这些年我们一直在建议，有些朋友说深圳买不起，或是深圳没有房票了，我要不要回老家买？以前问要不要回县城买？我们建议是不要。

如果买不起深圳，或是深圳没有房票了，你不如买有价值的临深板块，临深城市将来的价值会超过非常多的内地省会城市，包括东莞，东莞的房价是很多内地省会城市无法想象的，包括接下来的珠海、中山、惠州，其实都有各自的机会。

8、我们觉得对了一半。当时我们判断深圳会实质性的扩容，这点落空了，现在深圳市扩权，扩容我们认为还在路上，我觉得中长线来看深圳还会扩容。前段时间大领导来深圳也做了讲话，几句话耐人寻味。大领导说深圳这么多年发展，确实面临城市空间有限的一系列问题。我个人认为也是为后面做些伏笔。当时我们的判断是针对全国，我们当时也关注到海南，我们认为海南有望迎来大利好，海南的房地产前几年是非常低迷的，今年确实很明显，海南的自由贸易港政策出来以后，海南现在隐隐约约已经取代香港成为内地非常多人去买免税奢侈品的重要目的地。随着海南在商业、服务进一步完善，包括我问周边的很多朋友，香港通关后你还愿不愿意去买东西？回答很多是不愿意。我去香港买东西、我去香港吃饭，我去香港旅游，我是想享受服务的，不是想被人骂。这种心态还是会影响很多人，不排除香港通过慢慢的调整，后面会跟大陆更好的对接，这个需要时间。

现在海南的楼市成交量在起来，但是不明显，因为海南现在限购依然很严重，以前海南是不太限购的，现在限购依然很严重。但是现在海南落户在放松，大幅度的放松，我们认为海南楼市也会走出低谷，投资性的资金会试探性的进入。

9、房企的利率会下降，今年降得还比较明显，下半年土地市场升温。

对投资者很重要的一点是今年的贷款利率下降，非常多有丰富经验买房的朋友，今年很多都做过很好的操作，就是把房贷转化为经营贷，让自己的月供少了很多，当然也是比较敏感，我们也不太建议大家去宣传，感兴趣就自己趁早尽快处理，趁着这波利率下降。

10、虽然现在还没到年底，我觉得也是准确率比较高。我为什么会写第10点？和普通老百姓关系并不大，全国年度房地产销售额将达到15万亿以上，保持相对的高位。很核心的一点，这意味着我们对中国整体的房地产依然是比较乐观的，我们为什么会提出这一点？易居的总裁每年年底的时候都会做很重要的预判，明年会怎么样，他已经连续好几年判断房产的销售额会跌，会从15个亿跌到13个亿、12个亿。每一年都是错的，感兴趣也可以翻一下他的预测。

这是对去年的回顾，也是希望大家通过回顾也可以回忆一下2020年深圳房地产很重要的节点，其实也可以为大家今后的投资提供很重要的借鉴。

15:10 顾洪波：影响深圳楼市的几个核心因素

大家最关注的是明年会怎么样，大家更关注的是深圳。我们在考察深圳楼市的时候需要综合考察各方面的因素。

明年会被深圳楼市影响的几个核心因素：

核心因素1，很关键的因素也是很多人一直忽视的因素，就是深圳楼市的供求关系，任何政策出台了，比如说今年715出台以后，很多人是非常悲观的，有些人认为深圳房价会跌20%以上，有些认为深圳的市场会冰冻半年以上。

但是我们当时在小密圈，7月16日发了投资明细，我们判断深圳楼市会冷三个月左右，然后重新开始。大家可以看一下深圳新房的现象，非常明显。为什么那么严的政策，这个政策让深圳很多人突然没房票了，依然改变不了深圳市场往上走的趋势，很核心一点就是供求关系太紧张了。

核心因素2，美国新政府对华的政策，这也是非常关切的。

美国对华的政策，中美关系是全世界最重要的关系之一，美国的政策很大程度上会对中国经济产生影响，会影响到中国的货币政策，房地产本身也是一种货币现象。今年中国的央行发钞票是比较猛的，也会导致整个资产价格往上走。

核心因素3，全球的新冠疫情，也是对中国的外贸、中国的经济稳定性有很强的影响。

大家都知道新冠疫情在欧洲、美国都非常严重，国内的疫情也有一点小反复。明年新冠疫情依然会存在反复，因为现在全球的感染率太高了，虽然现在辉瑞的医疗被证明是比较有效果的，但有没有可能在未来半年左右把疫情完全控制住，我个人觉得还不是特别乐观。

如果控制不住的话，本质上依然会对中国的外贸出口产生很大的影响。所以明年的经济依然是不稳定的，依然会出现非常多的变数。

核心因素4，中央央行货币政策。

接下来我们可以看到一点，我们的货币政策在明年的二季度或是三季度，我们认为有可能会尝试性的收紧，为什么会尝试性的收紧？明年中国的经济会正增长，虽然有些城市、有些地方会出现偶发性的疫情，由于中国现在的反应速度太快了，往往都能迅速的把疫情控制住。

