一月涨近3万/㎡!南山这个20年楼龄老小区是咋回事?

（来源：深圳买房计划）

8月，南山一套69㎡的两房，750万成交，单价10.7万/㎡。

乍看之下是不是觉得很正常？毕竟是在遍地10万+的南山。

但如果告诉你，在这笔交易之前，这个小区7月的均价是7万+，你会不会好奇，怎么突然就涨了这么多？

南山老小区靠棚改翻身？

从7字头涨到10万+也有人买单

8月3日，南山区南山街道办发布公告，宣布对月亮湾花园片区棚户区改造项目开启意向调查。

摸底调查的时间为8月7日-10月6日，在10月6日前，如果月亮湾花园意愿征集能达到“95%”，就可以顺利进入棚改的下一阶段。

资料显示，月亮湾花园共有40栋住宅，全部为楼梯房，该小区1992批地，楼龄至今超过20年。

由于楼龄老、管理不完善等原因，贝壳找房APP显示，月亮湾花园7月的参考均价还在7字头。

而与之一路之隔的佳兆业前海广场一期均价12.5万/㎡、泛海拉菲花园二期12.3万/㎡、德尚世家12.6万/㎡。二手房价差达5万/㎡。

▲月亮湾花园现状。｜链家APP

不过，棚改利好来了，最先反映在业主的挂牌价上。

贝壳找房APP显示，月亮湾花园4套房源挂牌，单价在8.9-9.6万/㎡之间。@深圳买房计划 通过查询发现，上述房源在8月3日之后上调了挂牌价，无一例外。

单价及总价最低的是一套约95㎡的三房，总价850万，单价8.9万/㎡。从调价记录可以看到，8月3日前，这套房子报价为740万，一夜涨了110万。

▲来源：贝壳找房

另有一套挂牌10万+的房源已成交，在8月20日。就是前文所提的69㎡两房。

贝壳找房APP的成交记录显示，今年1-6月，成交7套，均价还在6.2万/㎡左右，7月涨至7.3-7.5万/㎡。

8月只有上述这一套房源成交，与之前的成交价相差近3万/㎡。

▲来源：贝壳找房

有熟悉这套房源的中介称，这套房在8月之后上调的报价。之前单价也在7万多，棚改消息一出来，报价涨了200多万。

业内：

想博棚改要谨慎 容易高位接盘

“这个价格涨得有点不理性了。”前海片区的资深中介王先生说，2017年传闻佳兆业要进入小区进行旧改，当时小区价格涨过一波，均价从4.2万/㎡左右涨到约4.7万/㎡，也有零星交易。

对于有买家接盘10万+/㎡的房源，王先生也表示困惑。“（买家行为）有点激进，比较难理解。”

他说，如果月亮湾花园能顺利棚改，对比周边12万/㎡左右的房价，是有上涨空间的，但很难追平周边价格；如果不能棚改或者周期太长，会比较被动，很容易高位接盘。

“即便真能棚改，拆赔比大体也是套内1:1，还存在很多不确定性。”

Q房网南山前海区董事副总经理陈建也认为，如果单纯想投资买房博棚改，建议谨慎。

“毕竟棚改时间不好拿捏。就目前的市场来分析，价格一旦上去了就很难回落，除非出现大的转折；周边的住宅单价大约在12-15万/㎡之间，月亮湾花园的价格应该会坚挺一段时间。而且小区跟前海自贸区一路之隔，地理优势非常明显。”

棚改小区房价大涨

官方曾发出“下架”警告

近几年，棚改概念助涨老旧小区房价的现象很普遍。

月亮湾花园不是第一个，大概率也不会是最后一个。

在棚改进度较快的福田，除了华富北片区、南华村、香蜜二村等几个进入实质签约、开拆阶段的项目外，八卦岭宿舍、鹏盛村、博伦花园、南园新村同样被带上棚改标签。

以八卦岭宿舍为例，上世纪80年代建成的房子，小区均价已达12万/㎡。一套28㎡的单间，挂牌价360万，单价13万/㎡；3年前，同户型的成交价4.6万/㎡。

▲八卦岭 | @深圳买房计划摄

针对老旧小区房价借棚改大涨的现象，5月底，福田区住房和建设局发布文件，称将严禁业主、物业、中介炒作“棚改”概念。

文件称，对挂牌价明显高于近期市场成交均价，或明显偏离旧住宅区住房价值的房源，福田住建局将第一时间介入查处，要求有关房源“下架”。

南山会不会也如此？

“如果个别楼盘上涨过快，相信相关部门和政府单位会直接干涉。”陈建说，南山区对这类型的问题一直管理都比较及时到位，出现较大差距的时候相信也会及时干预