深圳40周年大礼包:引发小产权房讨论潮,“转正”?太难了!

10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，赋予深圳更多改革自主权。

中央给40岁深圳特区送上的这份大礼包，引发了舆论场上铺天盖地的讨论与解读。其中文件中提到的：“探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题”，引起了一些人的猜测，深圳的小产权房会不会转正。

对此，刘晓博表示小产权想要“转正”，很难！老百姓口中的“小产权房”其实是个筐，里面装了很多东西。其中包括合法的农民房，占用农村集体土地的房子，还有占用国有建设用地的违法建筑。这些房子其实权利层级不同，未来解决方案也会不同。由于涉及全国的大局，转正是有相当难度的，部分权利层级较高、合法度较高的房子，通过补地价确权是有可能的，但这需要进一步的政策。至于彻头彻尾的违法建筑，就非常难了，而且很有可能被拆除。

所以，小编建议大家谨慎对待，最好不要碰小产权房。

今年5月的时候，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

什么是小产权房？

据公开资料显示，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

一般有三种形式：

1，个人或村民集资自建的。

比如，几户村民把零散小块的宅基地凑在一起，改成七八层高的小楼房。

2，村集体组织建的统建楼。

比如，村委会把村集体的土地集中起来，自行开发。

3，开发商没有经过报批，擅自建设。

某些开发商只“征用”了农村土地进行开发，并没有取得相应的审批手续。

由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

小产权房与大产权房的区别：

1. 大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；

2. 大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；

3. 小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

4. 小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

购买小产权只有房屋的使用权，并没有完整的所有权，而且，风险无处不在：

（1）无房产证、土地证，房屋有可能被强制拆除或被拍卖；

（2）不能正常行使买卖、赠与、置换、继承、出租等权利，即使签定相关合同，也不受法律保护；

（3）不能贷款，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款；

（4）无拆迁补偿，在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；

（5）无法办理落户的小产权房，也无法获得免费医疗和义务教育资源；

这些风险大家都知道，但还是抵挡不住市面上对小产权房的“飞蛾扑火”，根本原因就是便宜。一般只需要同地段、商品房价格的30%—50%，的的确确圆了很多人的住房梦。但，不意味着真正便宜。

首先，正常商品房的成本构成一般为：房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。

相比之下，小产权房吞掉政府土地成本(30%)和税费(15%)的利益，一下就砍掉了近50%的价格空间，并没有实惠太多。

而且，反倒在建安成本上克扣严重，房子的规划、质量、配套上远远比不上商品房。

所以因为所谓的“便宜”冒这么大的风险根本不值。

小产权房，便宜没好货。最致命的是，看不到转正的可能。而且，无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备商品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；城建更新速度越快，反而越有被清理的风险，所以也不能享受城镇化的红利。

各种受限，无法自由交易，不能随着市场动荡或自身的变化而及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

想要买小产权房的朋友，一定要慎重考虑。

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