这种情况下，尤其是今年很多城市GDP的基数是非常低的，是下滑的，明年一定会正增长，个别城市正增长的幅度比较高，这种情况下央行可能会尝试性的收紧货币，但是因为中美关系的不确定性，因为欧美疫情的不确定性，虽然会收，但是依然会相对宽松。

相对宽松的环境下，加上深圳的供求关系依然会很紧张，我们认为深圳的水位依然还是会继续往上走。

15:30 顾洪波：关于2021年深圳楼市预判！

预判1，中美关系大概率会趋于缓和，中国会迎来大概三年的战略缓冲期，利好中国经济也利好深圳经济。

我们都知道拜登和特朗普不太一样，他首先比较温和一点，不像特朗普这么蛮不讲理，拜登如果上台会得到一定的缓和。

包括最近中国和欧洲也在谈判类似的协议，如果这些东西谈下来以后，美国的贸易战对中国的伤害会进一步降低，对中国来说能够迎来几年的战略缓冲期是非常不容易的，但是也是非常难得的。

到了2024年，美国又新一轮总统选举的时候，可能关系又会出现一些微妙的改变，到那个时候，美国再来压制中国，可能难度会更大。

这里面很明显，利好中国经济，同时也利好深圳经济，包括深圳的华为也是比较大的利好，包括腾讯，也不用担心美国华人用的微信会被封杀，未来几年对中国经济、深圳经济，中长线依然是看好的。

预判2，我觉得在明年新冠疫情依然会对全球经济产生巨大影响。

我觉得明年的新冠疫情控制可能还没那么容易，这样会对全球的经济、全球的出口会产生很大的影响。

核心的一点，包括美国、包括欧洲、日本可能都会以大规模印钞票稳定经济。

我们举一个案例，今年的韩国房价上涨非常迅猛，甚至韩国首尔的一些公寓也是出现了平均100个人认筹一套房子的现象。韩国今年受疫情冲击还是比较大的，大规模的印钞票，这么多钱没地方去，很多还是进了房地产。

包括美国，美国今年疫情影响这么大，美国很多城市的房价也是在上涨，大的角度来说，货币泛滥推动资产上涨的逻辑依然不变。

预判3，中国的央行二季度开始，比如说5月份、6月份开始会尝试性的收紧货币政策，整体的货币政策依然偏宽松。

4，我们认为名校学区房依然有不错的表现，为什么？

因为深圳的房子本身稀缺，深圳优秀、名校的教育资源也是稀缺的，名校是两重叠加，现在有些地方做大学区制，不能根本的解决问题，名校学区房依然有不错的表现。

补充一点，这是我们以前不太说的，部分有潜力的次优学区房将出现跟涨，这点是比较重要的。

名校学区房我们可以理解，各个区排名前一二三四，都可以叫名校学区房，还有一些排名五、六、七、八、九、十的，叫次优的学区房。次优的学区房也会出现一波机会，为什么？第一梯队涨得太猛了，第二梯队也会跟上。很多中产第一梯队跟不上就进第二梯队。次优学区房在这中间反而有可能会出现个别的案例，它的涨幅甚至会超过名校学区房，这个需要大家花点心思找。

预判5，很多人会说现在西部是不是见顶了？西部有些区域现在需要谨慎，但是总体来看西部和中部都会稳中有升。

比如说西部的宝中、碧海、西乡、大空港、光明，我个人觉得依然是稳中有升的。中部包括福田、龙华、坂田也依然是稳中有升的，龙华今年涨幅非常明显，但是依然还可能继续往上走。

对刚需的朋友重点关注的是什么？东部的优质板块会出现非常明显的补涨的现象，包括东部的一些地铁沿线，尤其是地铁快线的沿线会出现非常明显的补涨现象，这种现象今年已经开始出现苗头，很重要的一点，深圳的朋友太年轻，深圳的年轻人居多，更多关注的是热点，一直到现在深圳有非常多的人不愿意关注东部，觉得前几年都不都没涨，现在出现补涨的机会。

认准两个核心点：一是地铁口，尤其是快线的地铁口；二是学位。

如果地铁快线，将来从东部到福田、南山也是能在40多分钟时间内解决，我觉得一定会往那边走。我们一直的观点是不要看轻深圳的任何一块土地，包括坪山，他不涨是因为暂时的时间没到。去年很多人还看不起龙华，觉得龙华不是宇宙中心了，今年它就涨给你看，这是我们关注深圳非常重要的一点，不要轻视深圳的任何一块土地。

预判6，最近几年深圳很重要的一个机会点依然是打新，明年依然会，包括政府依然会继续的限价。我这里的判断是网红盘一二手的倒挂现象更明显，今年已经很明显了，明年可能会更明显。

因为二手房还继续涨，一手房的价格政府控制着，这点很明显。很多人不愿意买前海，很多人不愿意买，今年前海的楼盘很多人要抢，为什么？因为前海的二手房短短的一年多时间里从11、12万现在到16、17万，大家可以看一下前海时代二手房的轨迹。明年在深圳依然有很多区域会出现这种情况。明年不排除有些楼盘打新的难度会超过今年的网红盘。

