张五常“拔高”深圳的论调，是给深圳楼市再翻两番画的饼吗？

笔者百度了一下，2018年深圳全球经济竞争力排名第五，前四位分别是纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦。香港排名第11位。对应全球城市房价排名中，深圳碰巧也排在第五名。前四位分别是香港、新加坡、上海、温哥华。两组排名唯一的共同点就是新加坡、深圳都在其列。纵观具体房价，香港排全球第一，高达每平方英尺2091美元，即近15万人民币每平左右；新加坡高达每平方英尺1063美元，约7万多人民币每平米；深圳则54000元每平米左右的均价，仅香港15万均价的三分之一，所以深圳诸多专家预测说深圳房价还会继续大涨，参考依据就是一水之隔的香港楼价。

壹

“香港化”向上两倍空间，“新加坡化”还有40%空间？

深圳楼市离香港楼市的距离是翻两番；深圳楼市离新加坡楼市的距离是继续上涨40%，无论深圳楼市是学习香港模式，还是学习新加坡模式，目前的深圳楼价都不算太高，因为前面还有参照对象。

记得2018年深圳住房的二次房改中，大幅度调降商品房比例，政策性住房占比60%，商品房仅占40%，因此，出现了深圳楼市是走新加坡模式，还是香港模式的讨论。新加坡模式是住有所居的问题上，一个都不能少，少数有钱人买商品房，多数人购买体面的政策房，教育医疗等资源平等享有；香港模式即少数有钱人购买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域二元分层格局明显。

不管深圳楼市是“香港化”还是“新加坡化”，大家真正关心的是穷人或无房人群，怎么解决居住问题。从目前数据来看，70%的人租房，80%住在城中村。房屋和人群匹配现状看，深圳更像香港，而不是新加坡。到2035年，深圳政策房占比目标是35%，目前不到15%，新加坡、香港目前占比分别是80%和50%。要完成此数据，土地是个大问题。所以2019年我们看到了旧改新政的出台，政策上出现了细微的变化，确保低收入人群的居住稳定。

商品房供应量的减少，需求的增多，必将导致商品房的水涨船高，这大概就是房价多头们看多的逻辑所在。按照市场经济规律来看，这一结论是成立的，但别忘了中央的宏观调控政策，这是能改变市场运行规律的一只隐形大手。

无论深圳楼市“香港化”还是“新加坡化”，抑或是走深圳楼市特色的道路，都需要解决城市化进程中高收入人群与低收入人群的基本权益，二次房改中，深圳的住房保障政策明显提高步伐，这一次，深圳再次走在了全国的前列。

贰

深圳不仅是广东的深圳，更是全世界的深圳

张五常说深圳是个现象，的确如此，而且是中国改革开放过程中，一个成功的试验田。谁能想到30多年前的一个小渔村，能成为今日世界闻名，领先全球的一座大都市。

在深圳，最深切的感受，来自于没有本地主流文化的隔阂，全国各种文化构筑成了今日之深圳的文化内涵。很多人说深圳没有文化底蕴，其实深圳文化的包容性、兼容性，不就是深圳今日最大的文化特征吗？正因为此，这座城市吸引了无数年轻人前赴后继，投入到这座城市的建设中，正是外来人口源源不断的涌入，给了深圳这座年轻的城市源源不断的新鲜血液。今时今日，走在大街上，我们能聆听到的本地标准语言是普通话，而不是粤语，今日之深圳，已经不单单是广东的深圳，更是世界的深圳。

结合当下的粤港澳大湾区纲要刚刚出台之际，深圳必将是粤港澳大湾区的龙头城市。张五常说东莞的存在，决定了深圳未来成为世界经济中心的决定性意义——深圳隔壁的世界工厂，人工成本普遍只有发达国家的几分之一，可又远远高于越南、印度等低收入国家。9+2城市群中，香港、东莞、惠州与深圳是互动最多的三个城市，尤其是从东莞松山湖到深圳光明区再到西丽，政府力主打造的科技走廊，以及前海规划的金融中心，肩负着把人民币推向国际化的重任。在强调互联互通的大湾区战略中，深圳的意义举足轻重，从目前的城市规划中，我们可以看出深圳未来的城市地位必将是引擎。

深圳流行把深圳看多者称为“深吹”，坊间调侃说张五常是最大的“深吹”，个人不以为然。张老仅仅是看好深圳的未来发展空间而已，而且他提出的地球经济中心是有前提的，即人民币国际化顺利。

叁

房子是一只会“下蛋的老母鸡”

前不久，有份全国人均收入数据显示:深圳的人均工资全国排名第三位，平均不到1万元。对应当前的深圳房价，即使张五常预测的深圳成了地球经济中心又能怎样？5万多的房价还能继续往上涨吗？就此问题，房产大象想说说自己的观点。

如果说2008年前的深圳楼市，还普遍存在刚需的话，2015年之后，刚需凤毛麟角，之前没买房的人，之后几乎没有机会购买，因为靠工资远远跑输房价，那么是什么人在买房呢？一般为早期买过房子，甚至买过多套房子的市民，他们通过低买高卖，手里积累了大量的财富，即使今时今日，房价普遍几百万，甚至上千万，他们也丝毫不介意，因为他们只是把房子作为一个“会下蛋的老母鸡”而已。

2017年开始，深圳在全国楼市调控中，虽然止涨连续20多个月，可调整幅度十分有限，究其根本原因，就是投资激情十分高涨，隔壁的惠州、东莞，基本上都是深圳炒房客的杰作。尤其是大亚湾的买家中，几乎九成以上来自深圳，但十年涨幅仅仅一倍多的成绩。

尤其在2018年中表现的淋漓尽致：限价，让一、二手房出现倒挂之后，出现了投机性购买，此时此景，绝不是刚需能买的起的，先前手里有房的投资客，或者以住房为投资对象的炒房者，就是限价出现后的购房大军，限购只是他们需要逾越的一道鸿沟而已。

深圳房价未来何去何从，其实除了经济的向好之外，也离不开国内经济形势，与宏观调控等等因素的影响，离开这些因素，单独谈房价，似乎意义不大。