16:00 现场问答环节

提问：顾老师您好，想请您讲解一下珠海的滨海商务区。

顾洪波：有一个二维码洪波大视野，下周有文章重点谈珠海。珠海我也简单说一下，最近我们比较看好珠海，从地理的角度来看，大家都知道横琴这几年发展非常不错，因为他紧靠着澳门，现在国家对澳门的扶持力度是非常大的，横琴有可能会出现利好，还在等着国家的政策出来。

横琴的价格也比较高，最贵的7万，普通的4万多，个人更看好的是深珠通道将来连接的地方，唐家、珠海高新区那块，经济本身不错，有很多的企业进驻。珠海现在有一个很明显的改变，以前珠海不太愿意和深圳合作的，现在珠海更主动的对接深圳。

深珠通道虽然没那么快，整体会加速。中长线来看，就像我说的，很多深圳、南山、宝安、前海的年轻员工，将来可能买不起深圳的房子、前海的房子，如果通过深珠通道，将来半个小时左右就去到珠海，有很多人愿意做这样的选择，珠海唐家很多楼盘2万多，还是有不错的空间。

提问：梅林是福田比较洼地的状态，梅林的旧改非常多，再加上最近华为剥离的荣耀也搬到上梅林板块，您对梅林片区三到五年的房产趋势怎么看？

顾洪波：福田我们比较看好香蜜湖和福田保税区，就是现在深港合作区这块，中部补涨依然会继续。

梅林接下来有几个比较重要的利好，一个是产业的介入，包括荣耀过来以后，梅林也会不错。梅林有几个学校以后会变成比较不错的学校，加上梅林的旧改，未来几年梅林还是比较看好的。

龙华一些好地方的价格已经远远超过梅林，福田中心区也是比梅林高很多，两个板块一起挤压，这两年国家会启动梅林彩田片区大的升级改造，对这个板块也是比较看好，未来三年左右应该可能会有比较可观的涨幅，这里最好的机会就是我刚才说的次级、次优级的学区房。

学校原来一般，现在有可能变成比较不错的名校，在福田的排名也没办法一下子排前三四名，可能六七名，七八名，这种类型会有比较明显的涨幅。

提问：顾老师您好，请问一下为什么坪山到现在为止相对房价还比较低，大概什么时候启动？

顾洪波：深圳的房地产一直存在一个现象，核心区域，有些特别好的区域属于年年涨，比如说深圳湾、宝中，基本上每年都涨，有些区域是轮流涨，坪山就是属于轮流涨的类型。坪山这几年有些好的物业涨得也挺明显的。

坪山有个本地还不错的学校，坪山实验学校，他周边有个别二手房已经到5万多、6万，但是坪山整体的上涨是在地铁快线开通前后，现在坪山的很多楼盘政府限价3万多、4万，正常估值5万多是正常的，4万多出头相对是低估的。坪山比较麻烦的一点，原来到市中心的交通距离太远，地铁开通之后这个问题就能得到解决，我个人对坪山未来两年还是比较看好的，东部这波补涨，坪山也是蛮重要的节点，谢谢。

提问：顾老师您好，刚才提到珠海唐家湾和南沙，那边市场翻倍的周期大概是多少年？河套地区，对应的是深圳皇岗保税区，未来是不是有点像前几年的宝安中心区发展到现在去看待？

顾洪波：我先回答河套的问题，福田保税区前两年涨得已经很猛了，很多是从五六万，尤其是一些带福田外国语学位的，现在很多涨到8万多、9万、10，甚至个别的超过10万。河套这块个人觉得还是蛮看好的，很核心的是深圳、香港科技企业的窗口，中国毕竟政府的规划还是很重要的，深圳这边的动作一定比香港要快，比较大的变数是香港那边的动作会慢一些，深圳这边的动作会非常快。我们个人认为，整个福田保税区、皇岗，现在皇岗中学也在升级改造，涨幅会超过福田平均水平，未来三五年还是有不错的机会。

关于南沙、关于珠海唐家湾这块，南沙的各个板块价格差异已经出现了，比如说4万多这种类型的，我觉得翻倍的时间会长一些，虽然很多人现在会把南沙看成下一个前海，觉得将来迟早到8万、10万，南沙4万多的一些，有可能未来三年内到6万，是有机会的。

但是翻倍我觉得还存在一定的变数，因为整个南沙比较大，南沙有一些比较好的板块、未来有潜力的板块，包括我个人比较看好庆盛、万顷沙，现在还有2万多的，这类的翻倍概率比明珠湾要高。有些人买200万的房子，就算翻倍也涨200万，对于这样朋友买南沙的豪宅，中长线也是不错的。

唐家翻倍的时间比南沙长一点，南沙的规划级别更高，珠海会存在一个小问题，毕竟深珠通道真正兑现还会稍微弱一点，珠海核心要关注非常重要的节点，深珠合作区到底什么时候落地，如果确定很明确的落地，深圳和珠海的政府都很重视，这边2万多很可能两三年就翻倍了。

两地政府间的沟通没那么顺畅，或是出现一定的停滞，翻倍的时间会延长，大概是这样，谢谢。